Ein Zuhause ist normalerweise die größte Einzelinvestition, die eine Person jemals tätigt. Wegen der hohen Kosten ist in der Regel eine Finanzierung erforderlich. Während ein Wohnungshypothekendarlehen die häufigste Art der Finanzierung ist, existieren Alternativen. Eine solche Option ist die Eigentümerfinanzierung, die geschieht, wenn ein Eigenheimkäufer den Kauf direkt über den Verkäufer finanziert - statt über einen herkömmlichen Hypothekengeber oder eine Bank.

Bei Eigenfinanzierung (auch Verkäuferfinanzierung genannt) gibt der Verkäufer dem Käufer kein Geld wie ein Hypothekengeber. Stattdessen gewährt der Verkäufer dem Käufer genügend Kredite, um den Kaufpreis des Hauses abzüglich jeglicher Anzahlung zu decken, und dann zahlt der Käufer regelmäßige Zahlungen, bis der Betrag vollständig bezahlt ist. Der Käufer unterzeichnet einen Schuldschein an den Verkäufer, der die Bedingungen des Darlehens einschließlich des Zinssatzes, des Tilgungsplans und der Konsequenzen des Ausfalls festlegt. Der Eigentümer behält das Eigentum an dem Haus, bis der Käufer das Darlehen bezahlt.

Die meisten Eigentümerfinanzierungen sind kurzfristig, und eine typische Vereinbarung könnte die Amortisierung des Darlehens über 30 Jahre beinhalten, aber mit einer letzten Ballonzahlung nach fünf - die Theorie ist, dass nach fünf Jahren die Käufer sollte genug Eigenkapital im Haus haben und / oder genug Zeit gehabt haben, um seine finanzielle Situation zu verbessern, um sich für einen herkömmlichen Hypothekendarlehen zu qualifizieren. Eigentümerfinanzierung kann eine gute Option sowohl für Käufer als auch für Verkäufer sein, aber es gibt Risiken. Hier ist ein Blick auf das Für und Wider der Eigentümerfinanzierung, ob Sie ein Käufer oder ein Verkäufer sind.

Vorteile der Eigentümerfinanzierung

Die Eigentümerfinanzierung kann für beide Parteien bei einer Immobilientransaktion eine gute Option sein:

Vorteile für Käufer:

• Schnelleres Schließen - kein Warten mehr Bankdarlehensbeauftragter, Underwriter und Rechtsabteilung zur Bearbeitung und Genehmigung des Antrags.
• Billigeres Schließen - Keine Bankgebühren oder Schätzungskosten.
• Flexible Anzahlung - keine bank- oder regierungspflichtigen Mindestbeträge.
• Gute Option für Käufer, die keine Hypothek abschließen können.

Pros für Verkäufer:

• Kann "wie besehen" verkaufen - Verkaufspotenzial ohne teure Reparaturen, die von traditionellen Kreditgebern verlangt werden könnten.
• Gute Investition - das Potential, bessere Zinsen für das Geld zu verdienen, das Sie durch den Verkauf Ihres Hauses eingenommen haben, als wenn Sie diese Summe auf andere Weise investieren würden.
• Pauschaloption - Der Schuldschein kann an einen Anleger verkauft werden, der Ihnen sofort eine Kapitalzahlung auszahlt.
• Titel behalten - Wenn der Käufer in Verzug ist, behalten Sie die Anzahlung, das gezahlte Geld und das Haus.
• Schneller verkaufen - Verkaufspotenzial und schnelleres Schließen, da Käufer den Hypothekenprozess vermeiden.

Nachteile der Eigentümerfinanzierung

Obwohl die Eigentümerfinanzierung sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von Vorteil sein kann, hat sie auch rechtliche, finanzielle und logistische Nachteile:

Nachteile für Käufer:

• Höhere Zinsen - die Zinsen, die Sie zahlen wird wahrscheinlich höher sein als das, was Sie an eine Bank zahlen würden
• Ich brauche noch die Zustimmung des Verkäufers - selbst wenn ein Verkäufer ein Spiel für die Finanzierung durch den Eigentümer ist, möchte er vielleicht nicht Ihr Darlehensgeber werden.
• Due-to-Sale-Klausel - Wenn der Verkäufer eine Hypothek auf dem Grundstück hat, kann seine Bank oder Darlehensgeber die sofortige Zahlung der Schuld in voller Höhe verlangen, wenn das Haus verkauft wird (an Sie). Dies liegt daran, dass die meisten Hypotheken "Due-on-Sale" -Klauseln haben, und wenn der Kreditgeber nicht bezahlt wird, kann die Bank ausschließen. Um dieses Risiko zu vermeiden, stellen Sie sicher, dass der Verkäufer das Haus frei und klar besitzt oder dass der Kreditgeber des Verkäufers einer Finanzierung durch den Eigentümer zustimmt.
• Ballonzahlungen - bei vielen Eigentümerfinanzierungen wird nach fünf Jahren eine große Ballonzahlung fällig. Wenn Sie bis dahin keine Finanzierung erhalten können, könnten Sie das gesamte Geld, das Sie bisher bezahlt haben, sowie das Haus verlieren.

Nachteile für Verkäufer:

• Dodd-Frank Act (siehe Was ist der Dodd-Frank Act? Und wie wirkt er sich auf mich aus?) - neue Regeln gelten für Eigenfinanzierung: Ballonzahlungen sind möglicherweise keine Option , und Sie müssen möglicherweise einen Hypothekenkredit-Originator involvieren, abhängig von der Anzahl der Immobilien, die Sie jedes Jahr von einem Eigentümer finanzieren.
• Standard - Der Käufer konnte jederzeit keine Zahlungen mehr leisten. Wenn dies geschieht und er nicht einfach weggeht, könnten Sie am Ende den Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen.
• Reparaturkosten - Wenn Sie die Immobilie aus irgendeinem Grund zurücknehmen, kann es sein, dass Sie für Reparaturen und Wartung zahlen müssen, je nachdem, wie gut sich der Käufer um die Immobilie gekümmert hat.

Die Bottom Line

Eigentümerfinanzierung kann Verkäufern helfen, das "Verkauft" -Schild schneller auszuschütten und den Käufern zu helfen, in Häuser einzusteigen - selbst wenn sie eine traditionelle Hypothek nicht erhalten könnten (siehe Mortgage Basics: How To Holen Sie sich eine Hypothek) . Es gibt Vor- und Nachteile, die sowohl Käufern als auch Verkäufern bewusst sein sollten, wenn sie eine Eigentümerfinanzierung in Erwägung ziehen oder einführen. Ein qualifizierter Immobilienanwalt ( siehe Was machen Immobilienanwälte? ) sollte zur Beantwortung von Fragen konsultiert werden, sowie den Kaufvertrag und Schuldschein schreiben.