Die anhaltenden Auswirkungen der Großen Rezession wie erschwingliche Wohnungsnot, strenge Hypothekenanforderungen und ein angespannter Arbeitsmarkt haben es für junge Menschen schwieriger gemacht, ein eigenes Haus zu besitzen. Infolgedessen wird die Unterstützung von der Bank of Mom und Dad üblich, vor allem für Neueinsteiger.

Die Mittel, um erwachsenen Kindern zu helfen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ist ein Segen und ein Luxus. Aber bevor Sie sich an der gepunkteten Linie anmelden, überlegen Sie, ob und wie Sie dies am besten tun können. Es gibt keinen richtigen Weg, um Ihr Kind in den Eigenheimbesitz zu führen, aber viele falsche Wege.

Die Optionen

Gemeinsame Szenarien zum Aushelfen umfassen:

• Bereitstellung der Anzahlung für das Heim des Kindes.
• Kaufen Sie das Haus und vermieten es an Ihr Kind.
• Das Haus kaufen und das Kind dort frei wohnen lassen.
• Das Haus gemeinsam mit Ihrem Kind besitzen (Dividieren des Eigenkapitals in dem von Ihnen gewählten Prozentsatz); Wenn das Haus verkauft wird, bekommen Sie Ihr Geld zurück.
• Kauf einer Mehrfamilienimmobilie (oder eines Platzes, der groß genug für Mitbewohner ist) und Miete der anderen Einheit (en), um die Kosten auszugleichen.
• Finanzierung des Eigenheimkaufs Ihres Kindes und machen Sie es offiziell, indem Sie es wie jede andere Hypothek machen; ein Hypothekenpfleger kann helfen, das Darlehen und seine Zahlungsbedingungen ordnungsgemäß zu strukturieren und sogar monatliche Abrechnungen und Steuerformulare zu erstellen.

Aus steuerlichen Gründen entscheiden sich Eltern oft dafür, den Nachwuchs mit dem Geld zu versorgen, das sie brauchen, anstatt die Kosten direkt zu tragen. Zum Beispiel beträgt der derzeitige Betrag für die Auszahlung von Schenkungssteuer ungefähr 14.000 USD pro Empfänger pro Gifter pro Jahr. Sie und Ihr Ehepartner könnten beispielsweise Ihrem Kind und seinem Ehepartner bis zu 56.000 $ (14.000 $ x 2 schenkende Eltern x 2 Empfänger) geben - genug für eine ansehnliche Anzahlung in den meisten amerikanischen Städten. Sie können das erste Geschenk nach dem 1. Januar des folgenden Jahres mit einem weiteren Geschenk in Höhe von 56.000 US-Dollar verfolgen. Die $ 112, 000 insgesamt zählen nicht als Einkommen oder unterliegen der Einkommenssteuer des Landes, auf der Steuererklärung Ihres Kindes. (Siehe auch: Was sind Geschenksteuern? )

Bedenken Sie, dass "wenn die Eltern das Geld verschenken … das Geld zusammen mit einem Geschenkbrief beschafft werden muss", sagt Linda Robinson, Maklerin und Kreditsachbearbeiterin mit Saphir-Grundstück in San Diego Um die Transaktion zu schützen, benutzen Sie einen Hypothekenfachmann, der Erfahrung mit diesem hat, sagt sie.

Punkte zum Betrachten

• Einige Kreditgeber verlangen, dass alle Parteien auf dem Titel auf dem Hypothekenvertrag sind. bedeutet, dass selbst wenn das Kind die monatlichen Hypothekenzahlungen abwickeln soll, die Eltern auch finanziell für die Schulden verantwortlich sind.
• Wenn die Eltern nicht in der Hypothek sind, können sie die Hypothekenzinsensteuer nicht in Anspruch nehmen. Sogar ein zinsloses Darlehen von den Eltern an das Kind kann für die Eltern steuerpflichtig sein.Die IRS nimmt an, dass Sie Zinsen verdienen, selbst wenn Sie nicht, und das ist steuerpflichtiges Einkommen.
• Elternkredite erhöhen die Schuldenlast des Kindes und können die Chance des Kindes beeinträchtigen, sich für eine zusätzliche Finanzierung zu qualifizieren. Auf der positiven Seite ermöglicht ein korrekt notiertes Darlehen dem Kind, Steuerabzüge zu maximieren.
• Selbst wenn die Eltern eine Anzahlung leisten, muss sich das Kind trotzdem für die Hypothek qualifizieren, und das schließt Barreserven, einen festen Arbeitsplatz und ein stabiles Einkommen ein. Das heißt, Hypotheken-Kreditgeber erlauben in der Regel die Anzahlung auf ein primäres Haus vollständig oder teilweise mit Geschenk-Fonds gemacht werden, solange andere Anforderungen erfüllt sind. Freddie Macs Home Possible Advantage-Hypothek ermöglicht es zum Beispiel, dass die gesamte Anzahlung in Höhe von 3% von Geschenken oder anderen Geldern kommt.

Die Vorteile

Steuerersparnis.

Ein Elternteil, der ein Haus kauft und es dem Kind erlaubt, dort zu wohnen, könnte möglicherweise erhebliche Steuerabzüge vornehmen. Grundsteuern, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Instandhaltungen und bauliche Verbesserungen sind in der Regel bei einem Zweitwohnsitz abzugsfähig. Während ein Vermieter jedes Jahr bis zu 25.000 Dollar an Verlusten abziehen kann, haben Eltern beim Vermieten an Familienmitglieder unterschiedliche Regeln. Wenn das Kind keine Miete zahlt, gilt dies als persönliche Benützung der Immobilie und vermietungsbedingte Abzüge sind nicht gestattet. Wenn das Kind jedoch Mitbewohner hat, die Miete zahlen, kann der Elternteil die mietbezogenen Abzüge in Anspruch nehmen, während er dem Kind erlaubt, dort mietfrei zu leben. Lesen Sie Steuerabzüge für Vermieter für weitere Informationen.

Beachten Sie, dass der Hypothekenzinsenabzug nur von einer Person vorgenommen werden kann, die die Hypothek

zahlt und das Haus besitzt (oder teilweise besitzt). Wenn der Elternteil den Eigentumstitel besitzt, aber das Kind die Hypothekenzahlung jeden Monat leistet, kann keiner den Zinsabzug nehmen. Wenn das Kind einen beliebigen Prozentsatz der Wohnung besitzt, kann es diesen Anteil der Zinsen jedoch abziehen. Eigenkapital.

Hypothekenzahlungen können finanziell sinnvoller sein, als Kindern eine monatliche Wohnungszulage zu gewähren oder ihre monatliche Miete zu zahlen. Die Zahlung einer Hypothek bildet Eigenkapital im Eigenheim, und Häuser werden zu Vermögenswerten - in der Regel Wertsteigerungen, wenn sie ordnungsgemäß gepflegt werden. Denken Sie nur daran, dass Wohnimmobilien am besten als langfristige Investition betrachtet werden: In der Regel müssen die meisten Käufer drei bis fünf Jahre ein Eigenheim halten, um gerade noch die Gewinnschwelle zu erreichen.

Einnahmen.

Wenn Eltern sich dafür entscheiden, dem Kind ein zinsgünstiges Darlehen zu gewähren, das in der Tat sein oder ihr Hypothekenkreditgeber ist, genießen sie ein wenig Einkommen aus den monatlichen Zahlungen. In der gegenwärtigen anämischen Finanzlage kann selbst ein zinsgünstiger Kredit die Rendite einiger konservativer Anlagen schlagen. Die Nachteile

Härtere Begriffe

. Häuser, die von den Eltern als Zweitwohnsitz oder als Anlage gekauft werden, erfordern oft größere Anzahlungen, da sie nicht für großzügige, auf Erstanträge ausgerichtete Hypotheken wie Federal Housing Administration (FHA) -gesicherte Kredite in Frage kommen."Der Unterschied zwischen einer primären Hypothek und einer Investitionshypothek ist beträchtlich", stellt Robinson fest. "Sie müssen mindestens 20% bis 30% auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien anlegen, und die Zinssätze sind etwas höher. Wenn die Kinder überhaupt kreditwürdig sind, sind die Eltern besser dran, Mitunterzeichner und Geschenkgeber zu sein, als die, die auf dem Kredit sind. " Kredit- und Finanzverzweigungen.

Wenn ein Elternteil für eine Hypothek kollaboriert und das Kind bei Zahlungen in Verzug gerät, ist die Kreditwürdigkeit des Elternteils ebenso schädlich wie die des Kindes. Als Mitgesellschafter (und damit als Co-Kreditnehmer) ist der Mutterschuldner ebenfalls verantwortlich. Ein Elternteil, der für ein verheiratetes Kind, das sich dann scheiden lässt, einverstanden ist - oder ihm Geld gibt - könnte in eine unordentliche Aufteilung der Vermögenswerte verwickelt werden und könnte einen Teil oder die gesamte Investition an den Ex-Ehepartner verlieren. Schaden an Beziehungen.

Finanzielle Verstrickungen in Familien können Stress und Konflikte verursachen. Geschwister außerhalb der Börse können eifersüchtig oder nachtragend sein. Geschenkgeber können sich frustriert fühlen von dem, was sie als Missbrauch des Geschenks empfinden, aber sie sind machtlos, etwas darüber zu tun, wie das Geschenk verwendet wird. Geschenkempfänger können durch die Saiten frustriert sein, die mit einem Geschenk verbunden sind, das mit Erwartungen und Regeln einhergeht. Einige Eltern werden keine Konsequenzen erzwingen, wenn das Kind sein oder ihr Ende der Vereinbarung nicht aufrecht erhält. The Bottom Line

Die Vorteile, ein Heim für ein Kind zu kaufen oder finanziell zu unterstützen, sind vielfältig. Es kann dem Kind die Steuervorteile von Eigenheimbesitz geben und ihm helfen, eine gute Gutschriftgeschichte aufzubauen. Der Kauf könnte auch von Vorteil sein, wenn das elterliche Vermögen beträchtlich genug ist, um Erbschaftsteuern oder Erbschaftssteuern auszulösen; Die Verminderung des Nachlasses kann die Steuerlast in Zukunft verringern. Außerdem ist die Immobilie eine Investition, die letztendlich den Eltern helfen kann, sogar einen Gewinn zu erzielen oder einen Gewinn zu erwirtschaften, wobei ihre Ausgaben auf dem Weg steuerlich absetzbar sind.

Emotionale Konsequenzen sind schwerer zu messen. Eltern können sich darum bemühen, ein Gefühl des Anspruchs ihres Kindes zu fördern, indem sie ihm einfach ein Zuhause geben. Finanzielle Vereinbarungen zwischen Familienmitgliedern können oft zu unübersichtlichen Missverständnissen führen und schwer durchzusetzen sein.

Eltern sollten einem Kind niemals ein Haus kaufen, wenn dies bedeutet, dass es nicht in der Lage ist, seine eigenen Rechnungen zu begleichen, seine eigenen Hypothekenzahlungen zu bezahlen oder seinen Lebensstandard im Ruhestand aufrechtzuerhalten. Es ist im Allgemeinen eine schlechte Idee, sich gegen Rentenfonds oder einen Hauptwohnsitz zu leihen oder Konten vollständig zu dezimieren.

Egal wie Sie sich entscheiden, sich ihm zu nähern - Geschenk, Darlehen, Miteigentum - schreiben Sie es schriftlich. Erstellen Sie einen Vertrag mit Erwartungen und Konditionen und lassen Sie ihn von einem Anwalt oder einem anderen Immobilienfachmann auf unklare oder übersehene Details überprüfen. Dies kann ein Akt der Liebe sein, aber es muss als eine geschäftliche Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihren Nachkommen betrachtet werden. Schließlich wissen Sie, wo sie leben.