Zum ersten Mal Homebuyer's Guide

Erstmaliger offizieller Buchverkauf des neuesten Werkes „30 Jahre JU-AIR" (März 2024)

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Inhaltsverzeichnis:

Anonim

Die Herausforderung, ein Haus zum ersten Mal zu kaufen, kann so entmutigend wirken, dass es verlockend ist, entweder mit dem ersten Platz in Ihrer Preisklasse zu gehen oder weiter zu mieten. Um Ihnen dabei zu helfen, den Prozess zu entmystifizieren und das Beste aus dem Kauf herauszuholen, werden wir prüfen, was Sie vor dem Kauf beachten müssen, was Sie vom Kaufprozess selbst erwarten können und einige praktische Tipps, um das Leben nach dem Kauf zu erleichtern. Kaufen Sie Ihr erstes Zuhause.

Wer ist ein Erstkäufer?

U. S. Department of Housing und Stadtentwicklung (HUD), ein erstmaliger Hauskäufer ist jemand, der eine der folgenden Bedingungen erfüllt:

  • Eine Person, die seit drei Jahren keinen Hauptwohnsitz besessen hat. Ein Ehegatte gilt auch als Erstkäufer, wenn er die oben genannten Kriterien erfüllt. Wenn Sie ein Haus besessen haben, aber Ihr Ehepartner hat es nicht, dann können Sie einen Platz zusammen als Erstkäufer erwerben.
  • Ein alleinerziehender Elternteil, der in der Ehe nur ein Haus mit einem früheren Ehepartner besessen hat.
  • Eine vertriebene Hausfrau, die nur einen Ehepartner hat.
  • Eine natürliche Person, die nur einen Hauptwohnsitz besessen hat, der gemäß den geltenden Vorschriften nicht dauerhaft an einer ständigen Stiftung befestigt ist.
  • Eine Person, die nur eine Immobilie besitzt, die nicht den staatlichen, lokalen oder Modell-Bauvorschriften entspricht - und die nicht für weniger als die Kosten für die Errichtung einer dauerhaften Struktur in Übereinstimmung gebracht werden kann.

Überlegungen vor dem Kauf

Das erste, was Sie bestimmen müssen, ist, was Ihre langfristigen Ziele sind und wie das Wohneigentum zu diesen Plänen passt. Einige Leute versuchen einfach, all diese "verschwendeten" Mietzahlungen in Hypothekenzahlungen umzuwandeln, die ihnen tatsächlich etwas Greifbares geben. Andere sehen Wohneigentum als ein Zeichen ihrer Unabhängigkeit und genießen die Idee, ihr eigener Vermieter zu sein. Wenn Sie Ihre großen Hausbesitzziele verfeinern, werden Sie in die richtige Richtung weisen. Hier sind fünf Fragen, die Sie sich stellen sollten:

  1. Welcher Haustyp passt am besten zu Ihnen?

Beim Kauf einer Wohnimmobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten: ein traditionelles Einfamilienhaus, ein Duplex, ein Stadthaus, eine Eigentumswohnung, eine Genossenschaft (Wohnungsgenossenschaft) oder ein Mehrfamilienhaus mit zwei bis vier Wohneinheiten. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile, abhängig von Ihren Wohneigentumszielen. Sie müssen also entscheiden, welche Art von Immobilien Ihnen helfen wird, diese Ziele zu erreichen. Sie können auch auf den Kaufpreis in jeder Kategorie sparen, indem Sie einen Fixierer-Oberteil wählen, obwohl die Menge an Zeit, Schweißkapital und Geld, die beteiligt sind, um ein Fixierer-Ober in Ihr Traumhaus zu verwandeln, viel mehr sein kann, als Sie erwartet haben.

  1. Welche spezifischen Eigenschaften werden Ihr ideales Zuhause haben?

Auch wenn es gut ist, etwas Flexibilität in dieser Liste zu behalten, machen Sie vielleicht den größten Kauf Ihres Lebens, und Sie verdienen es, dass dieser Kauf Ihren Bedürfnissen und Wünschen so gut wie möglich entspricht.Ihre Liste sollte grundlegende Wünsche, wie Nachbarschaft und Größe, bis hin zu kleineren Details wie Bad Layout und eine Küche, die mit vertrauenswürdigen Geräten kommt.

  1. Für wie viel Hypothek qualifizieren Sie sich?

Bevor Sie mit dem Einkaufen beginnen, ist es wichtig, sich ein Bild davon zu machen, wie viel ein Kreditgeber tatsächlich bereit ist, Ihnen den Kauf Ihres ersten Hauses zu ermöglichen. Sie können denken, dass Sie sich ein $ 300, 000 Haus leisten können, aber Kreditgeber denken, Sie sind nur gut für $ 200, 000 abhängig von Faktoren wie wie viel andere Schulden Sie haben, Ihr monatliches Einkommen und wie lange Sie bei Ihrem aktuellen Job waren .. Darüber hinaus werden viele Makler keine Zeit mit Kunden verbringen, die nicht geklärt haben, wie viel sie sich leisten können.

Es wird Ihnen gut tun, sicherzustellen, dass Ihre persönlichen Finanzen in Ordnung sind. Im Allgemeinen, um für einen Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren, müssen Sie guten Kredit haben, eine Geschichte der Zahlung Ihrer Rechnungen pünktlich und eine maximale Schulden-Einkommen-Verhältnis von 43%. Kreditgeber bevorzugen heutzutage in der Regel die Wohnkosten (Kapital, Zinsen, Steuern und Eigenheimversicherung) auf etwa 30% des monatlichen Bruttoeinkommens der Kreditnehmer zu begrenzen, wobei diese Zahl je nach dem lokalen Immobilienmarkt stark variieren kann.

Stellen Sie sicher, dass Sie für ein Darlehen vorab genehmigt werden, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben: In vielen Fällen werden Verkäufer nicht einmal ein Angebot unterhalten, das nicht mit einer Hypotheken-Vorabgenehmigung einhergeht. Sie tun dies im Grunde, indem Sie eine Hypothek beantragen und die notwendigen Formalitäten erledigen. Es ist vorteilhaft, sich nach einem Kreditgeber umzusehen und Zinssätze und Gebühren mit einem Tool wie einem Hypothekenrechner oder Google zu vergleichen.

Sobald Sie sich für einen Kreditgeber entschieden und ihn beantragt haben, überprüft der Kreditgeber alle bereitgestellten Finanzinformationen (Überprüfung der Kredit-Scores, Überprüfung der Beschäftigungsinformationen, Berechnung des Verschuldungsgrads usw.). Der Kreditgeber kann den Kreditnehmer für einen bestimmten Betrag vorab genehmigen. Seien Sie sich bewusst, dass, auch wenn Sie für eine Hypothek vorab genehmigt wurden, Ihr Darlehen in der letzten Minute durchfallen kann, wenn Sie etwas tun, um Ihre Kredit-Score zu ändern, wie einen Autokauf zu finanzieren.

4. Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Auf der anderen Seite gibt Ihnen eine Bank manchmal einen Kredit für mehr Haus, als Sie wirklich bezahlen möchten. Nur weil eine Bank sagt, dass sie Ihnen 300 Dollar leihen wird, bedeutet das nicht, dass Sie sich so viel leihen sollten. Viele Erstkäufer machen diesen Fehler und landen "Haus-arm" - das heißt, nachdem sie ihre monatliche Hypothek bezahlt haben, haben sie kein Geld übrig für andere Kosten, wie Kleidung, Versorgung, Urlaub, Unterhaltung oder sogar Essen.

Genau wie beim Kauf eines neuen Autos sollten Sie sich die Gesamtkosten des Hauses ansehen, nicht nur die monatlichen Hypothekenzahlungen. Natürlich ist diese monatliche Zahlung auch wichtig, zusammen mit wie viel Anzahlung Sie sich leisten können, wie hoch die Grundsteuern in Ihrer gewählten Nachbarschaft sind, wie viel Hausbesitzer Versicherung kostet, wie viel Sie erwarten Ausgaben zu halten oder zu verbessern das Haus und wie hoch Ihre Abschlusskosten sein werden.Wenn Sie daran interessiert sind, eine Eigentumswohnung zu kaufen, denken Sie daran, dass Sie monatlich Wartungskosten zahlen müssen, weil Sie Teil einer Hausbesitzer-Vereinigung sind, die von den Eigentümern jeder Einheit im Gebäude ein paar hundert Dollar im Monat einnimmt. in Form von Eigentumswohnungsgebühren. Genossenschaftsmitglieder zahlen auch monatliche Erhaltungsgebühren, obwohl diese teilweise steuerlich absetzbar sind.

5. Haben Sie ernsthafte Einsparungen?

Selbst wenn Sie sich für eine beträchtliche Hypothek qualifizieren, entstehen beträchtliche Vorlaufkosten (wie die Anzahlung im Eigenheim, typischerweise 20% des gesamten Kaufpreises) und auch die Abschlusskosten. Also musst du Geld haben. Wenn es darum geht, mit dem Ziel zu investieren, ein Haus zu kaufen - ein kurzfristiges Ziel - besteht eine der größten Herausforderungen darin, die Ersparnisse in einem zugänglichen, relativ sicheren Fahrzeug zu halten, das immer noch eine Rendite bietet. Wenn Sie ein Jahr bis drei Jahre haben, um Ihr Ziel zu erreichen, kann ein Einlagenzertifikat eine praktikable Option sein. Es wird Sie nicht reich machen, aber Sie werden auch kein Geld verlieren. Die gleiche Idee kann auf den Kauf eines kurzfristigen Anleihe- oder Rentenportfolios angewendet werden, das Ihnen ein gewisses Wachstum verschafft, aber auch vor der turbulenten Natur der Aktienmärkte schützt.

Wenn der Hauskauf in sechs Monaten bis zu einem Jahr stattfindet, dann wollen Sie das Geld liquide halten. Ein High-Yield-Sparkonto könnte die beste Option sein. Es ist wichtig, sicherzustellen, dass es FDIC versichert ist, so dass, wenn die Bank untergeht, Sie immer noch Zugang zu Ihrem Geld haben können bis zu 250.000 $.

6. Wer hilft Ihnen bei der Suche nach einem Zuhause und führt Sie durch den Kauf?

Ein Immobilienmakler hilft Ihnen, Häuser zu finden, die Ihren Bedürfnissen entsprechen und in Ihrer Preisklasse liegen, und trifft sich dann mit Ihnen, um diese Häuser zu besichtigen. Sobald Sie sich ein Haus zum Kauf ausgesucht haben, können diese Fachleute Sie bei der Verhandlung des gesamten Kaufprozesses unterstützen, einschließlich Angebot machen, einen Kredit erhalten und Papierkram erledigen. Die Expertise eines guten Immobilienmaklers kann Sie vor allen Fallstricken schützen, denen Sie während des Prozesses begegnen könnten. Die meisten Agenten erhalten eine Provision, die vom Erlös des Verkäufers bezahlt wird.

Der Kaufprozess

Nachdem Sie sich entschlossen haben, den Schritt zu wagen, wollen wir herausfinden, was Sie von dem Kaufprozess selbst erwarten können. Dies ist eine chaotische Zeit mit Angeboten und Gegenangeboten, die wütend fliegen, aber wenn Sie auf den Streit (und den Papierkram) vorbereitet sind, können Sie den Prozess mit Ihrer Vernunft mehr oder weniger intakt überstehen. Hier ist der grundlegende Fortschritt, den Sie erwarten können:

1. Finde ein Zuhause.

Stellen Sie sicher, dass Sie alle verfügbaren Optionen nutzen, um Immobilien auf dem Markt zu finden, einschließlich der Nutzung Ihres Immobilienmaklers, der Online-Suche nach Inseraten und der Erkundung der Nachbarschaften, die Sie auf der Suche nach Verkaufsschildern interessieren. Stellen Sie auch einige Fühler mit Ihren Freunden, Familie und Geschäftskontakten heraus. Sie wissen nie, woher eine gute Referenz oder Leitung in einem Haus kommt.

Sobald Sie ernsthaft nach einem Zuhause suchen, gehen Sie nicht in ein offenes Haus, ohne einen Agenten zu haben (oder zumindest bereit zu sein, einen Namen von jemandem herauszuwerfen, mit dem Sie angeblich arbeiten).Sie können sehen, wie es möglicherweise nicht in Ihrem besten Interesse ist, sich mit einem Agenten des Verkäufers zu befassen, bevor Sie sich mit Ihrem eigenen in Verbindung setzen.

Wenn Sie ein Budget haben, suchen Sie nach Wohnungen, deren Potenzial noch nicht verwirklicht ist. Selbst wenn Sie es sich jetzt nicht leisten können, die scheußliche Tapete im Badezimmer zu ersetzen, könnte es sich lohnen, für eine Weile mit der Hässlichkeit zu leben und dafür in ein Haus einzusteigen, das Sie sich leisten können. Wenn das Haus sonst Ihre Bedürfnisse in Bezug auf die großen Dinge, die schwer zu ändern sind, wie Lage und Größe, erfüllt, lassen Sie sich nicht von körperlichen Mängeln ablenken. Erstmalige Hauskäufer sollten nach einem Haus suchen, in das sie einen Mehrwert einbringen können, da dies eine Eigenkapitalerhöhung sicherstellt, die ihnen hilft, die Grundstücksleiter zu erreichen.

2. Betrachten Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und sichern Sie sich die Finanzierung.

Erstmalige Hauskäufer haben eine große Vielfalt an Möglichkeiten, um ihnen zu helfen, in ein Haus zu kommen - sowohl diejenigen, die für jeden Käufer verfügbar sind, einschließlich Hypotheken mit Hypothekendarlehen, und solche, die speziell auf Neophyten ausgerichtet sind. Viele Erstkäufer bieten minimale Anzahlungen von 3% bis 5% (im Vergleich zu den Standard 20%), und einige erfordern überhaupt keine Anzahlung.

Einsteiger sollten insbesondere:

die Ressourcenliste von HUD verwenden. Die FHA und ihr Darlehensprogramm sind Teil von HUD.

Schaut auf Eure IRA. Für die Zwecke der IRA-Ausschüttungen ist ein erstmaliger Käufer von Wohneigentum jeder, der kein gegenwärtiges Interesse an Mobilheimen und Hausanhängern, Hausbooten und Vorräten von Hauptwohnsitzbesitzern besitzt, die von einem Mieteraktionär in einer Genossenschaftswohnung gehalten werden. Aktiengesellschaft) für die letzten zwei Jahre. Da jede Person einen lebenslangen Betrag von 10 000 $ hat, der straflos von ihrer IRA abgezogen werden kann, kann ein Paar maximal 20 000 $ (10 000 $ von jedem Konto) abheben, um sein erstes Zuhause zu bezahlen. Seien Sie sicher, das Geld innerhalb von 120 Tagen zu verwenden oder es wird die 10% Strafe unterliegen.

Illinois, Ohio und Washington bieten eine Anzahlungshilfe für Erstkäufer, die sich qualifizieren. In der Regel basiert die Berechtigung in diesen Programmen auf dem Einkommen und kann auch Beschränkungen dafür haben, wie teuer eine Immobilie erworben werden kann. Diejenigen, die sich qualifizieren, können finanzielle Unterstützung mit Anzahlungen und Abschlusskosten sowie Ausgaben für Rehabilitation oder Verbesserung einer Eigenschaft erhalten.

Wisse über die Optionen der Indianer. Erstmalige Hauskäufer von Native American können sich für ein Darlehen gemäß Section 184 bewerben. Dieses Darlehen erfordert eine 1. 5% Kreditvorauszahlung Garantiegebühr, und nur eine 2. 25% Anzahlung auf Darlehen über $ 50, 000 (für Darlehen unter diesem Betrag ist es 1. 24%). Im Gegensatz zu einem traditionellen Kredit-Zinssatz auf der Kredit-Score des Kreditnehmers basiert der Zinssatz dieses Darlehens auf dem vorherrschenden Marktkurs basiert. § 184 Kredite können nur für Einfamilienhäuser (1-4 Einheiten) und für einen Hauptwohnsitz verwendet werden.

Seien Sie nicht an die Treue zu Ihrem aktuellen Finanzinstitut gebunden, wenn Sie eine Vorabgenehmigung beantragen oder eine Hypothek suchen: Kaufen Sie herum, auch wenn Sie nur für eine Art von Darlehen in Frage kommen. Gebühren können überraschend unterschiedlich sein, ebenso wie Hypothekenzinsen, die natürlich einen großen Einfluss auf den Gesamtpreis haben, den Sie für Ihr Haus bezahlen.

Einige Behörden empfehlen auch, dass Sie einen Back-up-Kreditgeber haben. Die Qualifizierung für ein Darlehen ist keine Garantie dafür, dass Ihr Darlehen schließlich finanziert wird: Die Richtlinien für das Underwriting verschieben sich, Änderungen an den Risikoanalysen der Kreditgeber und Anlegermärkte können sich ändern. Es kann Fälle geben, in denen Kunden Darlehen und Treuhanddokumente unterschreiben und dann 24 bis 48 Stunden vor dem Abschluss benachrichtigt werden, dass der Kreditgeber die Finanzierung seines Darlehensprogramms eingefroren hat. Mit einem zweiten Kreditgeber, der Sie bereits für eine Hypothek qualifiziert hat, gibt Ihnen eine alternative Möglichkeit, den Prozess auf oder in der Nähe zu halten.

3. Machen Sie ein Angebot.

Ihr Immobilienmakler hilft Ihnen bei der Entscheidung, wie viel Geld Sie für das Haus zusammen mit allen Bedingungen, nach denen Sie fragen möchten, anbieten möchten. Ihr Agent wird dann das Angebot dem Agenten des Verkäufers präsentieren. der Verkäufer wird entweder Ihr Angebot annehmen oder ein Gegenangebot abgeben. Sie können dann akzeptieren oder fortfahren, hin und her zu gehen, bis Sie entweder ein Geschäft erreichen oder beschließen, es aufzulösen.

Betrachten Sie vor dem Absenden Ihres Angebots noch einmal Ihr Budget. Dieser Zeitfaktor berücksichtigt die geschätzten Abschlusskosten (die sich zwischen 2% und 5% des Kaufpreises bewegen können), die Fahrtkosten und evtl. sofortige Reparaturen und obligatorische Geräte, die Sie benötigen, bevor Sie einziehen können. Und überlegen Sie: Es ist einfach, überfallen werden Sie von höheren oder unerwarteten Nebenkosten in Ihrem neuen größeren Haus. Sie können die Stromrechnungen der letzten 12 Monate anfordern, um sich einen Überblick über die durchschnittlichen monatlichen Kosten zu verschaffen.

Wenn Sie eine Einigung erzielen, hinterlegen Sie eine Einzahlung in Treu und Glauben und der Prozess wird in eine Treuhandkonto umgewandelt. Übertragungsurkunde ist eine kurze Zeitspanne (häufig ungefähr 30 Tage), in der der Verkäufer das Haus vom Markt mit der vertraglichen Erwartung nimmt, dass Sie das Haus kaufen werden - vorausgesetzt Sie keine ernsten Probleme mit ihm finden, wenn Sie es kontrollieren.

4. Besorgen Sie sich eine Hausinspektion.

Selbst wenn das Haus, das Sie kaufen möchten, einwandfrei erscheint, gibt es keinen Ersatz dafür, dass ein ausgebildeter Fachmann die Immobilie auf die Qualität, Sicherheit und den allgemeinen Zustand Ihres potenziellen neuen Zuhauses hin untersucht. Sie möchten nicht mit einer Geldgrube oder mit den Kopfschmerzen der Ausführung vieler unerwarteter Reparaturen stecken bleiben. Wenn die Hausinspektion schwerwiegende Mängel aufweist, die der Verkäufer nicht offengelegt hat, können Sie in der Regel Ihr Angebot rückgängig machen und Ihre Anzahlung zurückerstatten. Verhandeln, um den Verkäufer die Reparaturen machen zu lassen oder den Verkaufspreis zu diskontieren, sind andere Wahlen.

5. Schließen oder weitergehen.

Wenn Sie in der Lage sind, ein Geschäft mit dem Verkäufer auszuhandeln, oder noch besser, sollte die Inspektion keine wesentlichen Probleme aufdecken, sollten Sie bereit sein, das Geschäft zu schließen. Das Schließen bedeutet im Grunde, in einer sehr kurzen Zeitspanne eine Menge Papierkram zu unterschreiben, während man betet, dass in letzter Minute nichts passiert.

Dinge, mit denen Sie in der Endphase Ihres Kaufs zu tun haben und die Sie bezahlen müssen, sind unter anderem, dass das Haus bewertet wird (Hypothekenfirmen benötigen dies, um ihr Interesse am Haus zu schützen). andere als der Verkäufer hat einen Anspruch auf das Eigentum, eine private Hypothekenversicherung oder ein Huckepack Darlehen erhalten, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% ist, und Abschluss Hypothek Papierkram.Andere Abschlusskosten können Darlehensgebühren, Titelversicherungen, Umfragen, Steuern und Kreditgebühren umfassen.

Herzlichen Glückwunsch zum neuen Hausbesitzer … Was nun?

Sie haben die Papiere unterschrieben, die Mover bezahlt und der neue Ort fängt an, sich wie zu Hause zu fühlen. Spiel vorbei, nicht wahr? Nicht ganz. Die Kosten für Wohneigentum gehen über Anzahlungen und monatliche Hypothekenzahlungen hinaus. Lassen Sie uns jetzt einige letzte Tipps prüfen, um das Leben als neuer Hausbesitzer noch mehr Spaß und Sicherheit zu machen.

  1. Speichern Sie weiter.

Mit Hausbesitz kommen große unerwartete Ausgaben, wie das Ersetzen des Dachs oder das Erhalten eines neuen Warmwasserbereiters. Starten Sie einen Notfallfonds für Ihr Zuhause, damit Sie nicht unvorbereitet erwischt werden, wenn diese Kosten unvermeidbar entstehen.

  1. Führen Sie regelmäßige Wartungsarbeiten durch.

Mit dem großen Geldbetrag, den Sie in Ihr Haus stecken, sollten Sie darauf achten, dass Sie sich gut um ihn kümmern. Eine regelmäßige Wartung kann Ihre Reparaturkosten verringern, indem Sie Probleme beheben können, wenn sie klein und überschaubar sind.

  1. Ignorieren Sie den Wohnungsmarkt.

Es spielt keine Rolle, was Ihr Zuhause zu einem bestimmten Zeitpunkt wert ist, außer in dem Moment, in dem Sie es verkaufen. In der Lage zu sein, zu wählen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, anstatt gezwungen zu sein, es wegen Jobverlagerung oder finanzieller Bedrängnis zu verkaufen, ist die größte Determinante von, ob Sie einen festen Profit von Ihrer Investition sehen werden.

  1. Verlassen Sie sich nicht darauf, Ihr Haus zu töten, um Ihren Ruhestand zu finanzieren.

Auch wenn Sie ein Eigenheim besitzen, sollten Sie dennoch jedes Jahr das Maximum auf Ihren Vorsorgekonten sparen. Auch wenn es für jeden schwer zu glauben scheint, der die Geschicke beobachtet hat, die einige Leute während der Immobilienblase gemacht haben, werden Sie nicht unbedingt einen Mord begehen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Wenn Sie Ihr Haus als eine Quelle des Reichtums im Ruhestand betrachten wollen, denken Sie daran, dass, sobald Sie Ihre Hypothek bezahlt haben, das Geld, das Sie für monatliche Zahlungen ausgegeben haben, verwendet werden kann, um einige Ihrer Lebens- und Krankheitskosten im Ruhestand zu finanzieren ..