Hausbesitzerverbände (HOA) sind immer häufiger geworden. Nach Angaben von Politikprofessor Robert H. Nelson repräsentierten Eigentumswohnungen, Wohneigentümerverbände und Genossenschaften erst 1970 nur etwa 1% des US-Wohnungsbestandes. Bis 2010 gab es jedoch mehr als 300.000 Gemeindeverbände mit mehr als 60 Millionen Einwohnern. Amerikaner, 20% der US-Bevölkerung. " Er fährt fort: "Zwischen 1980 und 2000 wurde die Hälfte der neuen Wohnungen in den Vereinigten Staaten unter der privaten Leitung eines Gemeindeverbands gebaut und organisiert." (Für mehr über Hausbesitzer Verbände, überprüfen Sie 9 Dinge, die Sie wissen müssen über Hausbesitzer Verbände .)

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Die HOA verwalten Probleme, die die gesamte Gemeinschaft betreffen, wie z. B. Sicherheit und Schutz, mangelnde Instandhaltung von Eigentum, lokale Belästigungen oder die Bereitstellung von Dienstleistungen, die nicht von der lokalen Regierung übernommen werden. HOAs können auch eine Quelle von großen Streit wegen der Macht sein, die sie über Eigenheimbesitzer schwingen.

HOAs werden im Allgemeinen von Entwicklern gebildet, wenn eine neue Community aufgebaut wird. Als Voraussetzung für den Erwerb von Immobilien in vielen Gemeinden müssen Käufer dem HOA beitreten. Infolgedessen kommen viele Menschen zu HOAs, ohne wirklich zu verstehen, was HOAs sind oder wie sie arbeiten, nur weil sie sich in ein bestimmtes Zuhause verlieben.

Um Hauskäufern und Hauseigentümern zu helfen, die Feinheiten von HOAs zu verstehen, wird dieser Artikel beschreiben, wie sie gebildet und geführt werden.

Schritte zur Bildung

1. Erfahren Sie mehr über lokale Gesetze und Verordnungen zur HOA-Bildung.
Staatliche Besitzstandskodizes legen die rechtlichen Richtlinien für die Gründung eines Wohneigentümerverbandes fest. In Texas zum Beispiel besagt das Code 204 des Eigentumsrechts, dass ein dreiköpfiger Ausschuss gebildet werden muss, um die Gründung einer Eigentümervereinigung (POA) zu beantragen. Das Komitee muss offiziell schriftlich mitteilen, dass es beabsichtigt, eine POA mit obligatorischer Mitgliedschaft zu schaffen. Alle Rechteinhaber einer Unterabteilung müssen benachrichtigt werden, und die Eigentümer von mindestens 60% der Immobilie müssen die Petition innerhalb eines Jahres unterzeichnen und genehmigen. Sobald der POA existiert, kann er Beschränkungen durch einen separaten Petitionsprozess schaffen, der eine Genehmigung der Eigentümer von mindestens 75% des Eigentums der Unterteilung erfordert.

2. Befolgen Sie die rechtlichen Verfahren für die Einrichtung eines HOA.
Der Prozess zum Erstellen eines HOA hängt davon ab, wo sich der HOA befindet, aber die folgenden Schritte werden wahrscheinlich erforderlich sein.

• Aufbau einer Unternehmensstruktur durch Gründung einer LLC oder einer gemeinnützigen Gesellschaft
• Schaffung von Auflagen, Bedingungen und Einschränkungen (CC & Rs), die beschreiben, wie das HOA funktioniert und welche Regeln Eigenheimbesitzer einhalten müssen
• Festlegung eines Verfahrens für zukünftige Änderungen die CC & Rs
• Schreibregeln und Vorschriften, die die CC & Rs in leicht verständliche Sprache für Anwohner stellen
• Erarbeitung von Verwaltungsdokumenten, wie Statuten und Geschäftsordnungen (die die Häufigkeit der Sitzungen, Abstimmungsrichtlinien, Wahl von HOA skizzieren Führungskräfte und andere betriebliche Verfahren
• Wahl qualifizierter Führungskräfte / Vorstände (der Schatzmeister muss zum Beispiel verstehen, wie man Bücher aufbewahrt und Geld verwaltet)

Wenn die Personen, die die HOA gründen, keine Immobilienrechtsexperten sind, Die Einstellung eines Anwalts mit HOA-Expertise wäre in diesem Stadium eine gute Entscheidung.Die HOA wird ihre Regeln nicht durchsetzen können, wenn sie angefochten und für nicht legal befunden werden. Ein guter Anwalt kann auch auf Schlüsselthemen hinweisen, auf die HOA-Leiter achten sollten (wie z. B. Gesetze für ein faires Wohneigentum), um rechtliche Probleme zu vermeiden, sobald der Verband in Betrieb ist. Bundes-, Landes- und Gemeindeverordnungen haben Vorrang vor HOA-Regeln. (Um Hilfe bei der Auswahl eines Anwalts zu erhalten, lesen Sie Wie man den richtigen Anwalt auswählt .)

3. Schützen Sie das HOA.
Die Offiziere und das Board of Directors sind für die Leitung und Überwachung des HOA verantwortlich. Neben dieser hohen Verantwortung entsteht ein hohes Risiko. Die HOA braucht einen Weg, um sich zu schützen, wenn ein Hausbesitzer beschließt, zu klagen.

Warum könnte ein Hausbesitzer klagen? In Elk Grove, Kalifornien, verklagte ein Bewohner seinen HOA über seine vorgeschlagenen Änderungen an den Parkregeln der Nachbarschaft. Ein Mann aus Houston, Texas, verklagte seine HOA, weil er wollte, dass er trotz der hohen Kriminalitätsrate in der Gegend die Einbrecher von seiner Wohnung entfernte. Eine faire Wohnungsbaugesellschaft verklagte eine Wohngemeinschaft in Florida, weil sie sich weigerte, Kindern den Aufenthalt im Gebäude zu gestatten. Ein Vorstandsmitglied könnte wegen Verletzung seiner oder ihrer treuhänderischen Pflicht gegenüber den Anwohnern der HOA verklagt werden und könnte persönlich haftbar gemacht werden.

Die Versicherung für Direktoren und Offiziere bietet den Personen, die das HOA leiten, finanziellen Schutz. Es umfasst sowohl Rechtsverteidigungskosten als auch Schadensersatz. Es deckt jedoch kein vorsätzliches Fehlverhalten ab. Die Mitarbeiter-Diebstahlversicherung kann den Verband schützen, wenn ein Direktor, ein leitender Angestellter oder ein Immobilienverwalter HOA-Mittel unterschlagen.

4. Sammeln und verwalten Sie Gebühren und besondere Beurteilungen und führen Sie solide Finanzaufzeichnungen.
Ein HOA braucht Geld, um zu funktionieren, und dieses Geld kommt von den Bewohnern der Gemeinde. Ein Teil des Geldes finanziert die Verwaltung der HOA (z. B. Rechts-, Buchhaltungs- und Verwaltungsdienste), aber das meiste Geld fließt in den Unterhalt von Gemeinschaftsbereichen. Es könnte für Landschaftsgestaltung, Poolpflege und sogar Garbage Collection zahlen. Ein Teil des Geldes wird jeden Monat ausgegeben und der Rest wird in einen Reservefonds investiert. Manchmal entstehen erhebliche Kosten, die nicht aus dem Reservefonds der HOA bezahlt werden können, und in diesem Fall wird der HOA von den Bewohnern verlangen, eine zusätzliche Gebühr zu bezahlen, die als Sonderbeurteilung bezeichnet wird.

Ein neues HOA muss eine Finanzierungsanalyse durchführen und ein Budget erstellen, um zu bestimmen, wie viel in monatlichen Beiträgen von den Eigentümern jeder Immobilie gesammelt werden muss. Die Analyse basiert darauf, welche Ausgaben von Community-Mitgliedern bezahlt werden, wie viel diese kosten werden. wie viel wird dem Reservefonds zugeteilt, und wie viel Prozent des Eigentums der Gemeinschaft von jedem Bewohner besessen wird. Außerdem muss der Reservefonds verwaltet und investiert werden, um das HOA finanziell solide zu halten (zum Beispiel muss der Wert des Fonds gegen Inflation geschützt werden).

5. Halten Sie Hausbesitzer auf dem Laufenden.
Als Mitglieder der Gemeinde, die Beiträge zahlen und von den Entscheidungen der HOA betroffen sind, müssen die Einwohner über die Aktivitäten der HOA und alle Angelegenheiten, die die Gemeinschaft betreffen, informiert werden.Die HOA müssen regelmäßige Treffen abhalten und die Bewohner so weit im Voraus informieren, dass jeder die Möglichkeit hat, daran teilzunehmen. Sie müssen auch Wahlen für Direktoren und Offiziere abhalten und sicherstellen, dass jeder die Möglichkeit hat, abzustimmen. Ein Community-Newsletter, E-Mail und / oder Website können auch dazu beitragen, Hausbesitzer auf dem Laufenden zu halten.

HOA-Beamte und -Regisseure sollten detaillierte Aufzeichnungen über ihre Aktivitäten führen, z. B. Protokolle von Gemeindeversammlungen. Verbände sollten regelmäßig wichtige finanzielle Informationen an Community-Mitglieder weitergeben. Mitglieder sollten sich ihrer Rechte bewusst sein, HOA-Aufzeichnungen einzusehen und auf Anfrage Zugriff zu erhalten. (Weitere Informationen zum Umgang mit HOA- oder Condo-Boards finden Sie im Abschnitt Umgang mit Ihrem Condo-Board .)

6. Regeln durchsetzen und Beschwerden behandeln
HOAs sind regelbasierte Communities, daher müssen sie von Zeit zu Zeit Regeln durchsetzen, die Community-Mitglieder brechen. HOAs müssen auch Beschwerden von Anwohnern über bestehende Regeln, die Anwohner nicht mögen, oder Regeln, die Anwohner glauben, hinzufügen, um ein laufendes Problem zu lösen.

HOAs müssen Regeln schnell und konsequent durchsetzen. Hausbesitzer, die sich weigern einzuwilligen, sollten mit einer Geldstrafe belegt werden. Wenn ein Eigenheimbesitzer sich weigert einzuwilligen, kann das HOA das Konto zu den Ansammlungen senden müssen oder den Eigenheimbesitzer verklagen. Die HOA sollten eine selektive Durchsetzung vermeiden - mit anderen Worten, sie sollten keine Favoriten bei HOA-Führern oder Gemeindemitbewohnern spielen, mit denen sie befreundet sind. Voreingenommenes Verhalten kann zu einer Klage führen.

Die Einstellung einer professionellen Managementfirma kann die Belastung für die Beamten und Direktoren der HOA verringern, um eine potenzielle Konfliktquelle zwischen den Leitern der HOA und den anderen Mitgliedern der Gemeinschaft zu beseitigen. Die Verwaltungsgesellschaft kann einen großen Teil der administrativen Arbeit übernehmen und sich mit unangenehmen Dingen wie der Durchsetzung von Regeln und der Eintreibung von Gebühren befassen. Sie kann auch ihre Expertise im Immobilienmanagement nutzen, um den reibungslosen Betrieb der Gemeinde zu gewährleisten und Fehler zu vermeiden, die unerfahrene Führungskräfte und Direktoren möglicherweise machen. Allerdings kostet ein professionelles Management Geld, was bedeutet, dass die monatlichen HOA-Gebühren der Hausbesitzer höher sein werden.

Das Worst-Case-Szenario für die Durchsetzung von Regeln beinhaltet die Abschottung von Eigentum eines Eigenheimbesitzers wegen Nichtzahlung von Beiträgen oder besonderen Bewertungen. Diese extreme Maßnahme kann eine strittige Situation zwischen dem Hauseigentümer und dem HOA schaffen. Zwangsvollstreckungen führen auch zu einer Verschlechterung der Immobilienwerte, was für die anderen Bewohner in der Nachbarschaft nicht gut ist.

7. Gastgebergemeinschaftsversammlungen.
HOAs können strikt ums Geschäft gehen, müssen es aber nicht. Eine gelegentliche unterhaltsame Aktivität ermöglicht es den HOA-Mitgliedern, sich auf einer freundlichen, sozialen Basis kennenzulernen und nicht nur in der potenziell kontradiktorischen Umgebung eines HOA-Treffens. Wenn Nachbarn sich persönlich kennen, kann die Gemeinschaft ein angenehmerer Ort zum Leben sein und Konflikte lassen sich leichter lösen.

The Bottom Line
Die Bildung und Verwaltung einer Hausbesitzer-Vereinigung ist eine riesige Aufgabe mit bedeutenden Verantwortlichkeiten und großen Auswirkungen.Wenn Sie erwägen, Eigentum in einem HOA zu erwerben, wissen Sie, dass Ihre Mitgliedschaft in der Vereinigung auch mit bedeutenden Verantwortlichkeiten und großen Auswirkungen einhergeht. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, was Sie vor dem Kauf bekommen. (Weitere Informationen finden Sie unter Condo Complications: Die Probleme hinter dem Besitz .)