Unabhängig davon, ob Sie ein Haus als Hauptwohnsitz oder als Anlageobjekt nutzen möchten, ist es möglich, dass die Immobilie derzeit von Mietern genutzt wird. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie einige Dinge beachten, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden. Lesen Sie weiter für eine kurze Einführung in Mieterrechte, Vermieter Verpflichtungen und wie Risiken zu begrenzen, wenn ein Haus mit Mietern an Ort und Stelle zu kaufen. (Siehe auch Die Vor- und Nachteile des Besitzes von Mietobjekt .)

Mieterrechte

Für den Anfang ist es wichtig zu verstehen, dass ein Immobilienverkauf die Mietvertragsbedingungen nicht ändert. Genau wie Dienstbarkeiten (und andere Bündnisse), die "mit dem Lande laufen" - das heißt, sie sind an das Land und nicht an den Eigentümer gebunden - bleiben Mietverträge "an das Haus gebunden", selbst wenn das Eigentum den Besitzer wechselt. Der Take-Away: Der Mietvertrag, der vor dem Kauf der Immobilie besteht, bleibt auch nach der Schließung wirksam, so dass Sie die Miete nicht legal erhöhen, die Klauseln oder Vereinbarungen ändern oder einen Mieter vor dem Ende einer Mietperiode ausschließen können, nur weil Du bist der neue Besitzer.

Wenn Sie definitiv wollen, dass die Mieter ausziehen, haben Sie ein paar Möglichkeiten. Eine besteht darin, ein Angebot für das Haus abzugeben, das davon abhängt, dass das Haus leer ist (dh keine Mieter), wenn Sie schließen. Dadurch wird der Verkäufer belastet, entweder den Mietvertrag zu unterbrechen oder den Mietern einen Anreiz zu geben, vorzeitig zu gehen. Wenn der Verkäufer dies nicht kann (oder nicht will), können Sie weggehen und nach einem anderen Haus suchen. Die andere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zu kaufen und dann den / die Mietvertrag (en) zu kündigen, die Bedingungen neu auszuhandeln oder den / die Mieter selbst zu "kaufen". Bedenken Sie jedoch in diesem Fall, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, neue Bedingungen zu akzeptieren, wenn er oder sie einen gültigen Mietvertrag hat - und Sie könnten sich einer Klage öffnen, wenn Sie den Mietvertrag kündigen oder versuchen, einen Mietvertrag zu erzwingen. Vertreibung.

Vermieterverpflichtungen

Als neuer Eigentümer übernehmen Sie die Vermieterpflichten. Ein großer Teil davon, ein Vermieter zu sein, ist ein sicheres und bewohnbares Eigentum für Ihre Mieter. In der Regel müssen Sie (mindestens):

• alle öffentlichen Bereiche wie Flure und Treppenhäuser in einem sicheren und sauberen Zustand halten.
• Stellen Sie sicher, dass die Bauteile sicher und intakt sind (Fußböden, Wände, Treppen, Aufzüge, Dächer).
• Stellen Sie sicher, dass Elektro-, Sanitär-, Heizungs- / Klimaanlagen (HVAC), Lüftungs- und Sanitärsysteme Eigentum sind.
• Stellen Sie sicher, dass die Mieter zu angemessenen Zeiten Zugang zu fließendem Wasser, heißem Wasser und Wärme in angemessenen Mengen haben.
• Bereitstellen von Müllcontainern und Abtransport des Mülls.
• Verwalten Sie bekannte Umweltgifte einschließlich Bleifarbenstaub und Asbest.
• Nagetiere und andere Ungezieferbefall ausrotten.

Ihre lokalen Gesetze können zusätzliche Anforderungen bezüglich der Bewohnbarkeit verlangen - überprüfen Sie diese, um sicherzustellen, dass Sie die Anforderungen erfüllen. Außerdem ist es wichtig, dass Sie den Mietvertrag lesen, um weitere spezifische Verpflichtungen zu erfahren, die Sie möglicherweise haben - zum Beispiel den Rasen mähen oder für Versorgungsunternehmen bezahlen. (Weitere Informationen finden Sie unter Tipps für den potenziellen Vermieter .)

Ändern oder Beenden eines Mietvertrags

Wenn der Mieter im Allgemeinen eine monatliche Miete hat, gilt Folgendes: Vermieter) kann das Mietverhältnis kündigen oder die Miete vor Beginn eines neuen Monats erhöhen, sofern Sie die entsprechende Mitteilung machen (in der Regel 30 Tage, dies variiert jedoch je nach Staat und Anzahl der Monate, in denen der Mieter die Immobilie bewohnt hat). Wenn ein befristeter Mietvertrag besteht (z. B. sechs Monate oder 12 Monate), hat der Mieter das Recht (in den meisten Fällen), das Haus so lange zu bewohnen, wie der Mietvertrag aktiv ist, unabhängig davon, wem das Haus gehört. ..

Es gibt einige Fälle, in denen der Lease vorzeitig beendet werden kann. Eine davon ist, wenn es eine Sprache im Mietvertrag gibt, die festlegt, dass der Eigentümer (Verkäufer) das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, wenn er die Immobilie verkauft oder überträgt; In diesem Fall kann der Mietvertrag beim Kauf des Hauses legal beendet werden. Die andere Ausnahme ist, wenn Sie die Eigenschaft als Ergebnis einer gerichtlichen Verfallserklärung kaufen, in welchem ​​Fall Sie die Regeln Ihres Landes bezüglich der Kündigung befolgen können. In Washington, zum Beispiel, müssen Sie Mieter 60 Tage im Voraus kündigen, um eine abgeschottete Immobilie zu räumen, bevor Sie eine Räumungsaktion beginnen können. In einigen Fällen werden sich die Mieter bereit erklären, mit einem "Bargeld für Schlüssel" -Angebot des neuen Eigentümers, Treuhänders oder der Bank früh auszuziehen.

Schließlich, wenn Sie planen, das Haus als Ihren Hauptwohnsitz (und nicht als Mietobjekt) zu nutzen, können Sie möglicherweise eine Umzugssperrung (OMI) des Eigentümers nutzen, um einen Mieter zum Auszug zu bewegen. Die Regeln dafür variieren je nach Staat, aber im Allgemeinen müssen Sie innerhalb von 90 Tagen nach der Räumung in das Heim ziehen und mindestens drei Jahre lang als Ihr Hauptwohnsitz dort leben.

The Bottom Line

Ein wichtiger erster Schritt ist die Überprüfung der Mietvertragsdokumente, bevor Sie schließen, damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen. So können Sie sicherstellen, dass der Mietvertrag gut geschrieben und strukturiert ist .. Wenn irgendetwas abwegig erscheint, verlange, dass der Verkäufer die Sprache als Bedingung für das Schließen festlegt. Es ist auch wichtig, nicht nur die Aufzeichnungen für jede vorausbezahlte Miete und Sicherheitseinlagen zu erhalten, sondern auch das Geld (es sollte auf der Abschlusserklärung an Sie übertragen werden). Sie müssen die Kaution wahrscheinlich in einem Treuhandkonto hinterlegen (abhängig von Ihrem Status), und der Abschlussagent sollte die aktuelle Mietzahlung zwischen Ihnen und dem Verkäufer in Rechnung stellen.

Stellen Sie außerdem sicher, dass der Verkäufer vor dem Einzug des Mieters eine Dokumentation über den Zustand der Immobilie vorlegt - wenn es Schäden gibt, haben Sie Schwierigkeiten, nachzuweisen, dass der Mieter ohne einen Check-in-Bericht verantwortlich ist. Wenn möglich, treffen Sie sich vor dem Abschluss mit den Mietern, damit Sie den aktuellen Zustand des Hauses überprüfen und die Mietbedingungen besprechen können.

Stellen Sie schließlich sicher, dass Sie angemessen versichert sind. Eine Standard-Hausbesitzer-Richtlinie wird diese Aufgabe normalerweise nicht ausführen. Informieren Sie Ihren Versicherer darüber, dass das Haus gemietet wird, damit Sie bei Verletzungen des Mieters, Fahrlässigkeit und anderen Verlusten versichert sind. (Siehe auch unser Tutorial: Der vollständige Leitfaden für das Werden eines Vermieters .)