Investoren, die Häuser umdrehen, sind die unbesungenen Helden von Immobilien. Sie nehmen vernachlässigte, heruntergekommene und manchmal absichtlich beschädigte Eigenschaften an und machen sie wieder lebenswert, sogar schön. Wenn Sie Eigenschaften umdrehen möchten, kennen Sie wahrscheinlich bereits Fallstricke wie versteckte Probleme und Kostenüberschreitungen. Aber wussten Sie, dass Sie, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, Informationen über deren Zustand offen legen müssen, die sich negativ auf ihren Wert auswirken könnten? Wenn Sie solche Informationen vorsätzlich verheimlichen, könnten Sie zusätzlich zu einer Verurteilung wegen Betrugs verurteilt werden. Der Verkauf der Immobilie "wie sie ist" befreit Sie nicht von diesen Offenlegungen.

(Weitere Informationen zum Kauf eines Hauses finden Sie unter: Ein Leitfaden zum Kauf eines Hauses in den USA.)

Diese Regeln betreffen jeden, der ein Haus verkauft; Allerdings sind sie eher auf Flipper angewiesen, die sich oft mit Immobilien in schlechtem Zustand befassen. Erfahren Sie die spezifischen Gesetze Ihres Landes über erforderliche Offenlegungen von Ihrer staatlichen Immobilien- und lokalen Planungsabteilung. Einige Staaten sind in ihren Offenlegungsanforderungen nachsichtiger als andere. Hier sind einige Arten von Informationen, die Sie möglicherweise offenlegen müssen - oder möglicherweise offen legen möchten, selbst wenn die Gesetze Ihres Bundesstaates dies nicht erfordern -, so dass Ihr Käufer keinen Grund hat, eine Klage gegen Sie einzureichen.

1. Tod im Haus

Manche Käufer haben Bedenken oder Aberglauben, wenn sie ein Haus kaufen, in dem jemand gestorben ist. Daher ist es wichtig zu wissen, ob Ihr Staat Verkäufer dazu verpflichtet, einen früheren Todesfall im Haushalt zu melden.

"Jeder Staat hat leicht unterschiedliche Anforderungen für die Offenlegung", sagt Jim Olenbush, ein Immobilienmakler in Texas. "In Texas zum Beispiel müssen Todesfälle aufgrund natürlicher Ursachen, Selbstmorde oder Unfälle, die nichts mit der Immobilie zu tun haben, nicht offengelegt werden."

"Ein Verkäufer ist verpflichtet, Todesfälle zu melden in Bezug auf den Zustand des Eigentums oder Gewaltverbrechen. "Zum Beispiel, wenn ein Kind eines früheren Insassen im Schwimmbad ertränkt, weil es nicht den richtigen Schutzzaun hatte, würde der Verkäufer den Tod auch nach der Beseitigung offenbaren müssen das Sicherheitsproblem durch die Installation eines richtigen Pool-Gehäuses Es gibt jedoch Umstände, unter denen Verkäufer keinen Todesfall auf dem Grundstück offenlegen müssen.

"Es gibt keine Staaten, in denen eine Verpflichtung besteht, den Tod einer Person zu offenbaren. "Wer unter natürlichen Bedingungen verstorben ist", sagt Rechtsanwalt Matthew Reischer, CEO von LegalAdvice.com. "Allerdings schreiben einige Staaten einem stigmatisierten Haus oder einer Wohnung, in der es Selbstmord oder Mord gegeben hat, eine Pflicht auf. Einige Staaten gehen sogar so weit, eine bejahende Pflicht gegenüber einem Verkäufer Sie wissen, dass ihre Immobilien von den Toten heimgesucht werden."

Selbst wenn eine Offenlegung nicht erforderlich ist - zum Beispiel verlangt Georgien nicht die Offenlegung von Tötungsdelikten oder Selbstmord - sollten Sie sich irren, wenn Sie dem Käufer einen Todesfall auf dem Grundstück melden. "Wenn ein Verkäufer über die Haftung besorgt ist, ist der beste Rat, voran zu gehen und alles im Voraus offen zu legen, selbst wenn es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist", sagt Olenbush. "Käufer werden immer etwas über die Nachbarn erfahren, und die Überraschung könnte sie dazu veranlassen, sich aus einem Kaufvertrag zurückzuziehen oder sich zu fragen, was der Verkäufer ihnen sonst nicht sagt. "

2. Neighbourhood Nuisances

Eine Belästigung ist ein Geräusch oder ein Geruch von einer Quelle außerhalb der Eigenschaft, die die Bewohner der Eigenschaft reizen könnte. North Carolina verlangt von Verkäufern, Geräusche, Gerüche, Rauch oder andere Belästigungen aus kommerziellen, industriellen oder militärischen Quellen, die das Eigentum betreffen, offenzulegen. Michigan verlangt von Verkäufern, dass sie Farmen, landwirtschaftliche Betriebe, Mülldeponien, Flughäfen, Schießstände und andere Belästigungen in der Nähe offenlegen, aber Pennsylvania überlässt es dem Käufer, das Vorhandensein von landwirtschaftlichen Belästigungen festzustellen.

3. Umwelt- und Naturgefahren

Wenn das Heim ein erhöhtes Risiko von Schäden aufgrund einer Naturkatastrophe oder einer bekannten oder potenziellen Umweltverschmutzung aufweist, müssen Sie möglicherweise diese Informationen an den Käufer weitergeben.

Das texanische Gesetz schreibt Händlern vor, das Vorhandensein von gefährlichen oder giftigen Abfällen, Asbest, Harnstoff-Formaldehyd-Isolierung, Radongas, bleihaltiger Farbe und die vorherige Nutzung der Räumlichkeiten für die Herstellung von Methamphetamin offenzulegen.

Gemäß dem New Yorker Gesetz über den Offenlegungsstand von Immobilienkonditionen müssen Verkäufer Käufer darüber informieren, ob sich das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet, einem Feuchtgebiet oder einem landwirtschaftlichen Gebiet befindet; ob es jemals eine Deponie war; wenn es jemals Treibstofftanks über oder unter der Erde auf dem Grundstück gegeben hat; ob und wo die Struktur Asbest enthält; wenn es Bleileitungen gibt; ob das Haus auf Radon getestet wurde; und ob Treibstoff, Öl, gefährliche oder giftige Substanzen verschüttet wurden oder auf dem Grundstück ausgetreten sind.

Die Staaten können auch die Offenlegung von Bodensenkungen, unterirdischen Gruben, Siedlungs-, Rutsch-, Umbruch- oder anderen Erdstabilitätsfehlern verlangen. Das kalifornische Naturgefahren-Offenlegungsgesetz schreibt vor, dass Verkäufer angeben müssen, ob sich das Grundstück in einer seismischen Gefahrenzone befindet und daher nach einem Erdbeben verflüssigt oder durch Erdrutsche geschüttelt werden könnte.

Während die meisten Offenlegungspflichten von den Staaten geregelt werden, schreibt die Bundesregierung eine solche vor: die Offenlegung, dass bleihaltige Anstriche auf jedem vor 1978 gebauten Grundstück vorhanden sein können.

4. Informationen zur Hausbesitzervereinigung

Wenn das Haus von einem Hauseigentümerverband (HOA) verwaltet wird, sollten Sie dies offen legen. Sie müssen auch über die finanzielle Gesundheit der HOA Bescheid wissen und diese Informationen dem Käufer zur Verfügung stellen, damit dieser eine fundierte Kaufentscheidung treffen kann.

"Ein Käufer, den ich kenne, kaufte eine Eigentumswohnung, und der Verkäufer vergaß versehentlich, dem Käufer die letzten 12 Monate der Besprechungsnotizen zu geben", sagt Ed Kaminsky, President und CEO von SportStar relocation in Manhattan Beach, Kalifornien."Sieben Monate später wurde der Käufer für Immobilienverbesserungen mit 30.000 US-Dollar bewertet. Der Verkäufer wurde daraufhin vom Käufer verklagt, weil er diese wichtigen Hinweise nicht offengelegt hat. "

5. Reparaturen

Was hast du repariert und warum? Käufer müssen die Reparaturhistorie des Hauses kennen, damit ihr Hausinspektor besondere Aufmerksamkeit auf Problembereiche lenken und sich der möglichen zukünftigen Probleme bewusst sein kann. Texas Gesetz, zum Beispiel, erfordert Verkäufer, um vorherige strukturelle oder Dachreparaturen zu offenbaren; Deponie, Absetzen, Bodenbewegungen oder Verwerfungen; und Mängel oder Fehlfunktionen in Wänden, Dach, Zäunen, Fundament, Fußböden, Gehwegen und anderen aktuellen oder früheren Problemen, die die strukturelle Integrität des Hauses beeinträchtigen. Möglicherweise müssen Sie auch elektrische oder sanitäre Reparaturen und andere Probleme offenlegen, über die Sie Bescheid wissen möchten, wenn Sie das Haus kaufen und darin wohnen möchten.

6. Wasserschäden

Wenn Wasser dort eindringt, wo es nicht sollte, kann es persönliche Besitztümer beschädigen, die Struktur des Hauses unterminieren und sogar eine Gesundheitsgefahr schaffen, wenn es Schimmelwachstum fördert. Verkäufer sollten vergangene oder gegenwärtige Lecks oder Wasserschäden offenlegen. Michigan zum Beispiel verlangt von Verkäufern, dass sie Beweise für Wasser in einem Keller- oder Kriechraum, Dachlecks, große Schäden durch Überschwemmungen, die Art des Wasserleitungssystems (z. B. galvanisiert, Kupfer, andere) und bekannte Sanitärprobleme offen legen. Es kann schwierig sein, über Wasserprobleme (und viele andere Arten von Problemen) Bescheid zu wissen, wenn Sie das Haus umdrehen und es nur für ein oder zwei Monate besitzen.

"Es gibt viele Risiken für Flipper oder andere Personen, die an einem Hausabschluss beteiligt sind, wo auf dem Grundstück etwas Arbeit benötigt wird, was beim Durchgehen nicht offensichtlich ist, besonders im Winter oder während einer Trockenperiode", sagt Bill Price. Illinois Wirtschaftsanwalt. "Im Winter kann ein Dach, das undicht ist oder sehr alte Schindeln hat, vom Käufer oder seinem Hausinspektor nicht inspiziert werden. In ähnlicher Weise kann ein trockener Spruch Probleme mit einem undichten Keller verbergen. "Überprüfen Sie in Situationen wie diesen, wie viel Schutz die Gesetze Ihres Staates bieten, wenn Sie Informationen offenlegen, die Sie sonst nicht kennen würden.

7. Fehlende Gegenstände

Manchmal haben Hauskäufer so viel im Kopf, dass sie vielleicht nicht bemerken, dass ein Haus eine wesentliche Komponente vermisst, bis sie sich hineinbewegt haben. Die Offenlegungsgesetze einiger Staaten versuchen, dieses Problem zu verhindern. Texas und Michigan zum Beispiel verlangen von den Verkäufern, ob sie eine lange Liste von Gegenständen vorweisen können, darunter Küchengeräte, zentrale Klimaanlage und Heizung, Regenrinnen, Abluftventilatoren und Warmwasserbereiter.

8. Andere mögliche Angaben

Käufer müssen wissen, ob sich das Haus in einem besonderen historischen Stadtteil befindet, da dies Auswirkungen auf ihre Fähigkeit zur Durchführung von Reparaturen und Änderungen hat, und es könnte auch die Kosten dieser Aktivitäten erhöhen.

Das texanische Gesetz verlangt von Verkäufern, dass sie aktive Termiten oder andere holzzerstörende Insekten, Termiten- oder Holzrottschäden, die repariert werden müssen, frühere Termitenschäden und frühere Termitenbehandlungen offen legen.Michigan und North Carolina Gesetz erfordert auch Verkäufer, um jede Geschichte von Befall zu offenbaren. Konsultieren Sie die Gesetze Ihres Bundesstaates, um festzustellen, ob Sie Informationen über Schädlinge offenlegen müssen.

Möglicherweise müssen Sie auch Probleme mit der Entwässerung oder Klassifizierung, Zonierung, anhängigen Rechtsstreitigkeiten, Änderungen ohne Genehmigung, Grenzstreitigkeiten und Erleichterungen offen legen.

Offenlegung

Einige Bundesstaaten wie Michigan und North Carolina verlangen von Verkäufern die Verwendung eines bestimmten Offenlegungsformulars. Wenn nicht, wird Ihre State Department oder Kommission von Immobilien oder staatlichen Makler-Verband in der Regel ein empfohlenes Formular haben Sie verwenden können. Das Formular kann mehr oder weniger umfassend sein als das, was das staatliche Gesetz verlangt. Wenn das Formular nicht umfassend genug für Ihre Situation ist, ergänzen Sie es mit einer Liste der zusätzlichen Elemente, die Sie offenlegen möchten. Der Verkäufer sollte alle Offenlegungen schriftlich gegenüber dem Käufer vornehmen, und sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollten das Dokument unterzeichnen und datieren. Seien Sie sicher, dass Sie überprüfen, was Sie offenlegen müssen, und wie es formuliert werden sollte, mit einem Immobilienanwalt.

The Bottom Line

Selbst wenn eine bestimmte Offenlegung in Ihrer Region nicht erforderlich ist und Sie Informationen über ein Haus haben, die einen Käufer unglücklich machen könnten, möchten Sie es vielleicht trotzdem offen legen. Zusätzlich zu den moralischen Gründen, mit potenziellen Käufern ehrlich zu sein - und dem Wunsch, die Kosten und den Aufwand einer Klage zu vermeiden - haben Sie einen guten Ruf zum Schutz. Wenn Sie Bedenken haben, ob Sie den Zustand der Immobilie korrekt angegeben haben, wenden Sie sich an einen Immobilienanwalt in Ihrem Bundesstaat.