Was ist 'Gewerbeimmobilien'

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden und die vermietet werden, um einen Arbeitsplatz statt eines Wohnraums bereitzustellen. Von einer einzelnen Tankstelle bis hin zu einem riesigen Einkaufszentrum gehören Gewerbeimmobilien wie Einzelhandelsgeschäfte aller Art, Büroräume, Hotels, Einkaufszentren, Restaurants und Supermärkte.

BRECHEN 'Gewerbeimmobilien'

Gewerbeimmobilien gehören zu den drei Haupttypen von Immobilien, neben Wohn- und Industrieimmobilien. Wie der Name schon sagt, werden Gewerbeimmobilien im Handel genutzt (Wohnimmobilien werden zu Wohnzwecken genutzt, Industrieimmobilien werden zur Herstellung und Produktion von Waren genutzt). Während einige Unternehmen die Gebäude besitzen, die sie bewohnen, ist das typischere Szenario, dass ein Investor das Gebäude besitzt und von jedem Unternehmen, das dort tätig ist, Miete bezieht. Während Wohnimmobilien-Leasingraten in einer jährlichen Summe oder einer monatlichen Miete angegeben werden können, werden Gewerbeimmobilien üblicherweise in jährlichen Mietdollar pro Quadratfuß notiert.

Lease Lowdown

Leasingverträge können von einem Jahr bis zu 10 Jahren oder mehr dauern, wobei Büro- und Einzelhandelsflächen durchschnittlich zwischen fünf und zehn Jahren liegen. "Größere Mieter neigen dazu, längere Mietverträge zu haben", sagte Brian McAuliffe, ein leitender Geschäftsführer der Capital Markets Division der CBRE Group (CBG). "Kurzfristige Mietverträge bieten mehr Flexibilität bei der Anpassung der Leasingraten, während längere Mietverträge mehr Sicherheit bieten, insbesondere bei Kreditmietern. "(Weitere Informationen finden Sie unter: Exploring Real Estate Investments. )

Es gibt vier Haupttypen von Mietverträgen für Gewerbeimmobilien, die jeweils unterschiedliche Verantwortlichkeiten des Vermieters und des Mieters erfordern.

• Ein einziger Netto-Leasingvertrag macht den Mieter zur Zahlung von Grundsteuern verantwortlich.
• Ein Doppelnetzvertrag (NN) macht den Mieter zur Zahlung von Grundsteuern und Versicherungen verantwortlich.
• Ein Triple-Net-Mietvertrag (NNN) verpflichtet den Mieter zur Zahlung von Grundsteuern, Versicherung und Wartung.
• Bei einem Bruttopachtvertrag zahlt der Mieter nur die Miete, und der Vermieter bezahlt die Steuern, die Versicherung und die Instandhaltung des Gebäudes.

Gewerbeimmobilienklassifizierungen

Gewerbeimmobilien sind in verschiedene Klassen eingeteilt. Büroflächen sind beispielsweise in eine von drei Klassen unterteilt: Klasse A, Klasse B oder Klasse C.

• Klasse A repräsentiert die besten Gebäude in Bezug auf Ästhetik, Alter, Infrastrukturqualität und Standort.
• Gebäude der Klasse B sind in der Regel älter und sehen nicht so gut aus wie Gebäude der Klasse A. Diese Gebäude werden oft von Investoren zur Sanierung angegangen.
• Gebäude der Klasse C sind die ältesten Gebäude, in der Regel über 20 Jahre alt, in weniger attraktiven Gebieten gelegen und wartungsbedürftig.

Kommerzielle Immobilienfirmen

Eine gewerbliche Immobilienfirma berät, wie Mietverträge am besten verhandelt werden können, um Mieter zu gewinnen und zu halten - Immobilienbesitzer müssen ein Gleichgewicht zwischen Mietmaximierung und Minimierung von Leerständen und Mieterfluktuation finden. Der Umsatz kann kostspielig für die Eigentümer sein, da ein Raum an die spezifischen Bedürfnisse verschiedener Mieter angepasst werden muss - zum Beispiel, wenn ein Restaurant in eine Immobilie zieht, die einst von einem Yogastudio belegt war.

Es gibt viele Firmen im kommerziellen Immobilienbereich. CBRE ist der größte in der Welt. Weitere große Player sind Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank und DTZ. Diese Unternehmen helfen bei der Beschaffung von Gewerbeimmobilien, bewerten den Wert, kaufen und verkaufen Broker, verwalten Unterhalt, finden und behalten Mieter, verhandeln Mietverträge und navigieren Finanzierungsoptionen. "Ein Full-Service-Unternehmen erfüllt alle Immobilienbedürfnisse eines Kunden, ob Einzelpersonen, Kommanditgesellschaften oder Institutionen", sagte McAuliffe.

Das Fachwissen einer gewerblichen Immobilienfirma ist hilfreich, da die Regeln und Vorschriften für solche Immobilien je nach Bundesstaat, Landkreis, Gemeinde, Branche und Größe variieren.

Aussichten für Gewerbeimmobilien

Der US-amerikanische Gewerbeimmobilienmarkt wurde während der Rezession 2008-2009 schwer getroffen, hat jedoch seit 2010 jährliche Gewinne verzeichnet und seitdem fast alle Rezessionsäraverluste wieder wettgemacht.

Das in Washington ansässige Urban Land Institute veröffentlichte kürzlich eine Prognose für Immobilientrends, wonach die Preise für Gewerbeimmobilien für ein weiteres Jahr stark steigen werden. Die Immobilienkonsensprognose befragte 46 Industrieökonomen und Analysten. Sie sieht eine jährliche Zunahme der Gewerbeimmobilien von durchschnittlich 7,6% bis 2017, die von historischen langfristigen Steigerungen von 5,3% pro Jahr ausgeht. (Zum diesbezüglichen Lesen siehe: Höhere Zinssätze zerstören Immobilien? )

Die Mieten aus Gewerbeimmobilien steigen ebenfalls. Newmark Grubb Knight Frank berichtete kürzlich, dass der nationale Durchschnitt für Büroraummieten 27 Dollar betrug. 76 Quadratfuß im ersten Quartal 2015, ein Plus von 4% gegenüber dem Vorjahr, während der Preis für Industrieflächen bei 5 Dollar lag. 70 ein Quadratfuß, herauf 7%.

Investitionen in Gewerbeimmobilien

Investitionen in Gewerbeimmobilien können lukrativ sein und eine gute Absicherung gegen die Volatilität des Aktienmarktes bieten. Investoren können durch Wertsteigerung Geld verdienen, wenn sie verkaufen, aber die meisten Renditen werden durch Mieten von Mietern generiert.

In den meisten Fällen werden Immobilien vom Gebäude verkauft - ein Bürogebäude, ein Restaurant, eine Fabrik usw. Wenn ein Entwickler jedoch mehr Kapital für die Erweiterung eines Projekts benötigt oder die Erträge schneller sehen möchte, wird das Projekt werden in kleinere Einheiten zerlegt und nicht als Ganzes verkauft. (Um mehr über Gewerbeimmobilien zu erfahren, lesen Sie unser Exploring Real Estate Investments Tutorial.)

Vorteile für Gewerbeimmobilien

Einer der größten Vorteile von Gewerbeimmobilien sind die attraktiven Leasingraten.In Gebieten, in denen der Neubau entweder auf dem Land oder im Gesetz begrenzt ist, können Gewerbeimmobilien beeindruckende Renditen und einen beträchtlichen monatlichen Cashflow erzielen. Industriebauten werden in der Regel günstiger vermietet, haben aber im Vergleich zu einem Büroturm auch geringere Gemeinkosten.

Auch Gewerbeimmobilien profitieren von vergleichsweise längeren Mietverträgen mit Mietern als Wohnimmobilien. Damit erhält der gewerbliche Immobilienbesitzer eine erhebliche Cashflow-Stabilität, sofern das Gebäude von langfristigen Mietern bewohnt wird.

Nachteile für kommerzielle Immobilien

Regeln und Vorschriften sind die primäre Abschreckung für die meisten Menschen, die in gewerbliche Immobilien investieren möchten. Die Steuern, Kauf- und Instandhaltungsmechanismen für Gewerbeimmobilien sind in Schichten von Rechtswesen vergraben, die sich nach Staat, Landkreis, Industrie, Größe, Zonierung und vielen anderen Bezeichnungen verschieben. Die meisten Investoren in Gewerbeimmobilien haben entweder Fachwissen oder eine Gehaltsliste von Personen, die dies tun.

Eine weitere Hürde ist das erhöhte Mieterrisiko. Bei Wohnhäusern sind die Anforderungen an die Ausstattung eines bestimmten Mieters fast identisch mit denen eines früheren oder zukünftigen Mieters. Bei einer Gewerbeimmobilie kann jeder Mieter sehr unterschiedliche Bedürfnisse haben, die eine kostspielige Renovierung erfordern. Der Gebäudeeigentümer muss den Raum dann an den Fachhandel des jeweiligen Mieters anpassen. Eine Gewerbeimmobilie mit geringer Leerstandsquote, aber hoher Mieterfluktuation kann aufgrund der Renovierungskosten für neue Mieter noch immer Geld verlieren.

Wer sollte investieren?

Diejenigen, die ein Geschäft haben, für den Anfang. Es kann finanziell vorteilhaft sein, einen eigenen Arbeitsbereich zu besitzen, anstatt ihn zu mieten.

Abgesehen davon sind Leute, die am besten geeignet sind, in gewerbliche Immobilien zu investieren, diejenigen, die entweder über ein beträchtliches Maß an Wissen über die Branche und ihre rechtlichen, finanziellen und regulatorischen Aspekte verfügen oder Mitarbeiter einstellen können, die dies tun. Gewerbeimmobilien-Bereich mit hohem Risiko und hoher Rendite für Immobilieninvestitionen, die anspruchsvolle Investoren anspricht, die eine Herausforderung suchen. Wie Sie vielleicht schon vermutet haben, dürfte ein solcher Investor bereits eine vermögende Privatperson sein: Investitionen erfordern oft beträchtliche Startkapitalbeträge.

Davon abgesehen gibt es eine breite Palette von Gewerbeimmobilien, von Mega-Malls und Bürotürmen bis hin zu kleinen Lagerhäusern und Einzelhandelsgeschäften. Bei der Betrachtung von Gewerbeimmobilien als reine Investition ist der wichtigste Faktor Angebot und Nachfrage. Die ideale Immobilie befindet sich in einem Gebiet, in dem der Leerstand niedrig ist und der Platz für neue Entwicklungen begrenzt ist. Niedriges Angebot und hohe Nachfrage bedeuten günstige Mietpreise sowie die Absicherung einer höheren Wertsteigerung. Die Stärke der lokalen Wirtschaft des Gebiets wird auch den Wert Ihres Kaufs beeinflussen, also werden Sie Beschäftigungsquoten über das Bureau of Labor Statistics (BLS) zusammen mit anderen Wirtschaftswachstum und Stärke-Metriken überprüfen wollen.

Unabhängig davon, welche Art von Immobilien oder Größenordnungen Sie sich vorstellen können, stellen Sie einfach sicher, dass Sie mit der Zeit und den Kosten umgehen können, die mit einer Investition in Gewerbeimmobilien verbunden sind.

Investieren: Direkt

Direktinvestments zu finden ist einfach: Gewerbeimmobilienunternehmen wie die oben genannten verfügen über landesweites Angebot. Prominente Websites für Wohnimmobilien wie Trulia und Realtor. com, auch durchsuchbare Datenbanken von kommerziellen Listings. Eine andere Website, LoopNet, ist auf Gewerbeimmobilien spezialisiert.

Ein Investor kann eine kleine Verkaufsfläche oder ein Lagerzentrum direkt oder über eine private Partnerschaft erwerben, aber die Anzahlungsanforderungen sind in der Regel höher als bei Wohnimmobilien: Denken Sie mindestens an 30%. Immobilien-Kommanditgesellschaften sind eine weitere Option, auch wenn diese oft erhebliche Investitionen erfordern.

Wie man investiert: Indirekt

Michael Orzano, Direktor der globalen Aktienindizes bei S & P Dow Jones Indizes - es veröffentlicht die S & P / Case-Shiller Hauspreisindizes, ein führendes Maß für Immobilienpreise in den USA - warnt vor Eigentum kaufen, angesichts der vielen Kopfschmerzen, die Verwaltungsgesellschaften und / oder Vermieter plagen: "Direkte Investitionen in Gewerbeimmobilien sind für die meisten Investoren nicht praktikabel, angesichts der hohen Investitionen, die zum Kauf einer Immobilie erforderlich sind. Gebäude. "Investoren, die sich nicht mit all den Problemen des direkten Besitzes befassen wollen (oder nicht über das Kapital verfügen, um ganze Immobilien zu kaufen), können auf verschiedene Arten ins Spiel kommen.

Einer ist über Real Estate Investment Trusts (REITs). Gewerbeimmobilien-REITs besitzen ein Portfolio von Immobilien (da ein Investmentfonds Aktien oder Anleihen hält), werden jedoch öffentlich gehandelt; das macht sie leicht zu kaufen und zu verkaufen und bietet Liquidität in einem Feld, das notorisch illiquide ist. Die Manager von REITs bearbeiten alle Details von Kauf, Wartung, Mietern und so weiter. Sie erhalten darüber hinaus besondere steuerliche Erwägungen und bieten Investoren in der Regel hohe Renditen; Sie können auf Einkommen, Kapitalwertsteigerung oder beides ausgerichtet sein.

"Der einfachste Weg für die meisten Einzelinvestoren, den Markt für Gewerbeimmobilien zu erschließen, ist durch REITs", sagt Christian Thomas, Investmentberater bei USI Advisors in Glastonbury, Connecticut. "REITs wurden nur zu diesem Zweck vom Kongress eingerichtet und die meisten haben Tagespreise. "(Mehr dazu: Was sind die Risiken von REITs? ).

Und wenn Sie eine weitere Diversifizierung wünschen, bieten "indexbasierte Produkte wie ETFs, die Immobilien- und REIT-Benchmarks verfolgen, ein kostengünstiges Mittel, um auf ein diversifiziertes Portfolio von REITs zuzugreifen", stellt Orzano fest. Eines davon, der iShares Industrial / Office Real Estate ETF, weiter unten.)

Eine weitere Möglichkeit, den kommerziellen Bereich zu erschließen, sind Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS), zinszahlende Anleihen, die Bündel von gewerblichen Hypotheken enthalten. von CMBS wird voraussichtlich auf $ 150 Milliarden im Jahr 2017 von erwarteten $ 115 Milliarden im Jahr 2015 nach der Urban Estate Institute Immobilien Consensus Forecast steigen.