Zins- (IO-) Hypotheken sind bei Kreditgebern und Kreditnehmern beliebt, da sie Hausbesitzern die Finanzierung von Hypotheken ermöglichen, für die sie sich sonst möglicherweise nicht qualifiziert hätten. Diese Kredite, die kleinere monatliche Kreditzahlungen erfordern als herkömmliche, tilgungsrückzahlende Kredite, können für Erstwohnungsbesitzer oder Kreditnehmer, die eine signifikante Erhöhung ihres verfügbaren Einkommens erwarten, ein großer Vorteil sein. Diese Darlehen können jedoch auch für Kreditnehmer riskant werden, die ihre Finanzen schlecht verwalten.

In diesem Artikel werden wir diskutieren, wie diese Art der Finanzierung die steuerliche Situation des Kreditnehmers beeinflussen und mit der herkömmlichen Finanzierung vergleichen kann.

Wenn Sie auch eine konventionelle Festhypothek suchen, können Sie Ihre Recherche mit einem Hypothekenrechner wie unten weiterführen.

Begründung für Kreditgeber

Kredite mit variablem Zinssatz (Adjustable-Rate-Mortgages, ARM), deren anfängliche Zahlungen oft deutlich unter ihren zukünftigen Festzinszahlungen liegen, trugen wesentlich zu den steigenden Kreditausfallraten während der Subprime-Krise bei. von 2007. Kreditnehmer, die wetten, dass ihre Einkommen mindestens so schnell wie die Zunahme ihrer Hypothekenzahlungen wachsen, können finden, dass sie die jährlichen Rate Anpassungen oder die höheren festen Ratezahlungen nicht sich leisten können.

Die monatlichen Zahlungen für IO-Hypotheken sind niedriger als bei vergleichbaren Rückzahlungshypotheken, da sie während eines Teils der Leihfrist keine Kapitalzahlung erfordern. Darlehenserlöse können von Kreditgebern erhöht werden, damit sich Kreditnehmer für Darlehen qualifizieren können, die viel größer sind als eine vergleichbare konventionelle Hypothek. In den Vereinigten Staaten sind IO-Hypotheken in der Regel als 30-jährige Kredite strukturiert, für die entweder nur fünf oder zehn Jahre Zinszahlungen geleistet werden. Dann amortisieren sich die Zahlungen vollständig über die Restlaufzeit des Darlehens. Die Zinssätze bewegen sich in der Regel nur während der Zinsperiode und passen sich häufig an die Veränderungen der Marktzinssätze an.

Der Zinssatz für eine IO-Hypothek ist oft höher als für eine herkömmliche Hypothek. Auch Zinsdarlehen unterliegen tendenziell einem höheren Ausfallrisiko als herkömmliche Kredite. Darüber hinaus können Kreditgeber mehr zu verlieren haben, wenn ein Kreditnehmer eine IO-Hypothek im Vergleich zu einer herkömmlichen Hypothek ausfällt, weil der Kreditnehmer den Kapitalgeber an den Kreditgeber zurückzahlt. Im schlimmsten Fall könnte eine Wertminderung des Eigenheims dazu führen, dass der Kreditnehmer auch nach dem Verkauf der Immobilie keine Zahlungen leisten kann. Es wird auch die Kreditnehmer davon abhalten, die Immobilie zu refinanzieren, wenn das Darlehen fällig wird. Um die Kreditgeber für dieses Ausfallrisiko zu entschädigen, unterliegt der Kreditnehmer daher einer Risikoprämie gegenüber herkömmlichen Tilgungsdarlehen. Diese Risikoprämie hat die Form höherer Zinssätze.

Dieses Ausfallrisiko kann durch das Potenzial dieses Darlehens ausgeglichen werden, das Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung zu reduzieren. Wenn der Markt glaubt, dass zukünftige Zahlungsausfälle zurückgehen, werden einige Kreditgeber, insbesondere solche, die diese Hypotheken verbriefen, die Kredite zu reduzierten Spreads anbieten, da sie die Rendite bis zur Fälligkeit (YTM) erhöhen und den Wert von "A" beeinflussen können. Anleihentranchen mit Renditen, die direkt von der Vorauszahlung betroffen sind.

Interesse nur gegen Vs. Konventionelle Hypotheken

Es ist wichtig zu verstehen, wie sich die IO-Zahlungsstruktur mit ihrer hauptsächlichen Rückzahlungsalternative vergleicht. Betrachten Sie zwei Darlehen mit den folgenden Bedingungen. Zu Vergleichszwecken wird ein IO-Darlehen verwendet, das eine Tilgungsperiode ausschließt.

Ein $ 200.000, 30-jähriges vollständig amortisierendes konventionelles Hauptzinsdarlehen mit einem Zinssatz von 5% im Vergleich zu einem nichtthematischen Darlehen mit demselben Zinssatz und einem Zinssatz von $ 30.000 für nur 30 Jahre würde die folgenden finanziellen Ergebnisse hervorbringen:

Posten	IO Darlehen (A)	Konventionelles Darlehen (B)	Differenz (AB )
Monatliche Zahlung (Kapital und Zinsen)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31
Gesamtzinszahlung	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43
Gesamtbezahlung des Hauptanteils	$ 0. 00	$ 200, 000	- $ 200, 000
Hauptsaldo bei Fälligkeit	$ 200, 000	$ 0. 00	$ 200, 000

In diesem Szenario würde eine Person, die die Option "Nur Zinsen" übernimmt, 240 $ zahlen. 31 weniger pro Monat, eine zusätzliche $ 113, 488. 43 Zinsen über die Laufzeit des Darlehens und am Ende von 30 Jahren würde noch die ursprünglichen $ 200, 000 schulden, die ursprünglich geliehen wurde. Der Saldo eines Tilgungsdarlehens nimmt im Laufe der Zeit ab, und da die Zinskosten auf dem ausstehenden Kapitalbetrag basieren, sieht sich der Darlehensnehmer eines Zinsdarlehens mit der Möglichkeit konfrontiert, erhebliche zusätzliche Zinsen auf das Darlehen zu zahlen.

Vorteile für Darlehensnehmer

Der Vorteil dieser Art der Finanzierung besteht darin, dass es den Kreditnehmern, nicht dem Kreditgeber, ermöglicht wird, den angemessenen und erreichbaren Betrag an Eigenkapital zu bestimmen, der über den Kreditzeitraum angesammelt werden soll. Immobilienkredite sind dank der Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen eine der günstigsten Kapitalquellen. Allerdings können die hohen monatlichen Ausgaben für diese Kredite gelegentlich einige Hausbesitzer dazu zwingen, teurere kurzfristige Kredite wie Kreditkarten und Kreditlinien für Privatkunden zu nutzen, um über die Runden zu kommen. Durch die Verwendung einer I / O-Hypothek als Teil eines Gesamtfinanzplans können Hausbesitzer die Hauptzahlungsflexibilität nutzen, um periodisch die Ausgaben für kurzfristige Kredite zu reduzieren. Das Schlüsselwort hier ist "periodisch", weil das Aussetzen der geplanten Zahlung des Hauptpostens auf einer regelmäßigen Basis leicht eine Entschuldigung sein kann, um zu konsumieren und möglicherweise tiefer in der Schuld zu fallen. (Zum diesbezüglichen Lesen, siehe Hypothekenzins-Steuerabzug .)

Ein weiterer Vorteil des Zinsdarlehens besteht darin, dass es dazu beitragen kann, die Auswirkungen von Lebensveränderungen abzuschwächen, die sich negativ auf das verfügbare Einkommen auswirken. Konventionelle Hypotheken können eine erhebliche Belastung für Menschen sein, wenn verfügbares Geld reduziert wird.Beispiele hierfür sind der Verlust eines Arbeitsplatzes, eine Betriebsunterbrechung oder ein großer unvorhergesehener Aufwand. Wenn eine vorübergehende Senkung des verfügbaren Einkommens eintritt, können Hypothekarkredite die Hauptzahlungen für Hypotheken aussetzen und so Geld freisetzen, um Hausbesitzern durch einen Abschwung zu helfen. Jemand mit ausreichender finanzieller Selbstdisziplin, um einen gut durchdachten Finanzplan zu befolgen, kann im Laufe der Zeit eine angemessene Kapitalhöhe vorrausrechnen, um die gewünschte und erreichbare Eigenkapitalmenge in einem Haus zu akkumulieren, aber für andere führt ein Missmanagement dieser Strategie wahrscheinlich zu weitere finanzielle Instabilität.

Risiken für Kreditnehmer

Die alleinige Inanspruchnahme einer IO-Hypothek behindert die Akkumulation von Eigenkapital in Ihrem Haus, das eine Quelle von Wohlstand und eine Komponente für finanzielle Unabhängigkeit sein kann, wenn das Rentenalter erreicht wird. Der undisziplinierte Kreditnehmer, der über die Laufzeit des Kredits immer größere Kapitalzahlungen tätigen will, stellt fest, dass die Unfähigkeit, bei einem Zahlungsplan zu bleiben, dazu führen kann, dass die gewünschte Zinshöhe zu hoch angesetzt wird. Wenn die Hypothek fällig wird, riskiert der Darlehensnehmer eine höhere Zahlung als ursprünglich angenommen. IO Finanzierung erfordert Introspektion, um ein Verständnis der finanziellen Management-Fähigkeiten zu gewinnen. Es ist diese Art der Due Diligence, wenn Sie einen Zins-Darlehen oder eine andere Finanzierung, die Sie vor finanziellen Fallstricken schützen wird.

Ideal Borrowers

Welche Art von Kreditnehmer sollte IO-Darlehen in Betracht ziehen? Ein junger, erstmaliger Hausbesitzer wird wahrscheinlich nur einen zinsgebundenen Wohnungsbaudarlehen in Anspruch nehmen, aber auch am ehesten in Schwierigkeiten geraten, wenn die Einkommen nicht im Gleichschritt mit den steigenden Hypothekarkosten wachsen. Ein Berufstätiger mit einem unvorhersehbaren Einkommen oder Einkommen mit einer großen variablen Komponente kann für diese Art von Darlehen angemessen sein. Zum Beispiel profitieren Profis, die als Teil ihrer jährlichen Vergütung hohe Prämien erhalten, von niedrigeren monatlichen Zahlungen und können die große Pauschalverteilung als Kapital für die Zahlung des geplanten Kapitalbetrags verwenden. Fachleute wie Makler, die in einer Provisionsstruktur arbeiten und deren Einkommen von Jahr zu Jahr dramatisch schwanken können, können sicherlich von der Flexibilität profitieren, den Kapitalbetrag zu zahlen, wenn das Einkommen verfügbar ist.

Es gibt eine Situation, in der ein Kreditnehmer in Erwägung ziehen kann, eine IO-Hypothek aufzunehmen, ohne vor der Fälligkeit eine Kapitalzahlung vornehmen zu müssen. Für Immobilieninvestoren / Spekulanten können IO-Kredite eine außergewöhnliche Möglichkeit sein, das Geld anderer Leute zu nutzen, um von einem sich verstärkenden Immobilienmarkt zu profitieren. (Um mehr über Immobilieninvestments zu erfahren, siehe Investieren in Immobilien und Fünf Dinge, die jeder Immobilieninvestor kennen sollte .) . Durch den Einsatz von IO-Darlehen für Wohnungsbauprojekte halten die Investoren die laufenden Betriebskosten so gering wie möglich und maximieren ihre Gewinne. Barmittel, die andernfalls für die Tilgung des Grundkapitals verwendet worden wären, werden für andere Ausgaben verwendet oder dazu verwendet, die Immobilie zu modernisieren, um den Wert zu maximieren, wenn der Immobilienmarkt in diesem Gebiet seinen Höhepunkt erreicht.Durch den Verkauf der Immobilie mit maximalem Wert und die anschließende Rückzahlung des Kredits zu diesem Zeitpunkt können die Anleger aufgrund der relativ geringen Höhe ihres in das Geschäft investierten Kapitals potenziell ausstehende Renditen erzielen. Die gesamte Strategie kann jedoch zusammenbrechen, wenn der Wohnungsmarkt für diesen Bereich in einen Abschwung gerät. Dem Spekulanten kann das Geld ausgehen, um die monatlichen Zahlungen zu bezahlen, bevor er es schafft, die Immobilie zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Die Bottom Line

IO-Darlehen sind eine Art von Finanzierung, die Kreditgeber zu mehr Vorsicht bei ihrem Underwriting verpflichtet, um sicherzustellen, dass die Erträge die Risiken eines Ausfalls überwiegen. Für Kreditnehmer sind die Möglichkeit, Hauptzahlungen periodisch auszusetzen, um die anfängliche Qualifizierung eines Wohnungsbaudarlehens zu unterstützen oder um sie von unerwarteten Einkommenseinbußen zu isolieren, Vorteile, die viele dazu veranlassen werden, Kredite nur für Zinsen zu betrachten. Jedoch mit Ausnahme von Immobilieninvestoren, die Kreditgeberkapital nutzen werden, um lokale Spitzen in Immobilienwerten auszunutzen, müssen Kreditnehmer, die diese spezielle Finanzierung verwenden, sicherstellen, ihre Fähigkeiten einzuschätzen, innerhalb eines Finanzplans zu bleiben und ihre Wohnungsbaudarlehen nicht als eine kostengünstige Möglichkeit, übermäßige Ausgabengewohnheiten zu finanzieren.