Sie haben die Anforderungen für die gewünschte Hypothek geprüft. Sie haben sichergestellt, dass Sie die Kredit-Score, Anzahlung und Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis (DTI) haben das Darlehen benötigt. Warum wurde Ihr Kreditantrag abgelehnt?

Strengere Anforderungen, die als Kreditgeber-Overlays bezeichnet werden, sind fehlerhaft. Lenders Overlays sind die Regeln der einzelnen Hypothekenmakler und Banken, die strenger sind als die Regeln, die Regierungsbehörden für verschiedene Hypothekenprodukte festlegen.

Kreditgeber-Overlays kommen auch in Form von strengeren Dokumentationsanforderungen, wie z. B. viel mehr Papierkram (z. B. Kontoauszüge) für eine FHA Streamline-Refinanzierung vorzulegen, als die FHA selbst verlangt. Papierkram, der nicht bestanden wird, kann auch zu unerwarteten Ablehnungen führen. Kreditgeber-Overlays wirken sich auch auf Refinanzierungen aus.

Dieser Artikel beschreibt zuerst, welche Kreditgeber-Overlays sind. Es erklärt dann, wie Sie als Kreditnehmer Ihre Chancen auf eine Hypothek trotz Kreditgeber Overlays verbessern können.

Mindestkreditnehmerkriterien für die Hypothekenqualifizierung Die Mindestkriterien, die Sie erfüllen müssen, um eine Hypothek zu erhalten, hängen von der Art der Hypothek ab, für die Sie sich bewerben. Für die meisten Hypotheken haben Fannie Mae und Freddie Mac die Richtlinien festgelegt, weil diese beiden Unternehmen einen bedeutenden Prozentsatz an Hypotheken von den Kreditgebern und Brokern kaufen, von denen sie stammen. Für eine FHA-Hypothek legt das Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) diese Kriterien fest, weil der Staat Kreditgeber zahlt, wenn Kreditnehmer mit diesen Krediten in Verzug geraten. In ähnlicher Weise garantiert das Department of Veteran's Affairs und setzt die Mindestqualifikation der Kreditnehmer für VA-Darlehen.

Kreditgeber-Overlays: Die Grundlagen Während Fannie Mae, Freddie Mac, HUD und die VA minimale Kreditnehmer-Kriterien festlegen, vergeben sie keine Hypotheken: Kreditgeber. Da Kreditgeber ihre eigenen finanziellen Interessen schützen müssen, können sie sich für strengere Kreditvergabekriterien entscheiden, wenn sie die Mindeststandards nicht als ausreichend empfinden.

Während beispielsweise das FHA einen Mindest-FICO-Score von 580 für das FHA-Zahlungsprogramm von 5,5% benötigen könnte, könnte ein Kreditgeber aus eigener Erfahrung erfahren haben, dass FHA-Kreditnehmer mit Kreditscores unter 640 mit höherer Wahrscheinlichkeit Standard, so wird es nur FHA-Darlehen an Kreditnehmer mit mindestens dieser Kredit-Score verlängern. Obwohl das FHA das Darlehen versichert, wollen Kreditgeber kostspielige Zwangsvollstreckungen noch vermeiden.

Kreditgeber legen auch Overlays fest, um das Risiko zu reduzieren, dass sie gezwungen werden, eine Hypothek zurückzukaufen, die sie an Fannie oder Freddie verkauft haben. Fannie und Freddie können einen Rückkauf erzwingen, wenn ein Kreditgeber die Kreditrichtlinien dieser Unternehmen nicht befolgt. Post-Housing-Krise, diese Zwangsrückkäufe, auch "Put-Backs" oder "Rückkäufe" genannt, verursachten große Probleme für Kreditgeber. Die Kreditgeber wurden ihrerseits bei der Ausgabe von Hypotheken vorsichtiger.

Wie Marginal-Kreditnehmer trotz Overlays zugelassen werden können Wenn Sie sich an den Mindestanforderungen von Fannie, Freddie, HUD oder VA befinden, bedeutet jede zusätzliche Anforderung eines Kreditgebers wahrscheinlich, dass Sie gewonnen haben. t qualifizieren sich für eine Hypothek. Wie finden Sie einen Kreditgeber, der keine Overlays hat?

"Kreditgeber geben in der Regel nicht allgemein bekannt, dass sie Overlays verwenden oder umgekehrt, weil sie keine Overlays haben", sagt Scott Fletcher, EVP für Underwriting und Kreditpolitik bei Fairway Independent Mortgage Corp. in New Berlin, Wisconsin. In einigen Fällen können Kreditnehmer Kreditgeber-Richtlinien online auf der Website des Kreditgebers überprüfen.Allerdings wird in vielen Fällen diese Art der Forschung erfordern, mit einem Mitarbeiter des Kreditgebers eingehend über ihre spezifische Situation zu sprechen und ob der Kreditgeber Hypothek Programme hat das wird ihren Bedürfnissen entsprechen. "

Amy Tierce, Regional Vice President von Fairways Niederlassung in Needham, Massachusetts, sagt, dass es für einen Verbraucher sehr schwierig sein kann herauszufinden, ob ein Kreditgeber Overlays verwendet. Sie sagt, Kreditnehmer sollten mit einer Überweisung an einen Kreditgeber beginnen, der das Finanzprofil des Kreditnehmers gründlich überprüfen wird. Wenn dieser Kreditgeber das Darlehen nicht genehmigen kann, sollte es in der Lage sein, einen anderen kompetenten Kreditgeber zu verweisen, der kann.

Kreditgeber-Overlays fügen nicht nur restriktivere Underwriting-Richtlinien hinzu, sagt sie. Sie wirken sich auch auf die Zinssätze aus, wobei jedes Overlay eine Zinsanpassung begleitet. "Die Kreditgeber, die die Overlays für das Underwriting entfernen, werden in der Regel immer noch die Preiserhöhungen in die Tarife eingebaut haben", sagt sie.

"Die meisten Kreditsachbearbeiter wissen nicht, dass ihre [Firma] Overlays verwendet oder dass jeder Kreditgeber etwas anderes machen kann", sagt Hypothekenmakler Todd Huettner von Huettner Capital in Denver, Colorado. "Die Unterschiede können enorm sein. Dies ist Teil des Grundes, warum so vielen Leuten ein Darlehen verweigert wird, wenn sie sich wirklich qualifizieren können. Sie erfüllen einfach nicht die Anforderungen eines bestimmten Kreditgebers, aber können mit einem anderen "gut sein," sagt er.

Wenn Kreditnehmer einen Kreditgeber finden, der direkt an Fannie oder Freddie verkauft, können sie möglicherweise die Überlagerungen vermeiden, die große Banken haben können. Es ist schwer, solche Kreditgeber zu finden, sagt Dean Vlamis, Vizepräsident für Wohnimmobilienkredite bei PERL Mortgage in Chicago. Wenn ein Kreditnehmer zu ihm mit Kredit-Score oder Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis-Herausforderungen kam, konnte er nach einem Endkreditgeber suchen, der keine Overlays hatte, die den Kreditnehmer daran hinderten, sich zu qualifizieren. Er hat diese Flexibilität, weil PERL ein Korrespondenten-Darlehensgeber ist, was bedeutet, dass sie Kredite zeichnen und finanzieren und sie dann verkaufen, nachdem sie geschlossen wurden.

"Die Quintessenz ist, dass die meisten Kreditgeber nur eine Option haben, also haben Sie kein Glück, wenn Sie ihre Overlays nicht treffen", sagt Huettner. Die Verbraucher wissen es nicht, und Kreditsachbearbeiter wissen normalerweise nicht oder sagen Ihnen nicht, ob ein anderer Kreditgeber Ihr Darlehen genehmigt. Die Arbeit mit einem Broker gibt Ihnen Zugang zu einer Vielzahl von Kreditgebern und möglicherweise mehr Optionen.

Kreditgeber-Overlays und wechselnde Marktbedingungen Kreditgeber-Overlays sind nicht in Stein gemeißelt; Sie ändern sich, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen und die Marktbedingungen ändern.

"Kreditgeber werden ihre Underwriting-Standards, einschließlich Overlays, auf viele Dinge anpassen", sagt Fletcher. "Veränderungen des Immobilienmarktes, des Appetits der Investoren, des regulatorischen Umfelds, der Marktkräfte (Wettbewerb) und der Risikotoleranz, unter anderem wird die Kreditgeber veranlassen, ihre Standards kontinuierlich zu bewerten ", sagt er.

Der offensichtliche Grund für Banken, ihre Overlays zu lockern, ist Geld, sagt Vlamis: "Wenn sie ihr Hypothekengeschäft ausweiten wollen, können sie einfach ihre Richtlinien lockern und so mehr Menschen die Kreditaufnahme erleichtern", sagt er.

Tierce sagt, dass, wenn Kreditgeber mehr Vertrauen in die Wirtschaft haben und weniger Angst vor sinkenden Hauswerten und potenziellen Zwangsvollstreckungen haben, Überdeckungen nachlassen können.

Die Tendenz von Overlays, sich von Zeit zu Zeit zu ändern, bedeutet, dass das Warten eventuell dazu führt, dass Sie sich qualifizieren können. Halten Sie Ihre Finanzen in der Zwischenzeit in Ordnung.

The Bottom Line Überlagerungen schadeten in der Regel Kreditnehmern, die aufgrund von Kreditproblemen oder einer begrenzten Anzahlung ein potenziell höheres Ausfallrisiko haben, so Vlamis.

So frustrierend es auch sein kann, abgelehnt zu werden, können Kreditnehmer die Erfahrung als Ausgangspunkt nutzen, um Änderungen vorzunehmen - wie das Aufräumen von Krediten und das Sparen von mehr für eine Anzahlung - die es ihnen ermöglichen, sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Zukunft.