Nach der Großen Rezession wurde eine Mindestanzahlung von 20% zum Industriestandard für Jumbo-Hypotheken. Heute lockern Kreditgeber die 20% -ige Anzahlung auf Jumbos - vor allem für HENRYs ("High Earners, Not Rich Yet"), die eher jüngere Profis mit hohen Krediten und Einkommen sind, aber nicht viel Geld.

Jumbo-Kredite

Jumbo-Kredite sind Hypotheken, die konforme Kreditlimits überschreiten. Für 2016 sind das 417.000 US-Dollar in den meisten Immobilienmärkten und bis zu 721.050 US-Dollar in einigen wenigen teuren Immobilienmärkten wie Honolulu, Hawaii. Diese Darlehen fallen außerhalb der konformen Darlehensbeschränkungen, so dass sie nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac unterstützt werden. Da Kreditgeber bei diesen Krediten ein höheres Risiko eingehen, erheben sie in der Regel strengere Kreditanforderungen und verlangen höhere Zinssätze, um ihr finanzielles Risiko auszugleichen. Weitere Informationen finden Sie unter Eine Kurzanleitung zu Jumbo-Hypotheken und Was sind Ihre Optionen für Hypotheken mit großem Geld?

Income Rich, Cash Poor

Der Begriff "HENRY" bezieht sich auf ein Segment von Einzelpersonen oder Familien, die zwischen 250.000 und 500.000 Dollar pro Jahr verdienen, aber nicht viel Geld haben. verließ, nachdem sie für Steuern, Wohnungskosten, Ausbildung und das Beiseitegeld für Ruhestand und Hochschulsparkonten bezahlte. Ohne viel Geld haben diese Kreditnehmer möglicherweise nicht das Geld, um eine große Anzahlung zu decken - 20% einer $ 1 Million Hypothek ist schließlich $ 200, 000 - etwas, das sie daran hindern könnte, für die Hypothek zu qualifizieren, die sie wollen.

Kreditgeber schauen jenseits von Bargeld

Während 20% weniger die Post-Rezessions-Norm für Jumbo-Hypotheken waren, sind immer mehr Kreditgeber bereit, Jumbo-Kredite mit nur 10% Downgrade zu genehmigen. und in einigen Fällen sogar niedriger - wenn der Kreditnehmer über angemessene Vermögenswerte und Erträge verfügt. Eine aktuelle Geschichte im Wall Street Journal zum Beispiel hat einen Kreditnehmer aus New York City hervorgehoben, der eine gute Kreditwürdigkeit und acht Jahre bei einem gut bezahlten Job hatte, aber nur genug Bargeld für eine 10,1% ige Anzahlung auf eine Million Dollar. Zuhause. Sogar mit der niedrigen Anzahlung wurde der Kreditnehmer für das Darlehen wegen seiner Einkommen und Werte genehmigt.

Wie hoch ist das Loan-to-Value-Verhältnis?

Die Kreditgeber achten genau auf die Höhe der Anzahlung, da sie das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) beeinflusst - eine Bewertung des Kreditrisikos, die den Kreditbetrag mit dem geschätzten Wert des Eigenheims vergleicht. Es wird berechnet, indem der Darlehensbetrag durch den niedrigeren Wert des zu bewertenden Wertes oder Kaufpreises des Hauses geteilt wird. Je höher die Anzahlung, desto niedriger der LTV (und umgekehrt).

Hier ein Beispiel: Angenommen, Sie kaufen ein Haus mit 200.000 $. Wenn Sie 20% runterstellen ($ 40, 000), wäre der LTV 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200, 000 =. 8). Wenn Sie nur 10% ($ 20, 000) absetzen, wäre der LTV jedoch 90% ($ 180, 000 ÷ $ 200, 000 =.9). Kreditnehmer mit niedrigen LTVs gelten als weniger risikoreich, weil sie mehr Eigenkapital in ihren Häusern haben, was sie weniger Ausfallrisiko macht. Und wenn ein Kreditnehmer am Ende säumig ist, wird der Kreditgeber eine einfachere Zeit haben, das Haus in Zwangsvollstreckung für mindestens so viel zu verkaufen, wie es für die Hypothek geschuldet ist.

The Bottom Line

Neuere Kreditprodukte von Banken, Kreditgenossenschaften und Online-Kreditgebern bieten Jumbo-Hypotheken mit einem LTV von bis zu 90%, was für HENRYs eine gute Nachricht ist. Um das zusätzliche Risiko auszugleichen, zahlen Kreditnehmer gewöhnlich einen höheren Zinssatz. Die Differenz zwischen den Zinssätzen zwischen einer 20% igen Anzahlung und einer 10% igen Anzahlung könnte zum Beispiel etwa ein Viertel bis drei Achtel Prozent betragen, so Brian Scott Cohen, ein privater Hypothekenbankier von Wells Fargo in New York. York City.

Kreditgeber, die hohe LTV-Jumbo-Kredite anbieten, benötigen möglicherweise 12 Monate Reserven. Gute Nachrichten für HENRYs: Die meisten werden es ermöglichen, dass Altersguthaben in die Entscheidung einfließen - vorausgesetzt, sie können liquidiert werden.

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