Kostenansatz
Werte Immobilien basierend auf "Was würde es kosten, um das Gebäude in seiner aktuellen Form durch den Wert des Grundstücks zu ersetzen?" Der Kostenansatz klingt nach einer einfachen und leicht zu berechnenden Methode zur Bestimmung des Wertes, ist jedoch schwierig umzusetzen. Es kann in einigen Märkten schwierig sein, einen genauen Wert für die Kosten der bestehenden Struktur zu erhalten. Darüber hinaus kann sich der Marktwert des bestehenden Wohlstands von seinen Baukosten stark unterscheiden.
Sale Comparison Approach
Dieser Ansatz untersucht den Preis, zu dem andere Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften (Standort, Größe, Alter usw.) kürzlich verkauft oder bewertet wurden. Die meisten Wohnimmobilien werden mit dieser Methode bewertet oder bewertet. Dies kann zeitweise auch schwierig umzusetzen sein: Eine vergleichbare Immobilie ist möglicherweise schwer zu identifizieren (insbesondere, wenn die betreffende Immobilie über einzigartige Eigenschaften verfügt) oder es gibt in der jüngeren Vergangenheit keine Verkäufe vergleichbarer Immobilien.
Der Einkommensansatz Dieser Ansatz verwendet ein ewiges Rabattmodell. Der Nettoertrag aus der Immobilie wird mit einer marktüblichen Rendite abgezinst. Der Schätzwert = Netto-Betriebsergebnis (NOI) / Marktkapitalisierungsrate. Die Market Cap Rate wird anhand des Referenz-NOI / Benchmark-Transaktionspreises ermittelt. Das Problem bei diesem Ansatz besteht darin, dass Langzeitmieter möglicherweise nicht die aktuellen Marktpreise bezahlen, was den Wert der Investition unter Druck setzt. Ein inflationäres Umfeld kann auch den Wert der Immobilie in Mitleidenschaft ziehen.
Discounted Cashflow-Ansatz nach Steuern Die Berechnung des Werts der diskontierten Cashflows einer Immobilieninvestition kann als Validierung oder Prüfung anderer Bewertungsmethoden dienen. Dieser Ansatz berücksichtigt die individuelle Steuerklasse des Anlegers, Abschreibungen und etwaige Zinszahlungen. Siehe das Beispiel unten.
Berechnung des Nettobetriebseinkommens aus einer Immobilieninvestition
Bei der CFA Level 1-Prüfung müssen Sie wissen, wie Sie eine Gewinn- und Verlustrechnung für eine Immobilie erstellen. Sie lautet wie folgt:

Potenzielles Bruttoeinkommen
Planmiete	$ 100, 000
Eskalationsertrag	$ 10, 000
Prozentsatzmiete	$ 10, 000
Überschussmiete < $ 10, 000	Marktmiete
$ 10, 000	Sonstige Einnahmen
$ 10, 000	Gesamtpotenzial Bruttoeinkommen
$ 150, 000	Leerstand und Erlösverlust (10% )
($ 15, 000)	Effektives Bruttoeinkommen
$ 135, 000	Ausgaben
Fest
$ 5, 000	Variable
$ 5, 000	Abschreibung < $ 5, 000
Gesamtausgaben	$ 15, 000
Nettoeinkommen	$ 120, 000
	Vergleichbare Eigenschaft:

NOI $ 135, 000, verkauft für $ 750, 000
NOI = $ 135, 000 - $ 5, 000 - $ 5, 000 = $ 125, 000 < NOI / (Transaktionspreis):
$ 135, 000 / $ 750, 000 = 0.18 NOI / Cap Rate =
$ 125, 000/0. 18 = $ 694, 000 = Welcher Betrag wird bei dieser Eigenschaft bewertet?
Pass auf! Geben Sie keine Finanzierungskosten oder Abschreibungen bei der Berechnung von NOI an.

Prüfungstipp Es wäre sehr überraschend, wenn Sie aufgrund der zeitlichen Einschränkungen der Prüfung alle Arten von Mieten und Einkommen berechnen müssten. Die Kandidaten können jedoch aufgefordert werden, Preiserhöhungen für einen bestimmten Zeitraum zu berechnen, um die Auswirkungen auf die NOI zu bewerten.

Umsatzvergleichsansatz:

Betrachtet die Eigenschaften ähnlicher Eigenschaften und wie sie bewertet werden:

Charakteristik
Einheiten

Wert

Anzahl Zimmer	Anzahl	$ 25, 000
Anzahl Badezimmer	Anzahl	$ 10 000
Entfernung zur Stadt	Meilen	($ 2, 000)
Die Unterkunft, die Sie bewerten möchten, hat acht Zimmer, drei Badezimmer und ist 16 km von der Stadt entfernt.	Der Wert wäre gleich (8 * $ 25, 000) + (3 * $ 10, 000) + (10 * - $ 2, 000) = $ 200, 000 + $ 30, 000 - $ 20, 000 = $ 210, 000 basierend auf ähnlichen Eigenschaftstypen.	Ertragsansatz:

Bei diesem Ansatz würde der Investor den gesamten Immobilienwert anhand der Rendite der Immobilie schätzen. Daher werden potenzielle Mieten, die von einem Leasingnehmer für die Nutzung der Immobilie erwartet werden, mit ähnlichen Immobilienarten verglichen.
Berechnen der Cashflows nach Steuern
Beginnen wir mit einigen grundlegenden Informationen:
NOI = $ 125, 000

Abschreibung = $ 5, 000
Hypothekenzahlung = $ 60, 000
Kaufpreis = $ 725, 000
75% Finanzierung bei 8% Zinssatz
NOI Wachstumsrate = 4%
Grenzsteuersatz = 31%.
Cashflow nach Steuern = Betrag ausgeliehen ($ 725, 000 *. 75) = $ 543, 750.
Zinsen für das erste Jahr = ($ 543, 750 *. 08) = $ 43, 500.
Nachsteuer Einkommen = ($ 125, 000 - $ 5, 000- $ 43, 500) * (1-. 31) = $ 52, 785
Um einen Nachsteuer-Cashflow aus Nachsteuererträgen zu erzielen, müssen Abschreibungen hinzugefügt werden und die Kapitalrückzahlung der Hypothekenzahlung muss abgezogen werden.