Wenn Sie eine monatliche Zahlung für Ihre Hypothek wünschen, die niedriger ist als die Summe, die Sie bei einem Festzinsdarlehen erhalten können, könnten Sie durch eine Hypothek mit Zinsaufschlag angelockt werden. Wenn Sie zu Beginn Ihrer Darlehenslaufzeit keine Kapitalzahlungen für mehrere Jahre leisten, haben Sie einen besseren monatlichen Cashflow. Aber was passiert, wenn die Zinsperiode vorbei ist? Wer bietet diese Kredite an? Und wann macht es Sinn, einen zu bekommen? Hier ist ein kurzer Leitfaden für diese Art von Hypothek.

Wie die Zahlungen funktionieren

Grundsätzlich handelt es sich bei einer Zins-Hypothek nur um eine Zinszahlung für die ersten Jahre - in der Regel 5 oder 10 - und nach Ablauf dieser Frist Sie zahlen sowohl Kapital als auch Zinsen. Wenn Sie während des Zinszeitraums Kapitalzahlungen leisten möchten, können Sie dies tun, aber das ist keine Voraussetzung für das Darlehen.

Normalerweise werden Sie Zins-only-Kredite sehen, die als 3/1, 5/1, 7/1 oder 10/1 variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) strukturiert sind. Kreditgeber sagen, dass die Wahlen 7/1 und 10/1 bei Kreditnehmern am populärsten sind. Im Allgemeinen entspricht die Zinsperiode der festverzinslichen Periode für Kredite mit variabler Verzinsung. Das heißt, wenn Sie zum Beispiel einen 10/1 ARM haben, würden Sie nur für die ersten 10 Jahre Zinsen zahlen.

Bei einem Interest-only-ARM wird der Zinssatz nach Ablauf der Einführungsperiode einmal jährlich (hierher kommt die "1") basierend auf einem Referenzzinssatz wie LIBOR plus angepasst. eine vom Kreditgeber festgelegte Marge. Die Benchmark-Rate ändert sich, wenn sich der Markt ändert, aber die Margin ist zum Zeitpunkt der Aufnahme des Kredits vorbestimmt.

Zinsänderungen werden durch die Zinsobergrenzen begrenzt. Dies gilt für alle ARMs und nicht nur für ARMs, die nur Interesse haben. Die anfängliche Zinsobergrenze für 3/1 ARMs und 5/1 ARMS ist in der Regel zwei, sagt Casey Fleming, ein Kreditsachbearbeiter bei C2 Financial Corp in San Diego und Autor des Loan Guide: Wie man die bestmögliche Hypothek erhält. Das heißt, wenn Ihr Anfangszinssatz 3% beträgt, dann wird Ihr neuer Zinssatz nicht höher als 5% sein, wenn der Zinszeitraum nur im vierten oder sechsten Jahr endet. Bei 7/1 ARMs und 10/1 ARMs beträgt die anfängliche Ratenbegrenzung normalerweise fünf.

Danach sind die Ratenerhöhungen in der Regel auf 2% pro Jahr begrenzt, unabhängig von der Einführungsphase des ARM. Lifetime Caps liegen fast immer 5% über dem Startzinssatz des Darlehens, sagt Fleming. Wenn Ihre Startquote also 3% beträgt, könnte sie im achten Jahr auf 5% steigen, im neunten Jahr auf 7% und im Jahr 10 auf 8%.

Sobald der Zinszeitraum endet, müssen Sie Beginnen Sie mit der Rückzahlung des Kapitals über die restliche Laufzeit des Darlehens (vollständig abgeschrieben, in Fremdwährung). Die heutigen Zinsdarlehen haben keine Ballonzahlungen; Sie sind normalerweise nicht einmal unter Gesetz erlaubt, sagt Fleming.Wenn also die volle Laufzeit eines 7/1 ARM 30 Jahre beträgt und der Zinszeitraum nur sieben Jahre beträgt, wird Ihre monatliche Zahlung im achten Jahr basierend auf zwei Faktoren neu berechnet: Erstens der neue Zinssatz und zweitens Kapitalrückzahlung in den verbleibenden 23 Jahren.

Ein weniger Common Interest-Only-Darlehen

Festzins-Hypotheken sind nicht so häufig, obwohl Sie sie über die Bank of America finden, wenn Sie einen Jumbo-Kredit benötigen (ein Darlehen über einen Betrag von mehr als $ 417 , 000) oder durch Navy Federal Credit Union für konforme Darlehen (Kredite in der Regel beschränkt auf $ 417, 000 in den meisten Teilen des Landes) und Jumbo-Darlehen. Um der Navy FCU beizutreten, müssen Sie Mitglied der US Streitkräfte, des Verteidigungsministeriums, der Küstenwache oder der Nationalgarde sein oder mit einem Marine FCU Mitglied verwandt sein. (Siehe Jumbo vs. konventionelle Hypotheken: Wie sie sich unterscheiden .)

Bei einem 30-jährigen festverzinslichen Zinsdarlehen zahlen Sie möglicherweise nur für 10 Jahre Zinsen und zahlen dann Zinsen plus Kapital für die restlichen 20 Jahre. Angenommen, Sie haben während dieser ersten 10 Jahre nichts gegen den Auftraggeber getätigt, würde Ihre monatliche Zahlung im Jahr 11 erheblich steigen, nicht nur weil Sie mit der Rückzahlung des Kapitals beginnen würden, sondern weil Sie den Kapitalbetrag nur für 20 Jahre und nicht für 30 Jahre zurückzahlen. Da Sie den Kapitalbetrag während des Zinszeitraums nicht zurückzahlen, wenn der Zinssatz zurückgesetzt wird, basiert Ihre neue Zinszahlung auf dem gesamten Darlehensbetrag. Ein $ 100, 000-Darlehen mit einem Zinssatz von 3, 5% würde nur 291 $ kosten. 67 pro Monat während der ersten 10 Jahre, aber $ 579. 96 pro Monat während der restlichen 20 Jahre - fast doppelt.

Über 30 Jahre kostet das $ 100, 000 Darlehen $ 174, 190. 80 (berechnet als $ 291. 67 x 120 Zahlungen + $ 579. 96 x 240 Zahlungen). Wenn Sie ein 30-jähriges festverzinsliches Darlehen mit dem gleichen Zinssatz von 3,5% aufgenommen hätten (wie oben unter "Wie die Zahlungen funktionieren" erwähnt), wären Ihre Gesamtkosten über 30 Jahre 161.656 $. 09. Das ist $ 12, 534. 71 mehr Zinsen auf das Interesse-nur Darlehen, und diese zusätzlichen Interessekosten sind, warum Sie nicht ein Interesse-nur Darlehen für seine volle Frist behalten möchten. Ihr tatsächlicher Zinsaufwand wird jedoch geringer sein, wenn Sie die Hypothekenzinssteuer abziehen.

Darlehensverfügbarkeit

Da so viele Kreditnehmer während der Blasenjahre in Schwierigkeiten geraten sind, zögern die Banken, das Produkt heute anzubieten, sagt Yael Ishakis, Vizepräsident von First Meridian Mortgage in Brooklyn, NY, und Autor des Complete Guide zum Kauf eines Hauses.

Fleming sagt, die meisten sind Jumbo-Kredite mit variablem Zinssatz mit einer festen Laufzeit von 5, 7 oder 10 Jahren. Ein Jumbo-Darlehen ist eine Art von nicht konformem Darlehen. Im Gegensatz zu konformen Krediten können nicht-konforme Kredite nicht an Fannie Mae und Freddie Mac verkauft werden, die beiden großen Institute, die die größten Käufer von konformen Hypotheken sind und ein Grund dafür sind, dass konforme Kredite so weit verbreitet sind.

Wenn Fannie und Freddie Kredite von Hypothekengebern kaufen, stellen sie mehr Geld zur Verfügung, damit Kreditgeber zusätzliche Kredite vergeben können.Nicht konforme Kredite wie z. B. Kredite mit Zinsbindung haben einen begrenzten Sekundärhypothekenmarkt; Es ist schwieriger, einen Investor zu finden, der sie kaufen will. Mehr Kreditgeber hängen an diesen Darlehen und warten sie im Haus, was bedeutet, dass sie weniger Geld haben, um zusätzliche Kredite zu machen. Zinskredite sind daher nicht so breit verfügbar. Selbst wenn ein Zinsdarlehen kein Jumbo-Darlehen ist, gilt es dennoch als nicht konform. (Mehr darüber in Fannie Mae: Was es tut und wie es funktioniert .)

Weil Zinsdarlehen nicht so weit verbreitet sind wie, sagen wir, 30-jährige Festzinsdarlehen, " Der beste Weg, um einen Kreditgeber mit guten Zinssätzen zu finden, ist ein seriöser Broker mit einem guten Netzwerk, denn es bedarf ernsthafter Einkäufe, um Angebote zu finden und zu vergleichen ", sagt Fleming.

Neben der Bank of America, der Navy FCU und den Unternehmen, für die unsere Expertenquellen arbeiten - C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage und Angel Oak Home Loans - haben wir festgestellt, dass EverBank, Union Bank's Private Bank, Marktplatz Kreditgeber SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet und United Wholesale Mortgage. Dies ist keine erschöpfende Liste, aber es bietet einen Ausgangspunkt, wenn Sie für einen Zins-Darlehen kaufen.

Vergleich der Kosten

"Die Zinserhöhung für die Funktion" Nur Zinsen "variiert je nach Kreditgeber und Tag, wobei jedoch davon auszugehen ist, dass Sie einen Zinssatz von mindestens 0,25% zahlen müssen, sagt Fleming.

In ähnlicher Weise sagt Whitney Fite, Präsident von Angel Oak Home Loans in Atlanta, dass der Zinssatz für eine Hypothek mit Zinsaufschlag nur um 125% bis 0.375% höher ist als der Zinssatz für einen amortisierenden festverzinslichen Kredit oder ARM. abhängig von den Einzelheiten.

Hier sehen Sie, wie Ihre monatlichen Zahlungen mit einem Zinsdarlehen von 100 000 $ aussehen würden, verglichen mit einem Festzinsdarlehen oder einem vollständig amortisierenden ARM, jedes mit einem typischen Zinssatz für diese Art von Darlehen:

• 7 Jahre, Zins-only ARM, 3. 125%: 260 $. 42
• 30-jähriges festverzinsliches konventionelles Darlehen (nicht zinstragend), 3. 625%: 456 US-Dollar. 05
• 7 Jahre, ARM vollständig abgeschrieben (30-jährige Amortisation), 2. 875%: 414 $. 89

Bei diesen Kursen kostet ein ARM mit Zinsinteressen kurzfristig $ 195. 63 weniger pro Monat pro 100 000 $ geliehen für die ersten sieben Jahre im Vergleich zu einem 30-jährigen Festzinsdarlehen und 154 $. 47 weniger pro Monat verglichen mit einem vollständig amortisierenden 7/1 ARM.

Es ist unmöglich, die tatsächlichen Lebensdauerkosten eines zinsvariablen Darlehens mit variabler Verzinsung zu berechnen, wenn Sie es herausnehmen, da Sie nicht im Voraus wissen können, wie der Zinssatz jedes Jahr zurückgesetzt wird. Es gibt nicht wirklich eine Möglichkeit, die Kosten in den Griff zu bekommen, sagt Fleming, obwohl Sie die Obergrenze für die Lebensdauer und den Floor aus Ihrem Vertrag bestimmen können, so dass Sie die minimalen und maximalen Lebenszeitkosten berechnen können und wissen, dass Ihre tatsächlichen Kosten würde irgendwo dazwischen fallen. "Es wäre jedoch eine riesige Auswahl", sagt Fleming.

Die Bottom Line

Hypotheken mit Zinszahlung können schwierig zu verstehen sein und Ihre Zahlungen werden erheblich steigen, sobald die Zinsperiode endet.Wenn Ihr Interesse-nur-Darlehen ein ARM ist, werden Ihre Zahlungen noch mehr erhöhen, wenn die Zinssätze steigen, was eine sichere Wette in der heutigen Niedrigzinsumgebung ist. Diese Darlehen sind am besten für anspruchsvolle Kreditnehmer, die vollständig verstehen, wie sie arbeiten und welche Risiken sie eingehen. (Weitere Informationen finden Sie unter 5 Riskante Hypothekentypen, die vermieden werden sollen .)

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