Hausbesitzer, die mit finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert sind, können in der Lage sein, mit ihren Darlehensgebern über eine Darlehensänderung oder -refinanzierung zu verhandeln, die ihre monatliche Hypothekenzahlung reduziert. In einigen Fällen reicht dies aus, um dem Kreditnehmer zu erlauben, zu Hause zu bleiben. In anderen Fällen kann der Kreditnehmer jedoch aufgrund von Faktoren wie Verlust des Arbeitsplatzes, Scheidung, Krankheit oder Tod eines Ehegatten immer noch nicht in der Lage sein, die Anforderungen des Kredits zu erfüllen und muss das Haus unter Umständen durch einen Leerverkauf verkaufen. verlieren Sie das Haus zur gerichtlichen Verfallserklärung. So schwierig diese Situationen auch sind, kann ein qualifizierter Immobilienfachmann helfen, Käufer und Verkäufer erfolgreich durch den Prozess zu führen.
Leerverkäufe
Ein Eigenheimbesitzer in finanzieller Notlage kann seine Immobilie als Leerverkauf auf den Markt bringen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Ein Leerverkauf oder Verkauf vor der Zwangsvollstreckung erfolgt, wenn eine Immobilie für weniger als die fällige Hypothek verkauft wird. Diese Art des Immobilienverkaufs kann den Verleiher, der den langwierigen und teuren Zwangsvollstreckungsprozeß vermeiden kann, und den Entleiher, der Hypothekenschulden beseitigen oder verringern und eine Abschottung von ihrer Kreditauskunft abhalten kann, begünstigen.
Ein Kreditgeber kann einem Leerverkauf zustimmen, wenn der Kreditnehmer eine persönliche finanzielle Notlage (z. B. Arbeitsplatzverlust, Scheidung oder medizinischen Notfall) hat und mehr auf die Hypothek zahlt als das Haus wert ist. Wenn der Kreditgeber den Leerverkauf genehmigt, gehen alle Erlöse aus dem Verkauf an den Kreditgeber. Da der Verkaufspreis short des auf der Hypothek verbleibenden Saldos sinkt, kann die Differenz entweder vom Kreditgeber verziehen werden oder der Kreditgeber kann ein Defiziturteil gegen den Kreditnehmer für den gesamten oder einen Teil des Saldos Staaten untersagen nach einem Leerverkauf die Feststellung von Mängeln. Der Leerverkaufsprozess variiert von Staat zu Staat, aber die Schritte umfassen im Allgemeinen:

• Leerverkaufspaket - Ein Finanzierungspaket wird vom Kreditnehmer (Verkäufer) dem Kreditgeber vorgelegt. Dazu gehören Finanzberichte, ein Schreiben über die Härte des Verkäufers und Kopien von Finanzunterlagen.
• Leerverkaufsangebot - Wenn der Verkäufer das Angebot eines interessierten Käufers annimmt, sendet der Listing Agent dem Kreditgeber den Listingvertrag, ein ausgeführter Kaufantrag, den Vorantragsbrief des Käufers und eine Kopie des Echtgeldschecks und das Leerverkaufspaket des Verkäufers.
• Bankverarbeitung - Die Bank prüft das Angebot und genehmigt oder verweigert den Leerverkauf. Dies kann mehrere Wochen bis Monate dauern.

Verkäufer helfen
Wenn es eine Option ist, macht ein Leerverkauf oft mehr Sinn als eine Zwangsversteigerung. Während ein Leerverkauf die Kreditauskunft des Kreditnehmers beeinflussen wird, ist es nicht so schädlich wie eine Zwangsvollstreckung. Darüber hinaus wird ein Leerverkauf es leichter machen, in Zukunft Geld zu leihen, als wenn die Immobilie in Zwangsvollstreckung gegangen wäre.Je eher der Leerverkauf gestartet wird, desto eher wird die Bank den Leerverkauf genehmigen. Wenn die Zahlungen weiter zurückgehen, wird der Kreditnehmer näher an die Zwangsvollstreckung herantreten, daher ist die Zeit von entscheidender Bedeutung. In der Tat ist es möglich, einen Leerverkauf zu verfolgen, bevor Zahlungen zurückbleiben, wenn sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers aufgrund von Schwierigkeiten geändert hat.
Ein weiterer Vorteil eines Leerverkaufs besteht darin, dass der Verkäufer im Gegensatz zur Zwangsvollstreckung die Kontrolle über den Verkauf behält - nicht die Bank. Das bedeutet, dass Verkäufer wissen können, wer ihr Haus kauft; Für manche Leute macht das den Übergang etwas einfacher.
Als Immobilienprofi können Sie Verkäufern helfen:

• Bestimmen Sie den Wert einer Immobilie, um zu sehen, ob sie für Leerverkäufe geeignet ist (bewertet unter dem Hypothekenbestand)
• Entwickeln Sie ein Leerverkaufspaket und qualifizieren Sie sich für Leerverkäufe > Setzen Sie einen Preis, der Angebote bringt und von der Bank genehmigt werden
• Notieren Sie die Immobilie als Leerverkauf
• Verhandeln Sie mit der Bank, um ein Kaufangebot zu genehmigen
• Für Käufer

Ein Leerverkauf kann eine ausgezeichnete Gelegenheit für einen Käufer, zu einem reduzierten Preis in ein Haus zu kommen. Es sollte jedoch beachtet werden, dass ein Leerverkauf eine komplizierte und zeitaufwendige Immobilientransaktion ist. Der Kreditgeber kann mehrere Wochen oder Monate benötigen, um den Leerverkauf zu genehmigen, und es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Käufer ein Leerverkaufsangebot einreicht, nur um abzusagen, weil der Prozess zu langwierig ist. Um die Immobilie mit einem Rabatt zu erhalten, muss der Käufer bereit und in der Lage sein, auf die Genehmigung des Leerverkaufs von der Bank zu warten.
Als Immobilienprofi können Sie Käufern helfen:
Festlegen eines fairen Angebots

• Verhandeln mit der Bank
• Zwangsvollstreckungen

Zwangsvollstreckung ist der Prozess, der einem Kreditgeber die Rückzahlung des geschuldeten Betrags ermöglicht. ausgefallenes Darlehen durch Verkauf oder Übernahme des Eigentums an der Immobilie. Während Zwangsvollstreckungsgesetze von Staat zu Staat variieren, gibt es im Allgemeinen sechs Phasen:
Zahlungsverzug -

1. Dies tritt auf, wenn ein Kreditnehmer mindestens eine Hypothekenzahlung verpasst hat. Der Kreditgeber sendet eine verpasste Zahlungsmitteilung und kann nach zwei verpassten Zahlungen einen Nachfragebrief senden. An diesem Punkt ist der Kreditgeber wahrscheinlich bereit, mit dem Kreditnehmer zusammenzuarbeiten, um Vorkehrungen zu treffen, um die verpassten Zahlungen nachzuholen. Benachrichtigung über Zahlungsverzug (NOD) -
2. Eine Benachrichtigung über Zahlungsverzug wird nach 90 Tagen verpasster Zahlungen gesendet. Das Darlehen wird an die Abschottungsabteilung des Kreditgebers übergeben und der Kreditnehmer wird darüber informiert, dass die Mitteilung aufgezeichnet wird. Der Kreditnehmer erhält in der Regel 90 Tage, um die Zahlungen zu begleichen und das Darlehen wieder aufzunehmen. Bekanntgabe des Treuhänderverkaufs -
3. Wenn das Darlehen nicht innerhalb der vorgesehenen Zeit getätigt wurde, wird eine Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders aufgezeichnet und der Darlehensgeber veröffentlicht eine Mitteilung in der lokalen Zeitung, aus der hervorgeht, dass die Immobilie verfügbar bei einer öffentlichen Auktion. Trustee's Sale -
4. Die Immobilie wird öffentlich versteigert und an den höchsten qualifizierenden Bieter verkauft. Nachdem der Höchstbietende bestätigt wurde und der Verkauf des Treuhänders abgeschlossen ist, wird dem Gewinner ein Treuhandvertrag ausgestellt.Das Eigentum gehört dann dem Käufer, der zur sofortigen Inbesitznahme berechtigt ist. Immobilienbesitz (REO) -
5. Wenn die Immobilie bei der öffentlichen Versteigerung nicht verkauft wird, wird der Verleiher Eigentümer und wird versuchen, die Immobilie allein, über einen Makler oder mit Hilfe eines REO zu verkaufen. Vermögensverwalter. Diese Immobilien werden als "in Bankbesitz" bezeichnet. Räumung -
6. Der Kreditnehmer kann bis zu seinem Verkauf im Haus bleiben oder sich in Bankbesitz befinden. Ein Räumungsbefehl wird gesendet, in dem gefordert wird, dass die Bewohner die Räumlichkeiten sofort verlassen. Der örtliche Sheriff wird die Unterkunft besuchen, um nötigenfalls Personen und Gegenstände zu entfernen. Für Verkäufer

Ein Haus zu Zwangsvollstreckung zu verlieren kann eine herzzerreißende und emotionale Erfahrung sein. Während des gesamten Zwangsvollstreckungsprozesses kann der Kreditgeber versuchen, Vorkehrungen zu treffen, um dem Kreditnehmer zu helfen, sich über das Darlehen zu informieren und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Wenn ein Kreditnehmer Schwierigkeiten hat, eine Hypothekenzahlung zu leisten, wird es leider immer schwieriger, Nachzahlungszahlungen zu leisten, um das Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen. Wenn ein Kreditnehmer weiß, dass er oder sie wahrscheinlich (oder wird definitiv) auf Zahlungen zurückfallen wird, ist es in ihrem besten Interesse, mit dem Kreditgeber so bald wie möglich über Darlehen Änderung oder Refinanzierung Optionen zu sprechen, um die monatlichen Zahlungen zu senken. In einigen Fällen reicht es aus, dass der Kreditnehmer die reduzierten Zahlungen erfüllen und eine Zwangsvollstreckung vermeiden kann.
Wenn ein Kreditgeber den Zwangsvollstreckungsprozess startet, ist es wichtig anzumerken, dass er nicht verpflichtet ist, einen Hauseigentümer wissen zu lassen, wenn er sich entschieden hat, die Zwangsvollstreckung zu entlassen. Wenn der Kreditnehmer die Zwangsvollstreckung Entlassung nicht bewusst ist, wird er oder sie mit einem Zombie-Titel verlassen werden - das Recht auf Eigentum und Besitz eines Hauses, das bei einer Person bleibt, die glaubt, dass das Haus für Zwangsvollstreckung verloren wurde. Der Hausbesitzer kann ausgezogen sein, während er unwissentlich noch den Besitz des Eigentums hält und immer noch für die Kosten und Verantwortlichkeiten des Eigenheimbesitzes haftet. Hausbesitzer können sich selbst schützen, indem sie sicherstellen, dass der Zwangsvollstreckungsprozess abgeschlossen ist und dieser Titel rechtlich auf eine andere Entität übertragen wird.
Für Käufer
Wie bei Leerverkäufen bieten Zwangsvollstreckungen den Käufern die Möglichkeit, ein Haus mit einem Rabatt zu erwerben. Eine Zwangsvollstreckung - selbst mit einem hohen Preisnachlass - ist allerdings mit Nachteilen verbunden. Diese Häuser werden in der Regel "wie besehen" verkauft, ohne dass eine Garantie für den Zustand gegeben wird. Ein Käufer ist oft nicht in der Lage, die Immobilie zu inspizieren, bevor er ein Gebot abgibt. Das Ergebnis ist, dass jedes Geld, das durch den Kauf einer Zwangsvollstreckung gespart wird, dazu beitragen könnte, das Haus bewohnbar zu machen und den Code zu erweitern.
Als Immobilienprofi können Sie den Käufern helfen:
Finden Sie geeignete Immobilien

• Bestimmen Sie, ob der Preis ein guter Wert ist
• Inspektionen, sofern verfügbar, anordnen
• In den Unterlagen navigieren
• Vertriebs- und Abschottungsressourcen (SFR

® ) Zertifizierung Die sichere und sichere Navigation bei Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen erfordert Fachwissen und Erfahrung. Viele Käufer und Verkäufer wenden sich an Immobilienprofis um Unterstützung, aber nicht alle haben ausreichende Erfahrung im Umgang mit diesen Arten von Transaktionen.Sie können Ihre Marktfähigkeit als Immobilienprofi erhöhen, indem Sie das Wissen und die Fähigkeiten erlangen, die Sie benötigen, um Leerverkäufe und Abschottungstransaktionen effektiv und effizient zu handhaben.
Eine Möglichkeit, potenziellen Kunden zu zeigen, dass Sie über die erforderlichen Fähigkeiten verfügen, ist die SFR®-Zertifizierung (Short Sales and Foreclosure Resource), die von der National Association of REALTORS® angeboten wird. Inhaber dieser Zertifizierung haben eine spezielle Ausbildung in Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen, qualifizierende Verkäufer für Leerverkäufe, Verhandlungen mit Kreditgebern und Schutz von Käufern.

The Bottom Line
Finanzielle Schwierigkeiten können Hausbesitzer stark belasten, bieten aber dennoch gute Möglichkeiten für Käufer. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können von Ihren Fähigkeiten als Immobilienprofi profitieren, der Erfahrung im Umgang mit Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen hat. Mit Ihrer Expertise können Sie Kunden dabei helfen, durch den Prozess zu navigieren, Eigenschaften zu bewerten, Eigenschaften aufzulisten und mit Kreditgebern zu verhandeln.