Einer der Risikomaßnahmen, die Kreditgeber bei der Zeichnung einer Hypothek verwenden, ist die Beleihungsquote (LTV) der Hypothek. Das LTV-Verhältnis einer Hypothek ist eine einfache Berechnung, die durch Dividieren des Darlehensbetrags durch den Wert des Eigenheims erfolgt. Je höher die Beleihungsquote, desto höher das Risikoprofil der Hypothek. Die meisten Hypotheken mit einem LTV-Verhältnis von mehr als 80% erfordern eine private Hypothekenversicherung (PMI), die vom Kreditnehmer bezahlt werden muss. Und PMI ist nicht billig. Verwenden Sie ein Tool wie ein Hypothekenrechner, um Kreditgeber zu vergleichen und zu lesen, um herauszufinden, ob Sie PMI auf Ihrer Hypothek vermeiden können.

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TUTORIAL: Mortgage Basics

PMI In der Tiefe

Schauen wir uns ein Beispiel an.

Nehmen wir an, der Preis für ein Haus beträgt 300.000 US-Dollar und der Darlehensbetrag beträgt 270.000 US-Dollar (was bedeutet, dass der Kreditnehmer eine Anzahlung in Höhe von 30.000 US-Dollar geleistet hat) und das LTV-Verhältnis beträgt 90%. Abhängig von der Art der Hypothek würde die monatliche PMI-Zahlung zwischen 117 und 150 Dollar liegen. Adjustable-Rate-Hypotheken (ARMs) erfordern höhere PMI-Zahlungen als Festhypotheken. (Weitere Informationen zu ARMs finden Sie unter ARMed And Dangerous oder Hypotheken: Fixed-Rate versus Adjustable-Rate .)

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PMI ist jedoch nicht unbedingt eine permanente Anforderung. Die Kreditgeber müssen den PMI fallen lassen, wenn die Beleihungsquote einer Hypothek 78% erreicht, und zwar durch eine Kombination aus Hauptminderung der Hypotheken- und Eigenheimpreissteigerung. Wenn ein Teil der Reduktion des LTV-Verhältnisses durch die Aufwertung des Eigenheimpreises realisiert wird, wird eine neue, vom Kreditnehmer bezahlte Schätzung erforderlich sein, um die Höhe der Wertsteigerung zu überprüfen.

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Einfacher Ausweg

Eine Alternative zur Zahlung eines PMI ist die Verwendung eines zweiten Hypotheken- oder Huckepackdarlehens. Dabei nimmt der Kreditnehmer eine erste Hypothek mit einem Betrag in Höhe von 80% des Heimatwertes ein, um PMI zu vermeiden, und nimmt dann eine zweite Hypothek in Höhe des Verkaufspreises des Eigenheims abzüglich des Betrags der Anzahlung und die Höhe der ersten Hypothek. Mit den Zahlen aus dem obigen Beispiel würde der Kreditnehmer eine erste Hypothek für $ 240, 000 nehmen, eine $ 30, 000 Anzahlung leisten und eine zweite Hypothek für $ 30, 000 bekommen. Der Kreditnehmer hat die Notwendigkeit, PMI zu zahlen, weil das LTV-Verhältnis beseitigt von der ersten Hypothek ist 80%, aber der Kreditnehmer hat jetzt auch eine zweite Hypothek, die in den meisten Fällen einen höheren Zinssatz als die erste Hypothek tragen wird. Es gibt viele Arten von zweiten Hypotheken zur Verfügung, aber der höhere Zinssatz ist immer noch für den Kurs gleich. Dennoch sind die kombinierten Zahlungen der ersten und zweiten Hypothek in der Regel geringer als die Zahlungen der ersten Hypothek plus PMI.

Der Tradeoff

Wenn es um PMI geht, hat ein Kreditnehmer, der weniger als 20% des Verkaufspreises oder des Wertes eines Hauses als Anzahlung zur Verfügung hat, zwei grundlegende Optionen:

1. Verwenden Sie einen "Stand" -alone "erste Hypothek und zahlen PMI, bis der LTV der Hypothek 78% erreicht, an welchem ​​Punkt der PMI beseitigt werden kann.
2. Verwenden Sie eine zweite Hypothek. Dies wird höchstwahrscheinlich niedrigere anfängliche Hypothekenausgaben zur Folge haben als die Zahlung eines PMI, aber gleichzeitig ist eine zweite Hypothek höher verzinst als die erste Hypothek und kann nur durch Auszahlung oder Refinanzierung sowohl der ersten als auch der zweiten Hypothek eliminiert werden. Hypothek auf eine neue eigenständige Hypothek, vermutlich, wenn der LTV 80% oder darunter erreicht (also kein PMI erforderlich sein wird).

Es gibt auch mehrere Variablen, die bei dieser Entscheidung eine Rolle spielen können, darunter:

• Die mit der Zahlung von PMI verbundenen Steuerersparnisse sind die Steuerersparnisse im Zusammenhang mit der Zahlung von Zinsen auf eine zweite Hypothek. Das Steuerrecht in den Vereinigten Staaten ermöglicht den Abzug von PMI für bestimmte Einkommensstufen, wie Familien, die weniger als 100 000 $ verdienen.
• Die Kosten einer neuen Schätzung zur Eliminierung von PMI im Vergleich zu den Kosten für die Refinanzierung einer ersten und zweiten Hypothek in eine einzelne Stand-alone-Hypothek.
• Das Risiko, dass die Zinssätze zwischen dem Zeitpunkt der ersten Hypothekenentscheidung und dem Zeitpunkt der Refinanzierung der ersten und zweiten Hypothek steigen könnten.
• Die unterschiedlichen Sätze der Hauptverringerung der beiden Optionen.
• Der Zeitwert des Geldes. (Erforschen Sie diesen Punkt weiter in Den Zeitwert von Geld verstehen.)

Die wichtigste Variable in der Entscheidung ist jedoch:

• Die erwartete Rate der Eigenheimpreissteigerung

Zum Beispiel Wenn der Kreditnehmer entscheidet, eine eigenständige erste Hypothek zu verwenden und PMI zu zahlen, anstatt eine zweite Hypothek zu verwenden, um PMI zu beseitigen, wie schnell könnte das Haus an Wert wertschätzen, bis der LTV bei 78% liegt und der PMI eliminiert werden kann? Das ist der entscheidende Faktor. Zur Vereinfachung und zu den Zwecken dieser Diskussion werden wir die andere oben aufgeführte Variable ignorieren, da die Preisaufwertung diese dominiert.

Gesamtwertung: Der Schlüssel zur Entscheidungsfindung

Entscheidend für die Entscheidung ist, dass die monatliche Zahlung geringer ist als die kombinierten Zahlungen für die erste und die zweite Hypothek, sobald PMI aus der eigenständigen ersten Hypothek eliminiert wird. So stellen wir die Fragen: "Wie lange wird es dauern, bis der PMI beseitigt werden kann?" und "Welche Einsparungen sind mit jeder Option verbunden?"

Nachstehend sind zwei Beispiele aufgeführt, die auf unterschiedlichen Schätzungen der Rate der Eigenheimpreissteigerung basieren.

Beispiel 1: Eine langsame Rate der Hauspreis-Wertsteigerung

Die folgenden Tabellen vergleichen die monatlichen Zahlungen einer eigenständigen 30-Jahres-Festhypothek mit PMI im Vergleich zu einer 30-jährigen ersten festverzinslichen Hypothek zusammen mit einer 30-jährigen / fälligen zweiten Hypothek.

Die Hypotheken haben folgende Eigenschaften:

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Abbildung 1

In Abbildung 2 werden die Jahresraten der Eigenheimpreissteigerung geschätzt.

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Abbildung 2

Beachten Sie, dass die PMI-Zahlung in Höhe von 120 US-Dollar von der gesamten monatlichen Zahlung der eigenständigen ersten Hypothek in Monat 60 abgezogen wird (siehe Abbildung 3), wenn der LTV durch eine Kombination von Hauptkürzungen 78% erreicht. und Hauspreissteigerung.

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Abbildung 3

Die Tabelle in Abbildung 4 zeigt die kombinierten monatlichen Zahlungen der ersten und zweiten Hypothek. Beachten Sie, dass die monatliche Zahlung konstant ist. Der Zinssatz ist ein gewichteter Durchschnitt. Der LTV ist nur der der ersten Hypothek.

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Abbildung 4

Mit der ersten und zweiten Hypothek können pro Monat in den ersten 60 Monaten 85 US-Dollar eingespart werden. Dies entspricht einer Gesamteinsparung von $ 5, 100. Ab dem 61. Monat erhält die eigenständige erste Hypothek einen Vorteil von $ 35 pro Monat für die verbleibenden Hypothekenlaufzeiten. Wenn wir $ 5, 100 durch $ 35 teilen, erhalten wir 145. Mit anderen Worten, in diesem Szenario der langsamen Hauspreissteigerung, beginnend im Monat 61, würde es weitere 145 Monate dauern, bevor der Zahlungsvorteil der eigenständigen ersten Hypothek ohne PMI könnte den ursprünglichen Vorteil der kombinierten ersten und zweiten Hypotheken zurückgewinnen. (Diese Zeitspanne würde verlängert, wenn der Zeitwert des Geldes berücksichtigt würde.)

Beispiel 2: Eine schnelle Rate der Hauspreisbewertung

Das folgende Beispiel basiert auf denselben Hypotheken wie oben gezeigt. Es werden jedoch die folgenden Schätzungen zur Schätzung des Eigenheimpreises verwendet.

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Abbildung 5

In diesem Beispiel zeigen wir nur eine einzige Tabelle mit monatlichen Zahlungen für die beiden Optionen (siehe Abbildung 6). Beachten Sie, dass der PMI in diesem Fall im 13. Monat wegen der schnellen Aufwertung des Eigenheimpreises fällt, was den LTV schnell auf 78% senkt.

Abbildung 6

Bei schneller Hauspreissteigerung kann PMI relativ schnell beseitigt werden. Die kombinierten Hypotheken haben nur einen Zahlungsvorteil von $ 85 für 12 Monate. Dies entspricht einer Gesamteinsparung von 1 020 US-Dollar. Ab dem 13. Monat hat die Stand-Alone-Hypothek einen Zahlungsvorteil von 35 US-Dollar. Wenn wir $ 1, 020 durch 35 teilen, können wir feststellen, dass es 29 Monate dauern würde, um die anfänglichen Einsparungen der kombinierten ersten und zweiten Hypotheken auszugleichen. Mit anderen Worten, ab dem 41. Monat wäre der Kreditnehmer finanziell besser gestellt, wenn er sich für die eigenständige erste Hypothek mit PMI entscheidet. (Diese Zeitspanne würde verlängert, wenn der Zeitwert des Geldes berücksichtigt würde.)

Die unterste Zeile

Für Kreditnehmer, die eine Anzahlung von weniger als 20% haben, entscheidet die Entscheidung, ob sie einen ersten "eigenständigen" "Hypothek und PMI oder eine Kombination aus einer ersten und zweiten Hypothek ist weitgehend eine Funktion davon, wie schnell sie erwarten, dass der Wert ihres Hauses zu erhöhen. Wenn sie sich entscheiden, den PMI zu zahlen, können sie durch eine Schätzung eliminiert werden, sobald der LTV 78% erreicht. Wenn sie eine Kombination von ersten und zweiten Hypotheken verwenden, haben sie wahrscheinlich erste Einsparungen, aber der einzige Weg, um die zweite Hypothek zu beseitigen, die wahrscheinlich einen höheren Zinssatz als die erste Hypothek tragen wird, ist es auszahlen oder die Refinanzierung sowohl der ersten als auch der zweiten in eine neue eigenständige Hypothek. Eine durchdachte Analyse sollte durchgeführt werden, um Ihre Optionen basierend auf Ihrem Zeithorizont zu analysieren.