Was ist ein "Home-Equity-Darlehen"

Ein Home-Equity-Darlehen, auch als "Equity-Darlehen" bezeichnet, ein Home-Equity-Ratenkredit oder eine zweite Hypothek, ist ein Art der Verbraucherschulden. Es erlaubt Hausbesitzern, gegen ihr Eigenkapital in der Residenz zu leihen. Das Darlehen basiert auf der Differenz zwischen dem Eigenkapital des Eigenheimbesitzers und dem aktuellen Marktwert des Eigenheims. Im Wesentlichen handelt es sich um eine Hypothek, und sie stellt auch Sicherheiten für eine durch den Kreditgeber ausgegebene forderungsbesicherte Sicherheit und steuerlich absetzbare Zinszahlungen für den Kreditnehmer bereit. Wie bei jeder Hypothek, wenn das Darlehen nicht ausgezahlt wird, könnte das Haus verkauft werden, um die restlichen Schulden zu befriedigen.

Home-Equity-Kredite explodierten nach dem Steuerreformgesetz von 1986, da sie den Verbrauchern eine Möglichkeit gaben, eine ihrer wichtigsten Bestimmungen zu umgehen, die die Abzüge für die Zinsen bei den meisten Verbraucherkäufen beseitigten. .. Die große Ausnahme: Interesse an der Bedienung von Wohngeld. Heute können Hausbesitzer mit einem Home-Equity-Darlehen bis zu 100.000 $ leihen und trotzdem alle Zinsen abziehen, wenn sie ihre Steuererklärungen einreichen (vorausgesetzt, sie machen Aufzählungsabzüge).

Wie groß sind Home-Equity-Kredite?

Wie viel jemand ausleihen kann, basiert teilweise auf einer kombinierten Kredit-zu-Wert-Relation (CLTV) von 80% bis 90% des geschätzten Wertes des Hauses. Die Höhe des Darlehens sowie der Zinssatz, der erhoben wird, hängt natürlich auch von der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und dem Zahlungsverlauf ab.

AUFHEBUNG "Eigenheimdarlehen"

Es gibt zwei Arten von Wohnungsbaudarlehen: festverzinsliche Darlehen und Kreditlinien. Bei festverzinslichen Darlehen wird dem Kreditnehmer eine einmalige Pauschalzahlung gewährt, die über einen festgelegten Zeitraum (in der Regel fünf bis 15 Jahre) zu einem vereinbarten Zinssatz zurückgezahlt wird. Die Zahlung und der Zinssatz bleiben während der Laufzeit des Darlehens gleich. Sie müssen vollständig zurückgezahlt werden, wenn das Haus, auf dem sie sich befinden, verkauft wird.

Vorteile für die Verbraucher

Eigenheimkredite sind eine einfache Bargeldquelle. Es ist ziemlich einfach für viele Konsumenten, weil es eine gesicherte Schuld ist. Der Kreditgeber führt eine Bonitätsprüfung durch und ordnet eine Schätzung Ihres Hauses an, um Ihre Kreditwürdigkeit und das kombinierte Kredit-zu-Wert-Verhältnis zu bestimmen.

Der Zinssatz für ein Wohnungsbaudarlehen ist zwar höher als der einer ersten Hypothek, aber viel niedriger als bei Kreditkarten und anderen Konsumentenkrediten. Als solcher ist der Hauptgrund, warum Verbraucher über einen festverzinslichen Home-Equity-Kredit gegen den Wert ihrer Häuser leihen, Kreditkartenguthaben (nach bankrate.com) abzuzahlen. Zinsen, die für ein Eigenheimdarlehen gezahlt werden, sind ebenfalls steuerlich absetzbar, wie bereits erwähnt. Durch die Konsolidierung der Schulden mit dem Home-Equity-Darlehen erhalten die Verbraucher eine einmalige Zahlung, einen niedrigeren Zinssatz und Steuervorteile.

Vorteile für Kreditgeber

Home-Equity-Darlehen sind ein Traum für einen Kreditgeber wahr, der nach dem Erwerb von Zinsen und Gebühren für die erste Hypothek des Kreditnehmers noch mehr Zinsen und Gebühren verdient.Wenn der Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät, behält der Kreditgeber das gesamte Geld, das er mit der ursprünglichen Hypothek verdient hat, und das gesamte Geld, das er mit dem Home-Equity-Darlehen verdient hat. Außerdem erhält der Kreditgeber die Immobilie wieder in Besitz und verkauft sie wieder. Selbst wenn es nicht die erste Hypothek finanzierte, macht der Verleiher einen gesicherten Kredit, der vorteilhafter als der typische ungesicherte oder persönliche Kredit sein kann. Aus der Sicht eines Geschäftsmodells ist es schwierig, sich ein attraktiveres Arrangement vorzustellen.

Der richtige Weg, ein Home-Equity-Darlehen zu nutzen

Home-Equity-Darlehen können wertvolle Instrumente für verantwortungsbewusste Kreditnehmer sein. Wenn Sie eine stetige, verlässliche Einkommensquelle haben und wissen, dass Sie in der Lage sein werden, das Darlehen zurückzuzahlen, ist es aufgrund seiner niedrigen Zinsen und steuerlichen Absetzbarkeit eine sinnvolle Alternative.

Sie sind im Allgemeinen eine gute Wahl, wenn Sie genau wissen, wie viel Sie ausleihen müssen und wofür Sie das Geld verwenden. Ihnen wird ein bestimmter Betrag garantiert, den Sie beim Abschluss vollständig erhalten. "Home-Equity-Darlehen werden in der Regel für größere, teurere Ziele wie Umbau, Zahlung für Hochschulbildung oder sogar Schuldenkonsolidierung bevorzugt, da die Mittel in einem Pauschalbetrag erhalten werden", sagt Richard Airey, ein Kreditsachbearbeiter mit Finance of America Mortgage in Portland, Maine. Natürlich kann es bei der Bewerbung zu einer gewissen Versuchung kommen, mehr zu borgen, als Sie sofort benötigen, da Sie die Auszahlung nur einmal erhalten und Sie nicht wissen, ob Sie sich in Zukunft für einen anderen Kredit qualifizieren werden.

Die Fallstricke erkennen

Das Hauptproblem ist, dass Wohnungsbaudarlehen eine allzu einfache Lösung für einen Kreditnehmer zu sein scheinen, der in einen ewigen Zyklus von Ausgaben, Kreditaufnahme, Ausgaben und tieferen Schuldenverlusten geraten ist. .. Leider ist dieses Szenario so üblich, dass die Kreditgeber einen Begriff dafür haben: Nachladen, was im Grunde genommen die Gewohnheit ist, einen Kredit aufzunehmen, um bestehende Schulden zu tilgen und zusätzliche Kredite freizugeben, die der Kreditnehmer dann für zusätzliche Käufe verwendet.

Das Neuladen führt zu einem spiralförmigen Schuldenzyklus, der die Kreditnehmer oft dazu verleitet, sich mit Eigenheimkrediten zu beschäftigen, die einen Betrag von 125% des Eigenkapitals im Haus des Kreditnehmers anbieten. Diese Art von Darlehen kommt oft mit höheren Gebühren, weil, da der Kreditnehmer mehr Geld aufgenommen hat als das Haus wert ist, das Darlehen nicht durch Sicherheiten gesichert ist. Darüber hinaus sind die Zinsen für den Teil des Darlehens, der über dem Wert des Eigenheims liegt, nicht steuerlich absetzbar.

Wenn Sie einen Kredit in Erwägung ziehen, der mehr wert ist als Ihr Zuhause, könnte es an der Zeit sein, einen Realitätsnachweis zu stellen. Waren Sie nicht in der Lage, in Ihren Verhältnissen zu leben, wenn Sie nur 100% des Wertes Ihres Hauses schuldeten? Wenn dies der Fall ist, wird es wahrscheinlich unrealistisch sein zu erwarten, dass Sie besser dran sind, wenn Sie Ihre Schulden um 25% erhöhen, plus Zinsen und Gebühren. Dies könnte zu einer Insolvenz führen.

Shop Around

Da Wohnungsbaudarlehen nicht so hohe Summen wie Hypotheken beinhalten, ist es einfacher, die Konditionen und Zinssätze zu vergleichen. Wenn Sie schauen, "konzentrieren Sie sich nicht nur auf große Banken, sondern betrachten Sie einen Kredit bei Ihrer lokalen Kreditgenossenschaft", empfiehlt Movearoo.com Immobilien- und Umzugsexperte Clair Jones. "Kreditgenossenschaften bieten manchmal bessere Zinssätze und einen persönlicheren Kontodienst an, wenn Sie bereit sind, mit einer langsameren Anwendungsverarbeitungszeit fertig zu werden. "

Wie bei einer Hypothek können Sie eine Schätzung in gutem Glauben verlangen. Aber bevor Sie es tun, machen Sie Ihre eigene ehrliche Einschätzung Ihrer Finanzen. Casey Fleming, Hypothekenberater bei C2 Financial Corporation und Autor von "The Loan Guide: Wie man die bestmögliche Hypothek erhält", sagt: "Sie sollten ein gutes Gespür dafür haben, wo Ihr Kredit- und Heimwert ist, bevor Sie sich bewerben, um zu sparen. Geld. Vor allem bei der Schätzung [Ihres Hauses], was eine große Ausgabe ist. Wenn Ihre Einschätzung zu niedrig ist, um das Darlehen zu unterstützen, wird das Geld bereits ausgegeben "- und es gibt keine Erstattungen für das Nichtqualifizieren.

Nur weil es für eine kleinere Menge Geld ist, bedeutet das nicht, dass Sie nicht durch einen Bewerbungsprozess gehen. Nach Aussage von Sahakian benötigen Sie neben dem Nachweis der Eigentums- und Eigenkapitalverfügbarkeit mindestens für den letzten Monat Lohnabrechnungen, zwei Jahre Steuererklärung, drei bis sechs Monate Kontoauszüge, einen Identitätsnachweis und möglicherweise weitere Unterlagen.

Führen Sie die Zahlen

aus. Wenn Sie sich für das Darlehen qualifizieren, vergewissern Sie sich, dass Sie verstehen, wie es funktioniert. Traditionelle Wohnungsbaudarlehen haben eine Kreditlaufzeit, genau wie reguläre konventionelle Hypotheken. Sie leisten regelmäßige, feste Zahlungen, die sowohl Kapital als auch Zinsen abdecken. Das ist ziemlich einfach.

Vor der Unterzeichnung sollten Sie jedoch die Nummern bei Ihrer Bank eingeben und sicherstellen, dass die monatlichen Zahlungen des Darlehens tatsächlich niedriger sind als die Summe aller Ihrer laufenden Verpflichtungen. Auch wenn Wohnungsbaudarlehen niedrigere Zinssätze haben, könnte Ihre Laufzeit auf dem neuen Darlehen länger als die Ihrer bestehenden Schulden sein.

Wenn Sie beispielsweise einen Autokredit mit einem Saldo von 10 000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 9% mit zwei verbleibenden Jahren Laufzeit haben, konsolidieren Sie diesen Schuldenkredit mit einem Eigenkapital von 4%. eine Laufzeit von fünf Jahren würde Sie tatsächlich mehr Geld kosten, wenn Sie alle fünf Jahre für die Auszahlung des Eigenheimkredits aufgewendet hätten. Denken Sie auch daran, dass Ihr Haus jetzt Sicherheit für das Darlehen anstelle des Fahrzeugs ist, so dass, wenn Sie auf dem Home-Equity-Darlehen standardmäßig, Ihr Haus auf dem Spiel steht, nicht Ihr Auto. Dein Zuhause zu verlieren wäre wesentlich katastrophaler.

Aus diesem Grund sollten Sie jeden Monat versuchen, so viel wie möglich für das Darlehen zu zahlen, um Ihren Wohnsitz vor der Abschottung zu schützen. Bevor Sie etwas tun, das Ihr Haus in Hock (oder tiefer in Hock) setzt, wiegen Sie alle Ihre Optionen. Und wenn Sie das Darlehen erhalten, um Plastik abzuzahlen, widerstehen Sie der Versuchung, diese Kreditkarterechnungen wieder oben zu laufen.