Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen ist ein vertrauter Vorteil für Hausbesitzer, aber es ist nicht die einzige steuerliche Angelegenheit, über die Hausbesitzer Bescheid wissen müssen. Einige der größten Herausforderungen, ein Haus zu besitzen, kommen in Form von Steuerregelungen, die sich auf Punkte und Kostenbasis beziehen. Zum Glück hilft ein wenig Wissen, die Geheimnisse zu klären. In diesem Artikel geben wir Ihnen die Grundlagen der Hypothekendarlehen und zeigen Ihnen, wie sie in den Wert Ihrer Immobilie, in Ihre Kosten und letztlich in Ihre Steuerpflicht eingehen.

Ein Primer auf Punkte

Punkte sind spezifische Gebühren, die von einem Kreditnehmer gezahlt werden, um eine Hypothek aufzunehmen. Da Punkte als Prepaid-Zinsen gelten, kann ein Kreditnehmer sie als Abzüge verwenden. Wenn es jedoch um Hypotheken geht, ist es leicht zu verwechseln, ob ein Hauskäufer einen vollen Steuerabzug für Punkte in Höhe von 1-3% des Darlehensbetrags in Anspruch nehmen kann. Im Allgemeinen, weil Punkte Prepaid-Zinsen sind, müssen Sie sie über die Laufzeit der Hypothek abziehen. Der Internal Revenue Service (IRS) gibt jedoch an, dass Punkte im Jahr der tatsächlichen Zahlung abzugsfähig sind, solange die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

- Das Darlehen ist durch Ihren Hauptwohnsitz gesichert (in dem Sie die meiste Zeit leben)

- Zahlstellen sind in Ihrer Gegend gängige Praxis

- Die bezahlten Punkte waren nicht mehr als der in Ihrem geografischen Gebiet allgemein belastete Betrag

- Sie verwenden die Kassenmethode, was bedeutet, dass Sie Einnahmen in dem Jahr, in dem Sie sie erhalten, melden und Ausgaben in dem Jahr abziehen, in dem Sie sie zahlen

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- Die Punkte wurden nicht für Posten gezahlt, die in der Regel separat auf dem Abrechnungsblatt angegeben sind, wie Beurteilungsgebühren, Inspektionsgebühren, Titelgebühren, Anwaltskosten oder Grundsteuern.

- Sie haben Mittel bereitgestellt. bei oder vor dem Schließen, die mindestens so viel waren wie die Punkte berechnet, nicht Punkte vom Verkäufer bezahlt zählen, und Sie nicht die Mittel von Ihrem Kreditgeber oder Hypothekenmakler leihen, um die Punkte

zu zahlen - Sie haben Ihren Kredit verwendet, um zu kaufen oder bauen Sie Ihren Hauptwohnsitz

- Die Punkte wurden als Prozentsatz des Kapitals der Hypothek berechnet, und der Betrag wird deutlich auf Ihrer Abrechnung angezeigt

In einigen Fällen müssen die Punkte über die Lebensdauer der Hypothek abgezogen werden. Darlehen. Zum Beispiel würden Punkte für ein 30-jähriges Darlehen mit einer Rate von 1/30 pro Jahr abgezogen. Punkte, die in diese Kategorie fallen, umfassen die bezahlten:

- eine Hypothek für ein zweites Zuhause;

- zur Refinanzierung eines Darlehens (es sei denn, das Darlehen wird zur Verbesserung Ihres Hauptwohnsitzes verwendet), das Punkte enthält, die bei der Refinanzierung gezahlt werden, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten;

- für ein Eigenheimdarlehen, das nicht zum Kaufen, Bauen oder Verbessern Ihres Hauptwohnsitzes verwendet wird. Wenn ein Teil des Darlehens verwendet wird, um Ihren Hauptwohnsitz zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern, kann die entsprechende Anzahl von Punkten in dem Jahr abgezogen werden, in dem die Punkte bezahlt werden.

Wenn das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird, können alle verbleibenden Punkte sofort abgezogen werden. Außerdem müssen Sie beachten, dass das IRS-Formular 1098, das Sie im Januar erhalten werden, die Höhe der abzugsfähigen Zinsen angibt, die Sie für Ihre Hypothek gezahlt haben, aber nicht amortisierte Punkte verfolgt. Stellen Sie sicher, dass Sie bei der Einreichung Ihrer Steuererklärung eine angemessene Erklärung für eventuelle Abzüge für abgeschriebene Punkte angeben. Wurden die Punkte vom Verkäufer bezahlt, kann der Käufer diese auf seine Steuererklärung abrechnen, muss aber die Kostenbasis der Wohnung um einen entsprechenden Betrag reduzieren. Für einen umfassenden Überblick über Punkte aus dem IRS, besuchen Sie bitte den neuesten Bericht.

Kaufen und Verkaufen: Ein genauerer Blick auf die Basis

Die Kostenbasis, also der ursprüngliche Wert eines Vermögenswerts für steuerliche Zwecke, ist für die meisten Käufer beim Kauf eines neuen Hauses oft das Letzte. Während Sie vielleicht nicht darüber nachdenken, beeinflussen die Methode, mit der Sie das Eigentum erworben haben und was Sie nach dem Erwerb damit machen, die Bestimmung der Basis und letztendlich den Gewinn, auf den letztendlich irgendeine Steuer gezahlt werden muss.

Die Steuer verstehen

Wenn Sie mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf in Ihrem Haus (Hauptwohnsitz) lebten und wohnten, müssen Sie möglicherweise keine Steuern zahlen, dank der Steuerzahlerhilfe Gesetz von 1997. Vor dem 7. Mai 1997 waren Hausbesitzer verpflichtet, Kapitalertragsteuer auf Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses zu zahlen, es sei denn, der Erlös wurde verwendet, um einen teureren Hauptwohnsitz innerhalb von zwei Jahren zu kaufen, oder der Hausbesitzer war mindestens 55 Jahre alt und forderte eine einmalige Steuerbefreiung von bis zu 125.000 $ Gewinn aus dem Verkauf.

Heute zahlt eine einzelne Person keine Steuern auf bis zu 250.000 $ an Kapitalgewinnen, die durch den Verkauf eines Hauptwohnsitzes erzielt werden, und verheiratete Paare zahlen keine Steuern von bis zu 500.000 $, vorausgesetzt, Sie leben in Ihrem Haus für weniger als zwei Jahre im Fünfjahreszeitraum vor dem Verkauf. Wenn Sie vor 1997 ein Haus verkauft und den Gewinn in Ihren neuen Hauptwohnsitz eingezahlt haben, müssen Sie den Betrag des Rollover-Gewinns bei der Berechnung Ihrer Steuerbasis angeben. Unter besonderen Umständen, wie zum Beispiel nachlassende Gesundheit, eine Änderung in der Beschäftigung oder eine Scheidung, wird die Zweijahresvoraussetzung aufgehoben, und die Steuerbefreiung basiert auf der Anzahl der Monate, die in der Wohnung gelebt werden. Wenn zum Beispiel der Verkäufer 12 Monate lang in dem Haus lebte, wird die Anzahl der Monate, die in der Wohnung gelebt wurden, durch 24 geteilt (die Anzahl der Monate in zwei Jahren). Das Ergebnis ist 0. 5, das den Hausbesitzer zu einer 50% igen Befreiung von Kapitalgewinnen aus dem Verkauf der Immobilie berechtigt. Militärangehörige, die aufgrund einer Zwangsversetzung umziehen, sind von der Zweijahresregelung ausgenommen.

Obwohl Kapitalgewinne im Wert von 250.000 $ (500.000 $ für verheiratete Paare) als erhebliche Befreiung erscheinen mögen, haben die Immobilienmärkte in vielen Teilen des Landes in den letzten zehn Jahren explodiert und selbst bescheidene Häuser im Laufe der Zeit deutlich an Wert gewonnen. .. Da Sie nie wissen, was die Zukunft in Ihrem lokalen Immobilienmarkt bringen wird, ist es wichtig, Ihre Kostenbasis zu verfolgen und zu verstehen, was, wenn überhaupt, eine Steuerpflicht entsteht, wenn Sie verkaufen.

Berechnungsgrundlage

Um die Kostenbasis für Ihr Zuhause zu bestimmen, müssen Sie die Kosten für die Kapitalverbesserungen, die Sie im Heim vorgenommen haben, zu dem Preis hinzufügen, den Sie für das Haus bezahlt haben. Kapitalverbesserungen werden im Allgemeinen als alles definiert, was den Wert Ihrer Immobilie und ihre Lebenserwartung erhöht. Solche Verbesserungen könnten eine Küche erweitern, einen Swimmingpool installieren oder ein zusätzliches Schlafzimmer hinzufügen. Als nächstes müssen Sie den Betrag der vom Verkäufer gezahlten Punkte, Abschreibungen und Verluste abziehen.

Beispiel: Berechnung der Kostenbasis Kaufpreis für das Haus: $ 300, 000 Vom Verkäufer bezahlte Punkte: - $ 6, 000 Schwimmbad: $ 20, 000 Angepasste Kostenbasis: $ 314, 000 < The Bottom Line

Obwohl die Immobilienpreise in der Hypothekenkrise von 2007 einen großen Schlag verkraften mussten, wenn sich die Geschichte in ähnlicher Weise wie frühere Immobilienbooms wiederholt, werden viele Hausbesitzer den Wert ihrer Häuser schätzen lernen. die langfristige. Ebenso sind die Chancen gut, dass sich die Kapitalertragsteuergesetze noch einmal ändern werden. Da niemand sicher sagen kann, was die Zukunft bringen wird, ist es am besten, zu jeder Zeit ein volles Verständnis für den Wert, die Basis und die Steuerpflicht Ihres Hauses zu haben. Eines Tages, wenn Sie die Informationen benötigen, werden Sie froh sein, es in der Nähe zu haben.