Es klingt so "Walking Dead", nicht wahr? Zombie-Zwangsversteigerungen könnten einen modischen Namen haben, aber es gibt einen Grund für den Namen. Zombie-Häuser sind oft leicht zu erkennen, da sie ungepflegt und überwuchert und postapokalypt aussehen. Sie sind oft in Trümmern.

Unternehmerische Unternehmungen und große Investmentfirmen kauften viele Zwangsvollstreckungen auf dem Markt auf, aber einige fielen durch die Risse oder wurden einfach aufgegeben, um diese Schandflecke in Gemeinden im ganzen Land zu schaffen.

Was ist eine Zombie-Abschottung?

Weil der Begriff so viel Spaß macht, ist es eine lockere Definition. Einige definieren eine Zombie-Abschottung als jedes Haus, das in Abschottung fällt, aber das ist nicht genau.

Auf dem Höhepunkt der Hypothekenkrise wurde der Begriff "Jingle Mail" geboren. Hausbesitzer, die ihre Hypothek bereits unter Wasser hatten und oft arbeitslos waren, steckten die Schlüssel zu ihrem Haus in einen Umschlag und schickten sie an den Hypothekengeber. Bald darauf zogen sie aus ihrem Haus aus und ließen es leer. In anderen Fällen würden Hausbesitzer eine Zwangsvollstreckungsanzeige von ihrem Kreditgeber erhalten und die Immobilie zu früh verlassen.

Laut Ginny Walker beim Wohnungsdatenaggregator RealtyTrac kommt es häufig zu Unverständnis des Gesetzes. "Viele Hausbesitzer wissen nicht, wie lange es dauert, eine Immobilie abzuschotten, was in einigen Staaten bis zu vier Jahre dauern kann, die die gerichtliche Abschottung nutzen (wo der Kreditgeber einem Richter Straffälligkeit nachweisen muss, bevor er mit der Abschottung fortfahren kann) so verlässt der Hausbesitzer das Grundstück, bevor es tatsächlich abgeschottet wurde, ohne zu wissen, dass sie immer noch für die Instandhaltung des Grundstücks und die Steuern verantwortlich sind. "

In Fällen wie diesem können Hausbesitzer wegen Steuern oder Code-Verstößen verklagt werden, weil die Immobilie baufällig ist, und sie können Probleme haben, staatliche Leistungen zu erhalten, weil sie die Immobilie noch offiziell besitzen. Und natürlich werden der Kreditgeber und sein Inkassobüro den Hausbesitzer weiterhin wegen straffälliger Zahlungen und Strafgebühren verfolgen.

Andere Fälle können einschließen, dass die Bank den Überblick über das Haus verliert oder den Titel nie auf den Namen eines neuen Eigentümers überträgt, sondern auf den Namen des ursprünglichen Hausbesitzers. Wenn das Haus in einer weniger als wünschenswerten Nachbarschaft ist, verfällt, oder die Bank zu viele Häuser auf den Büchern hat, kann es weggehen, gerade wie der ursprüngliche Eigenheimbesitzer. Dann muss die Bank keine Steuern und Unterhalt für das Haus zahlen. Lesen Sie für weitere Informationen Was Hausbesitzer über Zombie-Titel wissen müssen.

Robo-Signing

Während der Immobilienblase und der Kreditkrise produzierten die Banken Zwangsvollstreckungen schneller als die Leute, die die Zwangsvollstreckungen unterzeichneten, sie lesen konnten. Als Gerichte herausfanden, dass Banken Zwangsvollstreckungen unterschrieben, die sie nicht gelesen hatten, wurden unzählige Zwangsvollstreckungen gestoppt.Der Zwangsvollstreckungsprozess wurde entweder wieder aufgenommen, ganz aufgegeben oder blieb in der Schwebe, um ein Zuhause mit einem Zombie-Titel zu schaffen.

Wie schlimm ist es?

Laut einem Bericht von RealtyTrac vom Juni 2015 gab es im zweiten Quartal 2015 etwa eine halbe Million Häuser in Zwangsvollstreckung in den Vereinigten Staaten und etwa 24% davon sind Zombie-Zwangsversteigerungen. Dies entspricht einem Rückgang von 11% gegenüber dem ersten Quartal und einem Rückgang von 11% gegenüber dem Vorjahr. Oregon führt den Weg mit 46% der Häuser als Zombie Zwangsversteigerungen und Hawaii hat den niedrigsten Prozentsatz - 13%. Die durchschnittlichen Kosten eines Zombiehauses sind ungefähr $ 195, 000. Durchschnittliche Größe ist 1, 718 Quadratfuß, und ungefähr 6% wurden geräumt, weil der Eigenheimbesitzer gestorben wurde.

Dennoch sind die Zahlen von vor einem Jahr in fast 50% der US-Metropolregionen gestiegen. New York, Los Angeles und Houston waren im Jahresvergleich um 38% gestiegen.

Warum der Anstieg? Laut dem Bericht von RealtyTrac erreichen viele einfach das Ende eines langen Verarbeitungszyklus. In Städten wie Seattle, in denen die Immobilienwerte rapide steigen, kann dies daran liegen, dass die Banken länger an den Immobilien festhalten, um mehr von ihrem Geld zurückzubekommen.

Die Auswirkungen auf die Community sind gut dokumentiert. Eine Ende 2013 veröffentlichte Studie von Harvard fand heraus, dass es in Cleveland, wo es 16.000 freie Wohnungen gab, billiger für die Stadt wäre, die Häuser zu einem Preis von 10.000 Dollar pro Haus zu zerstören, anstatt die 90.000 Dollar Subvention zu verwenden. verfügbar für die Renovierung durch das Nachbarschaftsstabilisierungsprogramm des US-Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD). Darüber hinaus sagten die Autoren der Studie: "Die Präsenz dieses wachsenden Bestandes an leerstehenden und verdorbenen Häusern hat zu verminderten Marktwerten von Häusern in der Region beigetragen. "

Jennifer De Vivo, Eigentümerin und Immobilienmaklerin von De Vivo Realty, sagt, dass diese Häuser auch für Makler und potenzielle Käufer ein Albtraum sein können. "Einige Banken verkaufen einfach ein großes Inventar ihrer Zwangsvollstreckungen an eine andere Bank oder einen Großinvestor in einem Massenverkauf, der mehrere Zombie-Zwangsvollstreckungen enthalten kann oder auch nicht. "Diese Verkäufe beginnen in der Regel bei 5 Millionen Tranchen und steigen nach oben. In diesem Fall könnte eine Zwangsvollstreckung von Zombies weiterhin den Besitzer wechseln, aber dennoch Titelprobleme behalten, die sich erst nach dem Massenverkauf vergrößern. Unnötig zu sagen, können Käufer sehr frustriert werden, wenn sie ein Haus wie dieses sehen, das sie kaufen möchten, und ich muss sie informieren, dass es im Zombiemoor verloren ist. "

Cities Fighting Back

Städte spüren die Auswirkungen von Zwangsvollstreckungen von Zombies und verabschieden Gesetze, um das Problem zu bekämpfen. Die New York State Assembly erwägt ein Gesetz, das Banken und andere Hypothekenbanken verpflichten würde, während des Zwangsvollstreckungsverfahrens freie Immobilien zu erhalten. Es würde auch verlangen, dass Kreditgeber Hausbesitzern sagen, dass sie in ihren Häusern bleiben können, bis ein Richter ihnen befiehlt, zu gehen. Der Generalstaatsanwalt von New York, Eric T. Schneiderman, hofft, dass dies die Zahl dieser Zombie-Häuser einschränken wird.

Illinois und Florida bestanden Zwangsvollstreckung "Schnellbahn" -Gesetze, die entworfen wurden, um Zwangsvollstreckungen durch das System schneller zu bekommen, aber die Zustände sind verstopft.Infolgedessen dauern einige Zwangsvollstreckungen länger als in der Vergangenheit. Andere haben Landbanken geschaffen - Behörden, die geschaffen wurden, um steuerlich abgeschottete Immobilien zu halten, zu verwalten und zu entwickeln.

The Bottom Line

Wenn Sie mitten in einer Zwangsvollstreckung sind, wohnen Sie weiterhin im Haus und bewahren Sie das Eigentum in gutem Zustand auf, bis das Verfahren abgeschlossen ist und Sie eine offizielle Anordnung eines Richters haben. Sobald die Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist, sind Sie nicht mehr verantwortlich für die Immobilie und sollten räumen.

Natürlich sollten Sie am besten mit der Bank zusammenarbeiten, um einen Zahlungsplan zu entwickeln. Banken sind oft darauf bedacht, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, um im Haus zu bleiben. Banken und Kreditgeber übernehmen mehr Arbeit und Kosten, wenn Sie das Haus verlassen. Wenn sie dich darin behalten können, auch wenn sie einen bedeutenden Geldbetrag verlieren, kann es sich für sie lohnen. Um Hilfe zu erhalten, lesen Sie Speichern Ihres Hauses von Abschottung und Verkaufen Sie Ihr Haus, um Abschottung zu vermeiden.