Ein Haus zu verkaufen ist in der Regel kein einfacher Vorgang, aber es kann noch komplizierter und teurer werden, wenn die anfängliche Transaktion ausfällt. Ab und zu kehren die Käufer in letzter Minute zurück. Daher gibt es als Verkäufer einige Dinge, die Sie über späte Exits wissen müssen. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus zu verkaufen, finden Sie heraus, was Sie tun können, um sich zu schützen, wenn das Geschäft durchbricht.

Rechtliche Wege, die Käufer zurückziehen
Bei einem Hausverkauf werden Käufer ein Angebot für Ihr Haus abgeben und, wenn es akzeptiert wird, ein Vertrag zwischen den beiden Parteien unterzeichnet werden. Zu diesem Zeitpunkt ändert sich der Status der Immobilie normalerweise von "zum Verkauf" in "unter Vertrag". Das sagt anderen Käufern und Immobilienmaklern, dass der Verkäufer einen Käufer hat und dabei ist, den Deal zu schließen. Jedoch ist ein Kauf oder Verkauf eines Eigenheims nicht abgeschlossen, bis beide Parteien alle notwendigen rechtlichen Dokumente unterzeichnet haben, die das Eigentum des Hauses beim Schließen übertragen.

Käufer haben häufig Kontingenzklauseln in ihren Verträgen, die eine legale Möglichkeit darstellen, den Vertrag ohne (oder nominale) Kosten für den Käufer "abzusichern". Die häufigsten Eventualitäten umfassen:

• Hypothekendarlehen Kontingenz : Der Käufer muss in der Lage sein, ein Hypothekendarlehen für die Immobilie zu erhalten, in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums der Vertragsunterzeichnung.
• Hausinspektions-Kontingenz : Das Haus zum Verkauf / Kauf muss entweder die Inspektion bestehen oder der Verkäufer muss zustimmen, dass alle notwendigen Reparaturen vom Inspektor vermerkt werden. (Erfahren Sie mehr über Hausinspektionen in Benötigen Sie eine Hausinspektion? )
• Verkauf C ontingency : Der Kauf eines Hauses hängt davon ab, ob der Käufer sein Eigentum verkauft.
• Schätzwertkontingent : Der Preis des zum Verkauf stehenden Hauses muss den offiziellen Schätzpreis entweder erfüllen oder unterschreiten.

Wenn ein Geschäft ausfällt, liegt das daran, dass entweder der Käufer oder Verkäufer eine Änderung im Herzen hat - oder eine oder mehrere der Klauseln im ursprünglichen Vertrag nicht erfüllt wurden - und eine Partei nicht länger bereit, zu schließen.

Wenn Ihr Käufer aussteigt
Wenn Sie einen Vertrag für den Verkauf Ihres Hauses abgeschlossen haben, müssen Sie ein paar Dinge verlieren, wenn Ihr Käufer sich zurückzieht:

Zinsen von anderen qualifizierten Käufern Andere Käufer, die daran interessiert sein könnten, ein Angebot für Ihr Haus abzugeben, werden anfangen, sich andere Immobilien auf dem Markt anzusehen, wenn Ihr Haus "unter Vertrag" steht. Einer dieser Käufer könnte die Bedingungen des Vertrags innerhalb des gewünschten Zeitrahmens erfüllen, aber Sie können ihn möglicherweise nicht wieder zurückholen, wenn Ihr ursprünglicher Vertrag ausfällt.

Zeit
Einer der frustrierendsten Aspekte eines Immobilienvertrages ist, dass Sie auf Platz eins zurückkehren und einen anderen Käufer finden müssen. Dies nimmt Zeit in Anspruch und könnte einen Haken in Ihren Plänen für den Kauf eines anderen Heims und / oder Ihrer bewegten Zeitachse werfen.

Ihr nächstes Zuhause Wenn Sie ein anderes Haus kaufen und der Vertrag für dieses Objekt davon abhängig ist, dass Sie Ihren derzeitigen Wohnsitz verkaufen, werden Sie möglicherweise nicht in der Lage sein, sich finanziell weiterzuentwickeln. Möglicherweise müssen Sie den Kauf Ihres nächsten Hauses abbrechen oder einen anderen Weg finden, um es zu finanzieren, wenn Sie abhängig von den Erlösen aus Ihrem aktuellen Haus sind, um den nächsten zu kaufen.

Geld
Sie können Geld verlieren, weil das Geschäft durchgefallen ist, wenn Sie:

• Eine Kontingenz in Ihrem nächsten Hauskaufvertrag nicht berücksichtigt haben und Sie es brechen müssen
• Hypothekenzahlung auf Ihrem aktuellen Haus und machen Sie eine Hypothekenzahlung auf einem neuen Haus oder zahlen Sie Miete
• Müssen fortfahren zu zahlen, um das Eigentum aufrechtzuerhalten (dh Dienstprogramme, Rasen / Landschaftsgestaltung, Reinigung usw.), um das Haus zu zeigen, wenn es zurück auf dem Markt

Mit Ihrem Käufer verhandeln
Es gibt Schritte, die Sie unternehmen können, wenn Ihr Käufer aussteigen möchte. Stellen Sie zunächst sicher, dass beide beteiligten Immobilienmakler kommunizieren und dass sowohl Sie als auch Ihr Käufer Kopien aller Änderungen oder Kommunikationen schriftlich erhalten. Wenn Sie oder Ihr Käufer keinen Agenten verwenden (oder wenn Sie mit dem Grad der Kommunikation, die Sie erhalten, nicht zufrieden sind), sprechen Sie direkt mit Ihrem Käufer, um sicherzustellen, dass Sie seine Absichten und Bedenken vollständig verstehen. Sehen Sie, ob es Zugeständnisse gibt, die Sie machen könnten, um Ihren Käufer auf Kurs zu halten. Während Sie vielleicht nicht den Verkaufspreis Ihres Hauses reduzieren oder mehr Geld für Reparaturen ausgeben möchten, kann es sich lohnen, wenn die potenziellen Verluste aufgrund eines gebrochenen Geschäfts teurer wären, als gewünschte Zugeständnisse zu machen. (Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie Ihr Haus in einem rauen Markt in 12 Worst First-Time Homeseller Mistakes verkaufen.)

Überprüfen Sie auch Ihren Vertrag, um festzustellen, welche Entschädigung Sie als Verkäufer haben. Gibt es zum Beispiel eine Klausel in Ihrem Vertrag, die Ihnen rechtliche Gründe verschafft, um Ihren Kreditnehmer wegen Vertragsbruch zu verklagen und einen festgelegten Prozentsatz des ursprünglich vereinbarten Verkaufspreises zu erhalten? Oder gibt es eine Klausel, die besagt, dass der Käufer in Verzug ist, wenn er oder sie es versäumt, den Deal innerhalb des angegebenen Zeitrahmens nach der Unterzeichnung der Vereinbarung zu stornieren?

Warnzeichen Es gibt einige Warnhinweise, dass ein Käufer beim Kauf Ihres Eigenheims nicht mehr schließen kann:

• Unterlassen der Rückgabe von unterschriebenen, datierten und ausgefüllten Unterlagen
• erforderliche Zahlungen an Dritte (dh Inspektoren, etc.)
• Keine Rückgabe von Anrufen
• Fehlende Termine
• Zahlreiche Anfragen zu Vertragsänderungen durch den Agenten des Käufers

Wenn Sie auf diese Warnzeichen stoßen, kann dies bedeuten, dass Ihr Käufer bekommt kalte Füße. Rufen Sie Ihren Käufer eher früher als später an, wenn Sie befürchten, dass die Schließung gefährdet ist.

Schützen Sie sich
Sie können sich vor einem wankelmütigen Käufer schützen, indem Sie ein informierter und bevollmächtigter Eigenheimverkäufer sind. Kennen Sie die Details des Vertrages und vergewissern Sie sich, dass Ihr Agent weiß, wie er das bekommt, was Ihnen zusteht (d. H. Geldsumme, potentielle Zinsen usw.).). Möglicherweise möchten Sie einen Immobilienanwalt den Vertrag überprüfen lassen und sich über Ihre Rückgriffsmöglichkeiten erkundigen, einschließlich der Möglichkeit, Ihren Käufer bei Bedarf zu verklagen.