Hausbesitzer befinden sich oft in der nicht beneidenswerten Lage, mehr über das Gleichgewicht ihrer Hypotheken zu verdienen, als ihre Häuser wert sind. Dies resultiert aus einer Kombination von Ereignissen, von denen viele außerhalb der Kontrolle eines Eigenheimbesitzers liegen. Sinkende Immobilienpreise, eine sich verschlechternde Nachbarschaft, schlechte Kreditentscheidungen (z. B. Kreditaufnahme mehr als der Kreditnehmer leisten kann oder eine Option einstellbare Hypothek) und Refinanzierung, um Eigenkapital zu nehmen können alle Hausbesitzer mit wachsenden Schulden verlassen. Wenn der Saldo der Hypothek den Wert der Immobilie übersteigt, wird die Position des Hausbesitzers als "verkehrt" oder "unter Wasser" bezeichnet. Sich dieser unbequemen Position zu entziehen, ist schwierig - und oft muss man das Haus für weniger als den Wert des Darlehens verkaufen - aber es gibt Lösungen. Betrachten wir einige Optionen für Eigenheimbesitzer mit negativem Eigenkapital.

Short-Selling ein Haus, das kurz auf Eigenkapital ist

Leerverkäufe sind eine praktikable Option, wenn der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und der Höhe der Hypothek ist klein, oder der Verkäufer hat tiefe Taschen. Wenn ein Käufer gefunden werden kann, kann der Hausbesitzer zum Abschluss mit einem Scheck kommen, um den Restbetrag des Darlehens zu begleichen. Wenn der Verkäufer es sich nicht leisten kann, den Restbetrag abzuzahlen, sondern verkaufen muss, muss der Verkäufer den Hypothekeninhaber kontaktieren und versuchen, einen Leerverkauf zu arrangieren. (Für mehr zu Leerverkäufen lesen Sie Short Sell Your Home, um Abschottung zu vermeiden .)

Die Überzeugung des Kreditgebers, einem Leerverkauf zuzustimmen, ist oft mit viel Zeit und Papierkram verbunden. Abgesehen davon, dass der Darlehensgeber zustimmt, muss der Hausbesitzer dann einen Immobilienmakler finden, der bereit ist, den Verkauf zu übernehmen. Wenn ein Käufer gefunden wird, gehen die Komplikationen weiter. Der Kreditgeber bedient das Darlehen häufig im Auftrag eines Investors. Wenn der Kreditgeber mit dem Verkauf vertraut ist, muss der Kreditgeber dann mit dem Investor zusammenarbeiten, der den Kredit hält, um eine Einigung zu erzielen. Das kann Zeit brauchen. Wenn das Haus durch eine private Hypothekenversicherung (PMI) gedeckt ist, könnte auch der Versicherer in den Prozess einbezogen werden. Der Versicherer hat die Immobilie gegen Verzug versichert, um die Interessen der Bank zu schützen, so dass der Versicherer an dem Prozess beteiligt ist. Im Allgemeinen ist der Zeitrahmen für eine Einigung lang, und die Bank hat wenig Anreiz zur Zusammenarbeit.

Zwangsversteigerung

Wenn alles gesagt und getan ist, kann der Hausbesitzer auch nach dem Verkauf Geld an die Bank weiterleiten, um die Differenz zwischen dem zu decken, was ein Käufer bereit ist zu zahlen und was die Bank bereit ist zu akzeptieren. Wenn Sie denken, dass dies in Ihrer Situation der Fall sein könnte, könnte die Alternative Zwangsvollstreckung sein. Allerdings wiegen Sie diese Option sehr sorgfältig - obwohl ein Leerverkauf nicht gut für Ihre Bonität ist, ist eine Abschottung noch schlimmer. (Lesen Sie Die Bedeutung Ihres Kredits Rating , um zu erfahren, wie Ihre Kreditaktivitäten Ihre Kreditwürdigkeit beeinflussen, und Fünf Schlüssel zum Freischalten eines besseren Kreditfaktors für Tipps und Techniken zum Wiederherstellen eines ruiniertes Kreditrating.)

Zusätzlich zu den Herausforderungen beim Aufbau des Verkaufs, der Möglichkeit, Geld nach dem Verkauf zu schuldigen, und der Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Kreditwürdigkeit einen Treffer erhält, müssen auch Steuern berücksichtigt werden. Aus steuerlicher Sicht kann die Differenz zwischen dem Verkaufspreis im Eigenheim und dem Saldo der Hypothek als Einkommen angesehen werden. Die Zahlung der Steuer oder der Nachweis, dass Sie zahlungsunfähig waren und somit von der Steuer befreit sind, sind Punkte, die behandelt werden müssen, da ein Leerverkauf aus steuerlicher Sicht als Schuldenerlass betrachtet wird.

Die Möglichkeiten zur Vermeidung der Probleme eines Leerverkaufs sind begrenzt. Das ideale Szenario ist, weiter im Haus zu leben und die Hypothek zu bezahlen, bis sich der Immobilienmarkt verbessert und das Haus zu einem Preis verkauft werden kann, der das Gleichgewicht der Hypothek abdeckt. Andere Optionen zu berücksichtigen sind einen Mitbewohner zu nehmen, um die Rechnungen zu bezahlen, oder in eine Wohnung zu ziehen und das Haus zu vermieten.

The Bottom Line

Der beste Weg, um die Chancen zu minimieren, sich selbst auf den Kopf zu stellen, besteht darin, die kleinste Hypothek, die Sie finden können, herauszunehmen und sie so schnell wie möglich auszuzahlen. Diese Anstrengung beginnt mit dem Kauf eines Hauses, das Sie sich leisten können, was eine dramatisch andere Eigenschaft sein könnte als die, in der Sie sich zugehörig fühlen. (Brauchen Sie Hilfe beim Knacken der Zahlen? Lesen Sie Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? )

Kluge, vorsichtige Hauskäufer leisten eine erhebliche Anzahlung, damit sie keine private Hypothekenversicherung (PMI) kaufen müssen. genügend Eigenheimkapital zur Verfügung stellen, dass sie ein Kissen haben, wenn Hauptwerte sinken. Darüber hinaus sollten Sie durch die Übernahme einer kleinen Hypothek in der Lage sein, zusätzliche Zahlungen zu leisten und die Schuldenlast in kürzerer Zeit zu bewältigen. Schließlich macht das Machen von zusätzlichen Zahlungen die Wahrscheinlichkeit, sich auf Ihrer Hypothek "auf den Kopf gestellt" zu finden, viel weniger wahrscheinlich.

Siehe Die Hypothekenzahlungsstruktur verstehen, um den Berechnungs- und Zahlungsprozess sowie den Amortisationszeitplan für Wohnungsbaudarlehen zu verstehen.