Die Hypothekenzinsensteuerabzug ist eine der am meisten geschätzten amerikanischen Steuervergünstigungen. Grundstücksmakler, Eigenheimbesitzer, Möchtegern-Hausbesitzer und sogar Steuerberater würden ihren Wert vermarkten. In Wahrheit ist der Mythos oft besser als die Realität.

TUTORIAL: Persönlicher Einkommenssteuer-Leitfaden

Viele Eigenheimbesitzer bekommen nichts

Gemäß den vom beratenden Ausschuss des Bundespräsidenten zur Steuerreform 2005 erstellten Daten erhalten nur 54% der Steuerzahler, die Zinsen auf ihre Hypotheken zahlen, ein Steuervorteil. Das lässt stämmige 46% der Hausbesitzer Zinsen zahlen, aber keinen Vorteil überhaupt erhalten. Sogar diejenigen, die eine Leistung erhalten, erhalten wahrscheinlich weit weniger als sie erwarten.

Der Abzug von Hypothekenzinsen ist vielleicht der am meisten missverstandene Aspekt des Eigenheimbesitzes. Es hat fast mythischen Status bis zu dem Punkt, wo viele Möchtegern-Hausbesitzer über die Vorteile verkauft werden, bevor sie sogar die zugrunde liegende Mathematik zu prüfen, um ihre Förderfähigkeit zu bestimmen. Dem Mythos liegen zwei primäre Missverständnisse zugrunde. Die erste ist die irrige Idee, dass jeder Hausbesitzer eine Steuervergünstigung bekommt. Die zweite ist, dass jeder Dollar, der in Hypothekenzinsen gezahlt wird, zu einer Dollar-für-Dollar-Verringerung der Einkommensteuerschuld führt. (Wenn Sie ein Hausbesitzer sind, ist dies ein Punkt, den Sie verstehen und bei Ihrer Rückkehr verwenden möchten. Siehe Steuerabzüge für Hypothekarzinsen .)

Irrtum 1

Trotz des Vorverkaufsrummels gibt es eine beträchtliche Anzahl von Hausbesitzern, die überhaupt keine Steuervergünstigung vom Hypothekenzinsensteuerabzug erhalten. Denken Sie daran, dass Hausbesitzer, um sich überhaupt für den Abzug zu qualifizieren, ihre Abzüge bei der Bestimmung ihrer Einkommensteuerschuld aufführen müssen. Die Einzeldarstellung bietet die Möglichkeit, spezifische Ausgaben, einschließlich Hypothekenzinsen, Grundsteuern und medizinische Ausgaben, zu berücksichtigen. Da Hypothekenzinsen oft die größten Ausgaben eines Steuerzahlers sind, wird das Abziehen oft als ein finanzieller Anreiz zum Kauf eines Hauses zitiert.

Auch wenn es eine attraktive theoretische Idee ist, ist die Tatsache, dass die Einzelnachweise nicht für alle sinnvoll sind. Erstens basiert der Standardabzugsbetrag auf Ihrem Steueranmelde-Status. Anhand der Daten von 2011 als Beispiel, Steuerzahler, die ledig oder verheiratet sind, aber getrennt einreichen, beträgt der Standardabzug $ 5.800. Für Haushaltsvorstände beträgt er $ 8.500, und für verheiratete Paare, die gemeinsame Renditen erheben, beträgt der Standardabzug $ 11. , 600.

Steuerzahler, die keine Abzüge haben, die mehr als die Standardabzugsbeträge ausmachen, können ihre Abzüge nicht auflisten. Steuerzahler, die nicht genug Abzüge haben, um sich für eine Auflistung zu qualifizieren, erhalten keinen Vorteil aus der Zahlung von Zinsen für ihre Hypotheken. Vergessen Sie nicht - fast die Hälfte aller Hausbesitzer mit Hypotheken fallen in diese Kategorie.

Irrtum 2

Sogar für Hausbesitzer, die ihre Steuern aufschlüsseln und sich für den Hypothekenzinssteuerabzug qualifizieren, ist der Betrag des Abzugs nur ein Bruchteil des Betrags der Zinsen, die für die Hypothek gezahlt werden. Noch einmal, ein wenig Nummer Crunching ist erforderlich, um die Situation vollständig zu verstehen, weil der Abzug keine Steuergutschrift ist - Sie erhalten keine $ 1 Steuervergünstigung für jeden ausgegebenen Dollar; Sie bekommen Pennies auf den Dollar. Im Gegensatz zu einem Kredit, der eine Verringerung des Dollars um den Dollar für die tatsächlich geschuldeten Steuern vorsieht, reduziert der Hypothekenzinsabzug die Höhe der steuerpflichtigen Einkünfte auf der Grundlage der Steuerklasse des Steuerpflichtigen. (Von gemeinschaftsbasierten Diensten zu freier Software gibt es viele kostenlose Ressourcen, die Ihnen bei Ihren Steuern helfen. Lesen Sie 6 Quellen für kostenlose Steuerhilfe .)

Beispiel: Ein Steuerzahler zahlt 12.000 Dollar für Hypotheken. Zinsen und zahlende Steuern zu einem individuellen Einkommenssteuersatz von 35% würden erlaubt, 12.000 $ von der Einkommenssteuerschuld auszuschließen, was zu Einsparungen von $ 4, 200 führt. So zahlte der Hauseigentümer $ 12.000 an die Bank in Zinsen, um erhalten Sie ein Drittel dieser Menge von der Besteuerung ausgeschlossen.

Mathematisch ist es nicht sinnvoll, $ 12, 000 auszugeben, um den Betrag, um den Sie Steuern zahlen, um $ 4, 200 zu reduzieren. Noch schlimmer ist, dass eine ehrliche Beurteilung der tatsächlichen Einsparungen den Wert des Standardabzugs ausschließen sollte. Die folgende Tabelle bietet einen Vergleich.

Steuerzahlerstatus	Standardabzug	Wert der Standardabzugsposition in 35% MwSt. Klammer	Wert von Hypothekenabzug auf $ 12.000 in Zins	Bottom-Line-Differenz zwischen Standard Abzug und Hypothek Abzug
Single	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170
Haushaltsvorstand	$ 8, 500	$ 2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
Verheiratet	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

Unter Verwendung unseres Beispiels für $ 12.000 Hypothekenzinsen, Ein verheiratetes Paar in der 35% -Steuergruppe würde einen Standardabzug von 11 600 US-Dollar erhalten, der im Wert von 4 060 US-Dollar an reduzierten Steuerzahlungen liegt. Wenn das Paar seine Abzüge in Plan A aufführte, würde der Hypothekenabzug bei 4 200 Dollar liegen. Selbst ohne einen Hypothekenzinsabzug würde der Steuerzahler den Standardabzugsbetrag erhalten. Der Unterschied zwischen den beiden - der Mehrwert durch die Zahlung von $ 12, 000 Real-Dollar an die Bank in Hypothekenzinsen - beträgt $ 140. (Wenn Sie den Standardabzug in diesem Jahr nicht nehmen, können Sie Hunderte von Dollar sparen. Weitere Informationen finden Sie unter Ein Überblick über Einzelabzüge .)

Steuerzahler in niedrigeren Steuerklassen erhalten einen noch kleineren Vorteil. Ein Steuerzahler, der $ 12, 000 auf Hypothekenzinsen ausgibt und Steuern zu einem individuellen Einkommensteuersatz von 25% zahlt, würde nur einen Steuerabzug von $ 3, 000 erhalten. Der "Nutzen" des Hypothekenzinsabzugs ist in der folgenden Tabelle aufgeführt.

Steuerzahlerstatus	Standardabzug	Wert der Standardabzugsberechtigung in 25% MwSt. Bracket	Wert von Hypothekeabzug auf $ 12.000 in Zins	Bottom-Line-Differenz zwischen Standard Abzug und Hypothek Abzug
Single	$ 5, 800	$ 1, 450	$ 3, 000	$ 1, 550
Haushaltsvorstand	$ 8, 500	$ 2, 125	$ 3, 000	$ 875
Verheiratet	$ 11, 600	$ 2, 900	$ 3, 000	$ 100

Die Zahlen in einen größeren Kontext setzen, The Tax Policy Centre berichtet: "Der durchschnittliche Wert der MID (Hypothekenzinsenabzug) steigt stetig mit Einkommen von 91 $, für diejenigen mit einem Jahreseinkommen von weniger als 40.000 $ bis $ 459, für diejenigen, die mehr als 250.000 $ machen."Die Daten zeigen, dass ein Steuerabzug, der angeblich zur Förderung von Eigenheimkäufen eingesetzt wird, die Individuen nicht dazu anregt, zwischen Miete und Besitz zu wechseln. Stattdessen wird sie am meisten von den Steuerzahlern verwendet, die dazu neigen, Haushalte mit höherem Einkommen zu sein. Lesen Sie mehr über die Unterschiede in der Steuerideologie der politischen Parteien und wie sie sich auf Ihren Gehaltsscheck auswirken können. Parteien für Steuern: Republikaner gegen Demokraten .

A Better Way

Anstatt große Summen auszugeben von Geld auf Interesse für wenig Geld zurück, werden Sie viel besser dran sein, Bargeld für Ihr neues Haus zu bezahlen.Ein Bargeldkauf wird Ihnen Zehntausende von Dollar sparen, weil Sie keine Zinsen zahlen werden. (Das kann die größte Schuld sein, die Sie Ich werde dir jemals erklären, warum du es eher früher als später zurückziehen solltest, in Bezahlen deiner Hypothek .

Natürlich gibt es immer das Argument, dass du mehr Geld verdienen könntest, indem du Zinsen zahlst und investierst. Der Rest Ihres Geldes an der Börse. Es scheint wie eine große Strategie, wenn der Markt steigt, aber Prognostiker, die diesen Rat geben, sind nirgends zu sehen, wenn der Aktienmarkt um 40% fällt, Hauswerte um 40% fallen und ihre Anlageberatung Hausbesitzer mehr durch ihre Hypotheken schuldet als das Haus wert ist.

Da es keine Investitionen gibt, die bessere Renditen garantieren als der Betrag, den Sie durch die Vermeidung von Zinszahlungen sparen würden, ist die konservative Entscheidung eindeutig. Vermeiden Sie Zinszahlungen, wenn Sie können. Bezahlen Sie das Haus schnell, wenn Sie nicht können.