Wenn Sie sich auf den Kauf eines Hauses vorbereiten, sind Sie wahrscheinlich in der Aufregung eines Kaleidoskops von Entscheidungen gefangen: Fixer oben oder schlüsselfertig? Kleine Wohnung im Herzen der Stadt oder weitläufiges Haus in den Vororten? Traditionell oder zeitgenössisch? Ziegel oder Stuck? Festverzinsliche oder variabel verzinsliche Hypothek?

OK, vielleicht ist dieser letzte nicht gerade berauschend. So langweilig es auch sein mag, es ist eine Frage, die Sie sich irgendwann während des Kaufprozesses stellen und beantworten müssen. Welche Art von Hypothek sollten Sie wählen? Ob Sie es glauben oder nicht, Ihre Entscheidung könnte Ihre Investition in Ihr Haus beeinflussen oder zerstören (siehe Eine Hypothek in Ihren 20ern erhalten ).

Die guten Nachrichten: Sie sind nicht allein in Ihrer Suche nach der perfekten Hypothek. Zum zweiten Mal in Folge stellten die Millennials laut einer Studie des National Association of Realtors vom März 2015 die größte Gruppe von Hauskäufern in Amerika dar (32%). Da die Mitglieder dieser Generation weiterhin den Immobilienmarkt überschwemmen, führen sie zu großen Veränderungen in der Hypothekenbranche. Ein 2014 Pew Research Center r Eport festgestellt, dass Millennial Hypotheken-Kreditnehmer eine Technologie-basierte Wohnungsbaudarlehen Antragsverfahren, schnellen Online-Service und schnellere Hypothekenschließungen fordern.

Aber bevor Sie Ihr neues Zuhause schließen, müssen Sie einige Hypotheken-Hausaufgaben machen. Hier finden Sie Informationen zu den wichtigsten Arten von Hypotheken, die Ihnen bei dieser kritischen Entscheidung helfen.

FHA-Darlehen

Wohnungsbaudarlehen, die von der Federal Housing Administration (FHA) angeboten werden, bekannt als FHA-Darlehen, sind für Eigenheimkäufer konzipiert, die nicht viel Geld haben, um eine Anzahlung zu leisten - weshalb FHA-Darlehen sind so anstrengend für Milllennials.

Traditionelle 30-jährige Hypotheken erfordern im Gegensatz zu FHA-Darlehen eine Anzahlung von 20%, es sei denn, Sie zahlen eine private Hypothekenversicherung (PMI). Konventionelle Kreditgeber verlangen, dass Sie diese Versicherung bezahlen, wenn Sie eine kleine Anzahlung leisten, weil Sie als risikoreicher Kreditnehmer gelten. PMI erhöht Ihre monatliche Hypothekenzahlung um 0,25% bis 2% Ihres Darlehenssaldos pro Jahr.

Bei einem FHA-Darlehen müssen Sie lediglich eine Anzahlung in Höhe von 3% leisten, die alle aus einem Geschenk oder Zuschuss stammen kann. Das bedeutet, dass es möglich ist, einen FHA-Kredit zu sichern, ohne einen einzigen Dollar Ihres eigenen Geldes einzahlen zu müssen. Außerdem sind die Zeichnungsvoraussetzungen bei diesen Darlehen nicht ganz so streng. Mit anderen Worten, wenn Ihre Kredit-Geschichte nicht genau perfekt ist, könnte ein FHA-Darlehen Ihre beste Wette sein.

Die FHA-Kredite nahmen in den letzten Jahren stark ab, da die Federal Housing Administration ihre monatlichen Hypothekenversicherungskosten weiter erhöhte (was zu höheren monatlichen Zahlungen für Hausbesitzer führte). Im Gegensatz zu herkömmlichen Krediten werden Hypothekenversicherungszahlungen für FHA-Darlehen während der gesamten Laufzeit des Darlehens fortgeführt.Viele Kreditnehmer fanden es erschwinglicher, eine herkömmliche 30-jährige Hypothek aufzunehmen und den PMI auszuhusten, bis sie 20% Eigenkapital im Eigenheim erreichten.

Die FHA ergreift jedoch Maßnahmen, um die Dinge umzudrehen. Im Januar 2015 begann es, Hypothekenprämien für FHA-Kredite um durchschnittlich 900 USD pro Jahr zu senken. Es scheint, dass seine Bemühungen arbeiten als FHA-Darlehen sind wieder auf dem Vormarsch, vor allem mit Erstkäufern. Im zweiten Quartal 2015 stiegen die FHA-Darlehensaufnahmen gegenüber dem Vorquartal um 50% und stiegen laut RealtyTrac um 46% im Vergleich zum Vorjahr.

Festzinshypotheken

In der Welt der konventionellen Wohnungsbaudarlehen ist die Festhypothek die berechenbarste und einfachste Wahl für Kreditnehmer. Das ist, weil der Zinssatz sich nicht über die Lebensdauer der Hypothek ändert. Infolgedessen ändern sich die Haupt- und Zinszahlungen, die Sie jeden Monat leisten, auch nie. Obwohl festverzinsliche Hypotheken in der Regel als 30-Jahres-Darlehen angelegt sind, ist es möglich, eine 10- oder 15-jährige festverzinsliche Hypothek zu erhalten.

Ihr Zinssatz ist bei einer Festhypothek festgeschrieben, wenn Sie das Darlehen zum ersten Mal erhalten, und es bleibt gleich, bis Sie das Darlehen verkaufen, refinanzieren oder abbezahlen. Das heißt, wenn Ihr Zinssatz 4. 2% ist, wenn Sie das Darlehen erhalten, 20 Jahre später, ist der Satz noch 4. 2% (wenn Sie noch die Hypothek haben).

Der Vorteil einer Festhypothek ist einfach: Es gibt keine Überraschungen. Sie müssen sich nie mit schwankenden monatlichen Zahlungen befassen, die sich je nach Zinsentwicklung ändern. Selbst wenn die Inflation außer Kontrolle gerät und die Hypothekenzinsen auf 20% steigen, bleibt Ihre monatliche Zahlung gleich. So behalten Sie die Kontrolle über Ihr Budget. Eine festverzinsliche Hypothek ist im Allgemeinen die beste Wahl, wenn Sie denken, dass Sie länger als fünf Jahre in einem Haus bleiben werden, und es ist auch eine kluge Wahl, wenn die Zinsen steigen. Und weil diese einfachen Hypotheken einfach zu verstehen sind, sind sie ideal für Erstkäufer.

Sie zahlen jedoch eine Prämie für die Vorhersagbarkeit von Zahlungen. Festhypotheken sind in der Regel teurer als variabel verzinsliche Hypotheken (siehe unten). Nach Bankrate. com, durchschnittliche 2014 Hypothekenzinsen waren 4,5% für 30-jährige festverzinsliche Hypotheken im Vergleich zu 3,3% für die ersten fünf Jahre eines 5/1 ARM (der Satz ist für fünf Jahre festgelegt und einstellbar für die verbleibenden 25 Jahre einer 30-jährigen Hypothek). Dies beläuft sich auf monatliche Zahlungen von $ 1, 000 auf eine $ 200, 000 Hypothek mit dem 30-jährigen Festsatz (einschließlich Kapital und Zinsen) im Gegensatz zu $ ​​875 pro Monat für die "Flitterwochen" Zeitraum des 5/1 ARM.

Hypotheken mit variablem Zinssatz

Wenn Sie die im obigen Beispiel gezeigten Einsparungen in Betracht ziehen, sind Sie möglicherweise versucht, eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) aufzunehmen. Aber ARMs tragen eine Menge Unsicherheit. Obwohl eine Hypothek mit variablem Zinssatz frühzeitig einen großen Kostenvorteil für das Darlehen bieten kann, könnten Sie es in der Folge auf ganzer Linie bezahlen.

Auch als "variabel verzinsliche Hypothek" oder "variabel verzinsliche Hypothek" bezeichnet, ist eine ARM eine Hypothek, bei der sich der Zinssatz mit der Zeit ändert.Bei einem ARM ist Ihr anfänglicher Zinssatz typischerweise für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, und dieser "Teaser" -Zins ist oft niedriger als der Marktzinssatz. Nach einem bestimmten Zeitraum, der in Ihrem Vertrag festgelegt ist (manchmal auch als "Flitterwochen" -Periode bezeichnet), passt sich der Zinssatz Ihres Darlehens regelmäßig an oder wird zurückgesetzt, manchmal so oft wie jeden Monat. Diese Anpassungen werden auch Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen ändern. Zum Beispiel wird der anfängliche Zinssatz für einen 2/28-ARM für einen Zeitraum von zwei Jahren festgelegt und dann für die verbleibenden 28 Jahre der 30-jährigen Hypothek auf einen variablen Zinssatz zurückgesetzt.

Wenn Sie einen ARM haben, können Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen während der Laufzeit des Darlehens stark ansteigen. In nur einem Jahr kann ein 6% ARM auf 11% oder höher steigen, wenn die Zinsen steigen. Viele Hausbesitzer mit ARMs verloren ihre Häuser im jüngsten Immobiliencrash, weil ihre Zahlungen weiter stiegen. Diese Kreditnehmer konnten nicht verkaufen oder refinanzieren, um aus ihrem Darlehen herauszukommen, und schließlich fiel der Wert ihrer Häuser auf weniger als den Betrag, den sie auf der Hypothek schuldeten. Um das Ganze abzurunden, können variabel verzinsliche Hypotheken extrem schwer zu verstehen sein, was sie zu einer fragwürdigen Wahl für Erstkäufer macht.

Auf der positiven Seite können Sie mit ARMs von fallenden Zinsen profitieren, ohne sich refinanzieren zu müssen. Es ist auch eine praktikable und erschwingliche Option, wenn Sie nur ein oder zwei Jahre in einem Haus bleiben wollen.

Die Schlussfolgerung

Die Bestimmung der für Sie am besten geeigneten Hypothek hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von der Höhe der Anzahlung, die Sie sich leisten können, bis zu Ihrem monatlichen Cashflow bis zur aktuellen Marktlage. Obwohl Sie versucht sein könnten, das Internet nach der Antwort zu durchsuchen, ändern sich die Hypothekenzinsen ständig, so dass es sich lohnt, sich an die Experten zu wenden. Sprechen Sie mit mindestens zwei verschiedenen Hypothekenmaklern oder Kreditgebern und besprechen Sie Ihre einzigartige Situation. Diese Fachleute können Ihnen Orientierungshilfe bieten, Ihre Optionen erläutern und Ihnen helfen, die am besten geeignete Hypothek für Ihre spezifischen Bedürfnisse auszuwählen.

Weitere Informationen finden Sie unter Hypothekengrundlagen und Wie Sie Hypothekarkredite kaufen . So verpassen Sie nicht spezielle Programme, wenn dies Ihre erste Hauskauf ist, sehen Sie auch Credits für Erstkäufer .