Ein Haus zu kaufen geht normalerweise so: Finden Sie heraus, was Sie sich leisten können, suchen Sie einen Kreditgeber, mieten Sie einen Immobilienmakler, erstellen Sie eine Liste Ihrer Must-haves, sehen Sie sich Immobilien an, sehen Sie weitere Immobilien an. , machen Sie ein Angebot, sichern Sie Ihre Hypothek, schließen Sie Ihr neues Zuhause. Obwohl es zeitaufwendig und manchmal frustrierend ist, wird das Betrachten von Immobilien aus erster Hand von den meisten Käufern als ein grundlegender Teil des Kaufprozesses betrachtet, und viele würden niemals davon träumen, ein Haus zu kaufen, ohne zuerst Nachbarschaft, Haus und Hof zu inspizieren.

Es gibt jedoch Käufer, die bereit sind, Häuser zu kaufen, ohne sie vorher gesehen zu haben. Aus verschiedenen Gründen sind diese Käufer und Investoren bereit, diesen Teil des Prozesses zu überspringen und sich stattdessen auf MLS-Beschreibungen, Internetfotos und virtuelle Touren zu verlassen. Mit der Anzahl der notleidenden Immobilien auf dem Markt, kaufen einige Immobilieninvestoren Häuser ungesehen in einem Versuch, gute Geschäfte zu erzielen. Käufer könnten sich auch Häuser schnappen, während sie die Chance auf Märkten mit einem begrenzten Angebot an Immobilien haben. Aufgrund des Wettbewerbs - von Käufern bis hin zu aufstrebenden Erstinvestoren und institutionellen Firmen, die ganze Immobilienblöcke aufkaufen - steigt die Häufigkeit von unse- ren Immobilienkäufen in bestimmten Märkten im ganzen Land. Während Sie Glück haben und einen guten Gewinn erzielen können, wenn es an der Zeit ist zu verkaufen, gibt es erhebliche Risiken, die erkannt werden müssen, bevor Sie sich für diese Art von Immobilieninvestitionen engagieren.

Immobilien

Notleidende Immobilien sind im Allgemeinen beschädigt oder in einem schlechten Zustand und werden abgeschottet oder von einer Bank oder einem Kreditgeber zum Kauf angeboten. Die meisten Banken versuchen, diese Immobilien so schnell wie möglich zu entladen, weil sie teuer zu halten sind: zwischen Grundsteuern, Unterhalts- und Anwaltskosten kann es Banken $ 1.000 pro Tag kosten, jede Immobilie im Bestand zu halten. Da ein schneller Verkauf für die Bank finanziell sinnvoll ist, werden diese Immobilien oft mit einem erheblichen Preisnachlass angeboten, und es ist nicht ungewöhnlich, dass einige Häuser für einen Penny auf den Dollar verkaufen. Dies bietet sowohl Käufern als auch Investoren eine ausgezeichnete Gelegenheit, Immobilien unter Marktpreisen zu erwerben.

Märkte mit begrenztem Angebot können Käufer und Investoren zwingen, unbeobachtete Häuser zu kaufen. Anstatt große Angebote zu finden, können hier Käufer erwarten, einen Marktwert oder höher zu zahlen, nur um eine Immobilie in einem wünschenswerten Bereich zu sichern. In engen Märkten wie Boston und New York City ist es üblich, dass Verkäufer mehrere, wettbewerbsfähige Gebote erhalten, was den Preis erheblich steigern kann. Viele dieser Angebote stammen von Käufern, die noch nie einen Fuß auf das Grundstück gesetzt haben, aber wissen, dass sie in diesem speziellen Markt kaufen möchten.

Vorbauliche Eigenschaften bieten auch Chancen für Käufer und Investoren. Eine Vorbaustelle ist auf dem Markt, obwohl sie noch nicht gebaut wurde. Diese Art von Eigentum kann sowohl für Verkäufer als auch für Käufer von Vorteil sein: Verkäufer (am häufigsten die Bauherren) erhalten Geld, um den Bau fortzusetzen und gleichzeitig die Rentabilität des Projekts Kreditgebern und anderen potenziellen Käufern zu beweisen. Pre-Construction-Rate mit der Fähigkeit, danach zum Marktwert (oder höher, je nach Projekt) zu verkaufen.

Wettbewerb

Investoren, die nach großartigen Angeboten oder Spitzenimmobilien suchen, können der harten Konkurrenz von Flippern, Großhändlern und institutionellen Käufern gegenüberstehen. Flippers sind Immobilieninvestoren, die ähnlich wie Börseninvestoren anstreben, niedrig zu kaufen und hoch zu verkaufen. Typischerweise kaufen Flipper Immobilien zu einem günstigen Preis, führen Reparaturen und Renovierungen durch und verkaufen innerhalb kurzer Zeit gewinnbringend. Der After Repair Value einer Immobilie (ARV), eine Schätzung des angemessenen Marktwerts nach Reparaturen und Renovierungen, wird verwendet, um festzustellen, ob eine Immobilie Gewinnpotenzial hat. Flipper berechnen potenzielle Gewinne, indem sie die ARV einbeziehen und den Kaufpreis, die Reparatur- und Renovierungskosten sowie die Kosten für die Anschaffung (einschließlich der Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Versicherungen und Versorgungsleistungen) abziehen. Weil Flossen von diesen Berechnungen abhängen, um zu bestimmen, ob sie einen Gewinn erzielen können, kaufen einige nicht ungesehen. Andere wiederum konzentrieren sich auf zwangsvollstreckte Immobilien, die mit einem hohen Preisnachlass gekauft werden können, aber bei Auktionen verkauft werden, ohne dass sie vor der Unterzeichnung der Papiere gesehen werden können.

Ähnlich wie Flossen versuchen Immobilien Großhändler in kurzer Zeit von Immobilien zu profitieren. Im Gegensatz zu Flossen kaufen und renovieren Großhändler jedoch keine Immobilien. Stattdessen setzen sie in der Regel Immobilien mit Kontingenten unter Vertrag (damit sie den Vertrag bei Bedarf kündigen können) und ordnen die Immobilien dann anderen Investoren gewinnbringend zu. Ein Großhändler kann als "Mittelsmann" bezeichnet werden, der Immobilien für etablierte Investoren aufrundet. Ein Großhändler vermarktet die Immobilie, nachdem er die Immobilie unter Vertrag genommen hat, um einen Käufer zu finden, und in vielen Fällen hat der Großhändler bereits einen Käufer aufgestellt, bevor er eine Immobilie unter Vertrag nimmt. Die Spanne zwischen dem, was der Großhändler für die Immobilie bezahlt, und dem Preis, für den er sie verkauft, ist der Gewinn des Großhändlers. Da Großhändler keine zeitraubenden Reparaturen und Renovierungen benötigen, suchen viele Großhändler nach kleineren, häufigeren Gewinnen als Flossen.

Institutionelle Investoren kaufen große Immobilienbestände, manchmal ganze Blöcke notleidender Immobilien. Institutionelle Anleger, die durch tiefe Taschen unterstützt werden, können Dutzende oder Hunderte von Häusern kaufen, die Lagerbestände senken und folglich die Preise in einem Markt in die Höhe treiben (und die Wahrscheinlichkeit erhöhen, mit Gewinn zu verkaufen).Institutionelle Anleger können eine so große Kaufkraft haben, dass sie es kleineren Anlegern und einzelnen Eigenheimkäufern erschweren, wenn nicht unmöglich machen können, gute Geschäfte innerhalb eines Zielmarktes zu finden.

Neben Flippern, Großhändlern und institutionellen Anlegern wird eine kleinere Gruppe von Einkäufern Häuser erwerben, die aus der Not nicht zu sehen sind. Am häufigsten handelt es sich dabei um eine Person, die aus beruflichen oder persönlichen Gründen in ein neues Gebiet umzieht, aber nicht die Zeit hat, ein neues Haus zu kaufen. Typischerweise arbeiten diese Käufer mit Immobilienmaklern zusammen, die ihnen detaillierte Beschreibungen, Fotos und Videos (oder virtuelle Touren) von Immobilien senden, die den Kriterien der Käufer entsprechen. Da der Makler im Wesentlichen zu den Augen und Ohren des Käufers wird, ist es wichtig, dass Käufer ihre genauen Bedürfnisse angeben, nicht nur in Bezug auf die Eigenschaften des Hauses, sondern auch Anforderungen für Schulen, Pendler, öffentliche Verkehrsmittel und nahe gelegenen Annehmlichkeiten.

Risiken

Hauskäufer und Investoren können Häuser ungesehen kaufen, aber die Praxis ist nicht ohne Risiken. Eines der größten Risiken ist, dass etwas mit der Immobilie nicht stimmt, das nicht auf Fotos zu sehen ist. Möbel und Kamerawinkel können leicht viele Defekte verbergen, einschließlich Wasserschäden, Befall, Schimmel und Bauschäden. Während viele Immobilien in Verfall sind, weil die Eigentümer nicht die Zeit, Sachkenntnis oder Geld hatten, um das Haus richtig zu pflegen, werden einige Eigenschaften von vorherigen Eigentümern absichtlich beschädigt. Oft ist dies ein fehlgeleiteter Versuch, "auf die Bank zurückzukehren", indem es den Verkauf der Immobilie erschwert. Andere Male reißen Leute alles aus, was sie können - Geräte, Armaturen, Kupferleitungen, sogar Landschaftsgestaltung - für das Geld.

Unabhängig von der Motivation kann die Zerstörung nach der Zwangsvollstreckung relativ kostengünstige Lösungen wie Löcher in der Trockenmauer oder umfangreiche und teure Reparaturen beinhalten. In einem besonders hässlichen Vorfall aus dem Jahr 2011 benötigte ein Haus in einer gehobenen Wohnanlage in Kalifornien etwa 250.000 Dollar für Reparaturen, nachdem seine Vorbesitzer das Haus wegen Zwangsvollstreckung verloren hatten. Chemikalien und Zement waren in die Abflüsse des Grundstücks geschüttet worden, und das Wasser war über Monate belassen worden - was zu ausgedehnten Schimmelpilzen im ganzen Haus und einem Boden führte, der unter dem Gewicht von mit Wasser getränkten Gegenständen einstürzte. Außerdem waren die Geräte, Schränke, Spülen und Toiletten der Unterkunft entfernt worden.

Ein weiterer Grund für den Kauf ungesehenen Anblicks kann riskant sein, da Fotos und virtuelle Touren Ihnen nicht erlauben, unerwünschte Merkmale des Hauses zu sehen, wie nahe gelegene Hochspannungsleitungen, Verkehr, Nachbarschaftslärm und ungewöhnliche Gerüche (von Dingen wie als Schimmel oder die 100 Katzen, die früher im Haus lebten). Ein Rundgang ist der einzige Weg, um sicher zu sein, dass Sie das Haus, den Hof, die Nachbarn und die Umgebung mögen.

Flipper, Großhändler und institutionelle Investoren haben das zusätzliche Risiko, dass sie die Immobilie aufgrund umfangreicher Reparaturen nicht rechtzeitig verkaufen können. Je länger das Haus gehalten wird, desto mehr Geld verlieren die Investoren.Die Prämisse von Immobilieninvestments ist oft, schnell zu kaufen und zu verkaufen, und wenn dies nicht passiert - aus welchem ​​Grund auch immer - kann der Anleger am Ende Verluste hinnehmen, insbesondere wenn unerwartete und teure Reparaturen erforderlich sind.

Möglichkeiten, sich selbst zu schützen

Eine Kontingenzklausel ist einer der besten Schutzvorkehrungen beim Kauf eines unsichtbaren Heimsehens. Eine Kontingenz definiert eine Bedingung oder Handlung, die erfüllt sein muss, damit ein Immobilienvertrag verbindlich wird. Eine der wichtigsten Eventualitäten beim Kauf eines Hauses, ohne es zuerst zu sehen, ist ein Inspektionsereignis, das den Käufern das Recht gibt, das Haus innerhalb eines bestimmten Zeitraums wie etwa 5-7 Tagen inspizieren zu lassen. Dies schützt den Käufer, der den Vertrag annullieren oder Reparaturen auf der Grundlage der Feststellungen eines professionellen Hausinspektors aushandeln kann. Ein Inspektor untersucht das Innere und das Äußere des Hauses und bewertet den Zustand der Elektro-, Abschluss-, Sanitär-, Struktur- und Lüftungselemente.

Je nachdem, wie die Kontingenz formuliert ist, kann der Käufer:

• den Prüfbericht genehmigen und mit dem Abschluss fortfahren
• den Bericht ablehnen und den Abschluss zurückziehen
• zusätzliche Zeit für weitere Prüfungen anfordern < Fordern Sie Reparaturen oder Zugeständnisse an
• Käufer können auch nach einer Durchlaufsituation fragen. Diese Art von Kontingenz ermöglicht es Ihnen, eine abschließende (oder erste) Komplettlösung der Immobilie zu erstellen, bevor Sie die Papiere beim Abschluss unterzeichnen. Beachten Sie, dass der Verkäufer, wie bei allen Eventualitäten, keinem Eventualfall zustimmen muss, und er erwartet oft einen höheren Kaufpreis, um die zusätzlichen Risiken für den Verkäufer auszugleichen (dh das Risiko, dass der Käufer aus dem Vertrag zurücktritt). ..

Käufer und Investoren können eine Schutzschicht hinzufügen, die sie mit Hilfe eines erfahrenen Immobilienprofis nicht sehen können. Es ist wichtig, dass der Agent auf Ihrer Seite des Geschäfts steht (in Ihrem Namen als Agent des Käufers arbeitet) und nicht im Namen des Verkäufers arbeitet. Der Agent sollte eine treuhänderische Verantwortung für Sie haben, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten. Viele Käufer und Investoren prüfen mehrere Agenten, bevor sie jemanden finden, der ihre Bedürfnisse versteht und dem sie vertrauen können.

The Bottom Line

Manche Leute kaufen Häuser, die aus der Not heraus gesehen werden, während andere es für das Gewinnpotential einer Immobilieninvestition tun. In jedem Fall birgt der Kauf eines Hauses, ohne es vorher gesehen zu haben, Risiken: Das Eigentum könnte Mängel oder Schäden aufweisen, die zu umfangreichen und teuren Reparaturen führen können. Außerdem könnte sich das Haus an einem unerwünschten Ort (z. B. neben einer stark befahrenen Straße) befinden oder andere schädliche Merkmale aufweisen. Unabhängig davon, ob Sie den Anblick aus der Not heraus oder als Investition kaufen, können Sie Ihre Risiken begrenzen, indem Sie eng mit einem vertrauenswürdigen und erfahrenen Immobilienmakler zusammenarbeiten und bestimmte Klauseln in das Kaufangebot für Immobilien aufnehmen.