Real Estate Investment Trusts (REITs) haben sich als Mittel für kleinere Investoren etabliert, um direkt an den höheren Renditen von Immobilien zu partizipieren. In der Vergangenheit wurden diese Trusts als geringfügige Ableger von Unit Investment Trusts angesehen, in der gleichen Kategorie wie Energie- oder andere branchenbezogene Trusts, die geschaffen wurden, aber als der Global Industry Classification Standard den REITs den Status eines separaten Vermögenswerts einräumte. Klasse die Regeln geändert und ihre Popularität stieg.

In diesem Artikel werden wir erklären, wie REITs funktionieren, und dann die einzigartigen steuerlichen Auswirkungen und Einsparungen untersuchen, die sie für reguläre Investoren bieten. (Um einen Überblick über diese Vermögenswerte zu erhalten und was sie für Ihr Portfolio tun können, siehe Der REIT-Weg .)

Grundlegende Merkmale von REITs REITs sind ein Pool von Immobilien und Hypotheken, die zusammen gebündelt sind. und als Sicherheit in Form von Investmentfonds angeboten. Jede Einheit in einem REIT repräsentiert einen proportionalen Anteil des Eigentums an jeder der zugrunde liegenden Immobilien. REITs an der NYSE besitzen eine Marktkapitalisierung von 423 Milliarden US-Dollar. Im Jahr 2011 wurden fast 140 REITs an der New Yorker Börse und anderen Märkten aktiv gehandelt.

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Typischerweise sind REITs eher wertorientiert als wachstumsorientiert und bestehen hauptsächlich aus Small- und Mid-Cap-Beständen.

Der IRS verlangt von REITs, dass sie mindestens 90% ihres Einkommens an die Anteilinhaber auszahlen (das entspricht den Aktionären). Dies ist vergleichbar mit Unternehmen und bedeutet, dass REITs höhere Renditen bieten als die traditionellen Anleihemärkte. Sie neigen auch dazu, weniger volatil als traditionelle Aktien zu sein, weil sie mit dem Immobilienmarkt schwingen. (Informationen zur REIT-Bewertung finden Sie unter Grundbewertung eines Immobilieninvestment-Fonds .)

Drei Arten von REITs REITs können in drei Kategorien unterteilt werden: Aktien-REITs, Hypotheken-REITs und Hybrid-REITs.

• Aktien-REITs - Diese vertreiben Eigen- und / oder Mietobjekte und erfassen die Mieteinnahmen, Dividenden und Kapitalerträge aus Immobilienverkäufen. Die dreifache Einnahmequelle macht diesen Typ sehr beliebt.
• Hypotheken-REITs - Diese Trusts sind aufgrund ihrer Zinssätze einem höheren Risiko ausgesetzt. Wenn die Zinsen steigen, kann der Wert von Hypotheken-REITs erheblich fallen. (Weitere Informationen finden Sie Hinter den Kulissen Ihrer Hypothek .)
• Hybrid-REITs - Diese Instrumente kombinieren die ersten beiden Kategorien. Sie können entweder offen oder geschlossen (ähnlich wie offene und geschlossene Investmentfonds) sein, eine begrenzte oder unbestimmte Laufzeit haben und entweder in eine einzelne Gruppe von Projekten oder in mehrere Gruppen investieren.

Besteuerung im Trust Level
REITs müssen den gleichen Regeln entsprechen wie alle anderen Unit Investment Trusts.Das bedeutet, dass REITs zuerst auf der Vertrauensstufe und dann bei den Begünstigten besteuert werden müssen. Aber sie müssen der gleichen Methode der Selbsteinschätzung folgen wie Unternehmen. So haben REITs die gleichen Bewertungs- und Bilanzierungsregeln wie Unternehmen, aber statt Gewinne zu übertragen, leiten sie den Cashflow direkt an die Anteilinhaber weiter.

Es gibt einige zusätzliche Regeln für REITs, die über die Regeln für andere Investmentfonds hinausgehen. Sie sind:

1. Mieteinnahmen werden als Betriebseinkommen für REITs behandelt, da die Regierung die Miete als das Geschäft von REITs ansieht. Dies bedeutet, dass alle mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen genauso abgezogen werden können, wie Betriebsausgaben von einer Gesellschaft abgeschrieben werden können.
2. Darüber hinaus werden laufende Erträge, die an Anteilinhaber ausgeschüttet werden, nicht an den REIT besteuert, doch wenn die Einkünfte an einen gebietsfremden Begünstigten ausgeschüttet werden, müssen diese Einkünfte einer Quellensteuer von 30% für gewöhnliche Dividenden unterliegen. Prozentsatz für Kapitalgewinne, es sei denn, der Satz ist vertraglich niedriger.

In der Praxis sind REITs generell von der Besteuerung auf Vertrauensstufe befreit, solange sie mindestens 90% ihres Einkommens an ihre Anteilsinhaber ausschütten. Aber selbst REITs, die sich an diese Regel halten, sehen sich mit der Unternehmensbesteuerung von einbehaltenen Einkünften konfrontiert.

Besteuerung von U Anteilinhabern
Die vom REIT ausgezahlten Dividendenzahlungen werden dem Anteilsinhaber als ordentliches Einkommen besteuert - es sei denn, sie gelten als "qualifizierte Dividenden", die als Kapitalerträge besteuert werden. Andernfalls wird die Dividende mit dem höchsten Grenzsteuersatz des Anteilinhabers besteuert.

Außerdem kann ein Teil der von REITs gezahlten Dividenden eine nicht erstattungsfähige Kapitalrendite darstellen, die nicht nur das steuerpflichtige Einkommen des Anteilinhabers im Jahr des Dividendeneinkommens reduziert, sondern auch die Steuern auf diesen Teil aufhebt, bis der Vermögenswert verkauft. Diese Zahlungen reduzieren auch die Kostenbasis für den Anteilinhaber. Die nicht erstattungsfähigen Teile werden dann entweder als lang- oder kurzfristige Kapitalgewinne / -verluste besteuert.

Da REITs selten auf Treuhandbasis besteuert werden, können sie relativ höhere Renditen bieten als Aktien, deren Emittenten vor der Berechnung der Dividendenausschüttung Steuern auf Unternehmensebene zahlen müssen.

Beispiel - Steuerberechnung für Anteilsinhaber Jennifer beschließt, in einen REIT zu investieren, der derzeit bei 20 USD pro Anteil gehandelt wird. Der REIT verfügt über Betriebsmittel in Höhe von 2 USD pro Einheit und verteilt 90% oder 1 USD. 80, davon an die Anteilinhaber. Jedoch $ 0. 60 pro Anteil dieser Dividende stammen aus Abschreibungen und sonstigen Aufwendungen und gelten als nicht steuerbare Kapitalrendite. Daher nur 1 $. 20 ($ 1, 80 - $ 0, 60) dieser Dividende stammen aus den tatsächlichen Erträgen. Dieser Betrag wird Jennifer als ordentliches Einkommen versteuert, wobei ihre Kostenbasis um $ 0 reduziert wird. 60 bis 19 Dollar. 40 pro Einheit. Wie bereits erwähnt, wird diese Reduzierung der Basis beim Verkauf der Einheiten entweder als lang- oder kurzfristiger Gewinn / Verlust besteuert.

Das Endergebnis Die einzigartigen Steuervorteile, die REITs bieten, können für Anleger, die höhere Renditen mit relativer Stabilität anstreben, zu höheren Renditen führen.Theoretisch ist es für einen Anteilinhaber möglich, eine negative Kostenbasis zu erreichen, wenn die Einheiten für einen ausreichend langen Zeitraum gehalten werden. Obwohl dies kaum üblich ist, sollte das Potenzial zur Realisierung eines möglichen Gewinns oder Verlusts auf diese Weise von den Anlegern klar verstanden werden.