Investitionen in Mietobjekte können sich als kluge finanzielle Maßnahme erweisen. Für Anfänger kann ein Mietobjekt eine stetige Einkommensquelle bieten, während Sie Eigenkapital aufbauen und die Immobilie (idealerweise) schätzt. Es gibt auch Steuervorteile: Sie können Ihre Mietkosten von den Mieteinnahmen abziehen, die Sie verdienen, und senken dadurch Ihre Steuerschuld. Die meisten Ausgaben für Mietobjekte - einschließlich Hypothekenversicherung, Grundsteuern, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Ausgaben für Heimbüros, Versicherungen, professionelle Dienstleistungen und Reisekosten im Zusammenhang mit dem Management - werden in dem Jahr abgezogen, in dem Sie das Geld ausgeben. Weitere Informationen finden Sie unter Steuerabzüge für Vermieter.

Ein anderer wichtiger Steuerabzug - der für die Abschreibung - funktioniert jedoch anders. Abschreibung ist der Prozess, der verwendet wird, um die Kosten für den Kauf und die Verbesserung eines Mietobjekts abzuziehen (für eine kurze Einführung lesen Sie bitte Eine Einführung in die Abschreibung ). Anstatt einen großen Abzug in dem Jahr zu nehmen, in dem Sie die Immobilie kaufen (oder verbessern), wird der Abzug über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben. Die IRS hat sehr spezifische Regeln bezüglich der Abschreibung, und wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, ist es wichtig zu verstehen, wie der Prozess funktioniert.

Welche Eigenschaft ist abschreibungsfähig?

Nach dem IRS können Sie ein Mietobjekt abschreiben, wenn es alle dieser Anforderungen erfüllt:

• Sie besitzen das Eigentum (Sie werden als Eigentümer betrachtet, auch wenn das Eigentum schuldenpflichtig ist) ).
• Sie verwenden die Immobilie in Ihrem Unternehmen oder als einkommensschaffende Aktivität.
• Die Eigenschaft hat eine bestimmbare Nutzungsdauer (was bedeutet, dass sie abgenutzt wird, zerfällt, sich aufbraucht, obsolet wird oder ihren Wert aus natürlichen Gründen verliert).
• Das Anwesen wird voraussichtlich länger als ein Jahr dauern.

Selbst wenn die Immobilie alle oben genannten Anforderungen erfüllt, kann sie nicht abgeschrieben werden, wenn sie im gleichen Jahr in Betrieb genommen und entsorgt (oder nicht mehr für geschäftliche Zwecke verwendet wurde). Da sich das Land nicht abnutzt, verfällt oder sich verbraucht, ist es nicht abschreibungsfähig. Im Allgemeinen können Sie die Kosten für das Clearing, das Pflanzen und die Landschaftsgestaltung nicht abschreiben, da diese Aktivitäten als Teil der Grundstückskosten betrachtet werden.

Wann beginnt und endet die Abschreibung?

Sie können mit Abschreibungen beginnen, sobald die Immobilie "in Betrieb genommen" oder bereit ist und als Mietobjekt genutzt werden kann. Hier ein Beispiel: Sie kaufen ein Mietobjekt am 15. Mai. Nachdem Sie mehrere Monate am Haus gearbeitet haben, können Sie es am 15. Juli mieten. Sie beginnen also, online und in den lokalen Zeitungen zu werben. Sie finden einen Mieter, und sein Mietvertrag beginnt am 1. September. Da das Haus am 15. Juli in Dienst gestellt wurde (dh, bereit, gemietet und besetzt zu werden), würden Sie beginnen, das Haus im Juli (nicht im September, wenn Sie anfangen, Miete zu sammeln).

Sie fahren mit der Abschreibung der Immobilie fort, bis Sie entweder

• Ihre gesamten Kosten oder eine andere Grundlage in der Immobilie abgezogen haben, oder
• Sie die Immobilie außer Betrieb nehmen, auch wenn Sie die Kosten nicht vollständig erstattet haben oder andere Basis. Eine Immobilie wird aus dem Verkehr gezogen, wenn sie nicht mehr als Einkommen erzeugende Immobilie genutzt wird - oder wenn Sie sie verkaufen oder tauschen, in persönlichen Gebrauch umwandeln, aufgeben oder zerstört werden.

Sie können weiterhin einen Abzug für die Abschreibung für Objekte anfordern, die vorübergehend "leer" oder nicht in Gebrauch sind. Wenn Sie zum Beispiel nach dem Auszug eines Mieters reparieren, können Sie die Immobilie immer noch abschreiben, während Sie sie für den nächsten Mieter fertig machen.

Abschreibungsmethode

Drei Faktoren bestimmen den Abschreibungsbetrag, den Sie jedes Jahr abziehen können: Ihre Basis in der Immobilie, die Erholungsperiode und die verwendete Abschreibungsmethode. Alle nach 1986 in Betrieb genommenen Wohnimmobilien werden mit dem Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) abgeschrieben, einer Abrechnungsmethode, die die Kosten (und Abschreibungsabzüge) über 27,5 Jahre verteilt, die Zeit, die der IRS als " Nutzungsdauer "eines Mietobjekts.

Es wird immer empfohlen, bei der Berechnung der Abschreibung mit einem qualifizierten Steuerberater zu arbeiten. Die grundlegenden Schritte lauten wie folgt:

1. Bestimmen Sie die Basis der Eigenschaft . Die Grundlage des Eigentums sind seine Kosten: der Betrag, den Sie bezahlt haben (in bar, mit einer Hypothek oder auf andere Weise), um die Immobilie zu erwerben. Einige Abwicklungsgebühren und Abschlusskosten, einschließlich Anwaltsgebühren, Aufzeichnungsgebühren, Umfragen, Übertragungssteuern, Titelversicherungen und alle Beträge, die der Verkäufer schuldet, die Sie zu zahlen bereit sind (z. B. Steuern), sind in der Basis enthalten. Einige Abwicklungsgebühren und Abschlusskosten können nicht in Ihrer Basis enthalten sein, einschließlich Feuerversicherungsprämien, Miete in Bezug auf die Belegung der Immobilie vor dem Abschluss und Gebühren im Zusammenhang mit der Beschaffung (oder Refinanzierung) eines Darlehens: Punkte, Hypothekenversicherungsprämien, Kreditberichtskosten und Beurteilungsgebühren.
2. Trennen Sie die Kosten für Grundstücke und Gebäude . Da Sie nur die Kosten des Gebäudes und nicht des Grundstücks abschreiben können, müssen Sie den Wert jedes Gebäudes ermitteln, um den korrekten Betrag abzuschreiben. Um den Wert zu ermitteln, können Sie zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie den jeweiligen Marktwert verwenden oder die Anzahl auf die bewerteten Grundsteuerwerte zurückführen. Sagen Sie, dass Sie ein Haus für $ 110, 000 gekauft haben. Die neueste Immobiliensteuerbewertung schätzt das Eigentum an $ 90, 000, von denen $ 81, 000 für das Haus ist, und $ 9, 000 ist für das Land. Daher können Sie dem Haus 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) des Kaufpreises und 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000) des Kaufpreises auf das Land zuweisen.
3. Bestimme deine Basis im Haus . Nun, da Sie die Basis des Grundstücks (Haus plus Grundstück) und den Wert des Hauses kennen, können Sie Ihre Basis im Haus bestimmen. Mit dem obigen Beispiel wäre Ihre Basis im Haus - der Betrag, der abgeschrieben werden kann - $ 99, 000 (90% von $ 110, 000).Ihre Basis im Land wäre $ 11, 000 (10% von $ 110, 000).
4. Bestimmen Sie ggf. die angepasste Basis . Möglicherweise müssen Sie für bestimmte Ereignisse, die zwischen dem Zeitpunkt, zu dem Sie die Immobilie kaufen, und der Zeit, zu der Sie sie zur Vermietung bereit haben, Erhöhungen oder Verringerungen vornehmen. Beispiele für Erhöhungen der Basis umfassen die Kosten für etwaige Ergänzungen oder Verbesserungen (die eine Nutzungsdauer von mindestens einem Jahr haben), bevor Sie die Immobilie in Betrieb nehmen, Geld, das Sie zur Wiederherstellung beschädigter Objekte ausgegeben haben, sowie die Kosten für die Inanspruchnahme von Versorgungsleistungen. Eigentum und bestimmte Rechtskosten.

Beispiele für Abschläge auf Basis sind Versicherungszahlungen, die Sie als Folge von Schäden oder Diebstahl erhalten, nicht durch Ihre Versicherung gedeckte Verluste, für die Sie Abzüge vorgenommen haben, und Gelder, die Sie für die Gewährung von Dienstbarkeiten erhalten.

Zu ​​verwendendes System

In den nächsten Schritten wird ermittelt, welches von zwei Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) zur Anwendung kommt: das allgemeine Abschreibungssystem (GDS) oder das alternative Abschreibungssystem (ADS). GDS ist am häufigsten, und im Allgemeinen müssen Sie es verwenden, es sei denn, Sie machen eine unwiderrufliche Wahl für ADS, oder das Gesetz verlangt, dass Sie ADS verwenden. ADS ist mandatiert, wenn die Immobilie:

• eine qualifizierte Geschäftsnutzung hat 50% der Zeit oder weniger
• hat eine steuerbefreite Nutzung
• wird durch steuerbefreite Anleihen finanziert
• wird hauptsächlich in der Landwirtschaft genutzt < Sobald Sie wissen, welches MACRS-System verwendet wird, können Sie die Wiederherstellungszeit für die Eigenschaft festlegen. Die Erholungsphase mit GDS beträgt 27. 5 Jahre für Wohnimmobilien; Wenn Sie ADS verwenden, beträgt die Wiederherstellungszeit für denselben Eigenschaftstyp 40 Jahre.

Jetzt müssen Sie den Betrag bestimmen, der jedes Jahr abgeschrieben werden kann. Da die meisten Wohnimmobilien GDS verwenden, konzentrieren wir uns auf diese Berechnung.

Für jedes volle Jahr, das eine Immobilie in Betrieb ist, würden Sie einen gleichen Betrag abschreiben: 3. 636% pro Jahr, solange Sie die Immobilie weiterhin abschreiben. Wenn die Immobilie weniger als ein Jahr in Betrieb war (Sie haben zum Beispiel im Mai ein Haus gekauft und im Juli vermietet), würden Sie in diesem Jahr einen kleineren Prozentsatz abschreiben, je nachdem, wann es in Betrieb genommen wurde. Nach dem IRS Residential Rental Property - GDS Tabelle:

Januar

3. 485%	Februar
3. 182%	März
2. 879%	April
2. 576%	Mai
2. 273%	Juni
1. 970%	Juli
1. 667%	August
1. 364%	September
1. 061%	Oktober
0. 758%	November
0. 455%	Dezember
0. 152%	Nehmen Sie zum Beispiel das Haus, das eine Basis von 99.000 $ hat und das am 15. Juli in Betrieb genommen wurde. Im ersten Jahr würden wir 1.667% oder 1. 650 $ (99.000 $) abschreiben. x 1. 667%). Für jedes Jahr danach würden wir mit einer Rate von 3. 636% oder $ 3, 599. 64 abschreiben, solange die Miete für das ganze Jahr in Betrieb war. Beachten Sie, dass diese Zahl im Wesentlichen der Basis entspricht und sich durch die Erholungsperiode von 27,5 teilt: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Die Differenz ergibt sich aus dem ersten Jahr der Teilleistung.

The Bottom Line

Die Abschreibung kann ein wertvolles Werkzeug sein, wenn Sie in Mietobjekte investieren, da es Ihnen ermöglicht, die Kosten für den Kauf der Immobilie über Jahrzehnte zu verteilen und dadurch die Steuerverpflichtung jedes Jahr zu senken. Wenn Sie eine Immobilie abschreiben und sie dann für mehr als ihren abgeschriebenen Wert verkaufen, müssen Sie diesen Gewinn natürlich durch die Abschreibungssteuer besteuern.

Da Mietsteuergesetze kompliziert sind und sich regelmäßig ändern, wird empfohlen, bei der Gründung, dem Betrieb und dem Verkauf Ihres Mietobjektgeschäfts mit einem qualifizierten Steuerberater zusammenzuarbeiten. Dadurch wird sichergestellt, dass Sie die günstigste steuerliche Behandlung erhalten - und Sie können auch Überraschungen zur Steuerzeit vermeiden.