Eine gute Sache, ein Haus zu besitzen: Es ist nicht nur ein Ort zum Leben und eine Investition (ein guter, Sie hoffen), es kann auch eine Quelle von Bargeld sein, wenn Sie es brauchen ..

Wenn Sie bereits in Ihrem Haus leben - und das haben Sie schon seit ein paar Jahren -, tauchen wahrscheinlich zwei finanzielle Begriffe auf: Refinanzierung und Eigenheimkredite. Vielleicht wissen Sie ein wenig über sie, aber nicht genug, um finanzielle Entscheidungen zu treffen. Sie werden oft im selben Satz verwendet, aber sie unterscheiden sich drastisch.

Beide Begriffe haben zwar eines gemeinsam: Sie beziehen sich auf das Sammeln von Geld über Ihr Zuhause. Hier ist ein Szenario: Vor zehn Jahren, als Sie Ihr Haus zum ersten Mal kauften, waren die Zinssätze fast 6% auf Ihre 30-jährige Festhypothek. Im Jahr 2015 könnten Sie eine Hypothek für rund 4% erhalten. Zwei Punkte könnten ein paar hundert Dollar von Ihrer monatlichen Zahlung klopfen und weit mehr von den Gesamtkosten für die Finanzierung Ihres Hauses.

Oder betrachten Sie ein zweites Szenario: Sie haben bereits einen hervorragenden Zinssatz, aber Sie suchen nach etwas mehr Geld, um für ein neues Dach zu bezahlen oder ein Deck zu Ihrem Haus hinzuzufügen. Dort könnte ein Home-Equity-Darlehen attraktiv werden. Mit der Zeit erzeugt eine Kombination aus der Rückzahlung Ihres Darlehens und Ihrer Immobilie im Wert einen schuldfreien Wert in Ihrem Haus, gegen den Sie sich Geld leihen können.

Lassen Sie uns jede dieser Optionen im Detail betrachten.

Refinanzierung

Refinanzierung ist im Grunde einen neuen Kreditgeber zu finden, um Ihre alte Hypothek Gleichgewicht im Austausch für eine neue Hypothek zu einem niedrigeren Satz zu zahlen. Manchmal wird Ihr aktueller Kreditgeber auch eine Refinanzierung vornehmen.

Zwei Typen. Es gibt zwei Arten von "Refis" (Hypothekarkredite zur Refinanzierung): die Zins- und Laufzeitrefinanzierung und das Auszahlungsdarlehen. Eine Rate / Laufzeit-Refi beinhaltet kein Geld, das den Besitzer wechselt, außer den mit dem Abschluss verbundenen Kosten. Mit einem Auszahlungs-Refi erhalten Sie etwas Geld zurück - indem Sie Eigenkapital von Ihrem Haus in Form von Bargeld mitnehmen. Weitere Informationen finden Sie unter Cash-Out vs. Rate / Term Mortgage Refinanzierungskredite .

Eine gute Verwendung dieses Geldes besteht darin, andere Schulden abzuzahlen - Kreditkarten, Studentendarlehen, Arztrechnungen und dergleichen.

Betrachten Sie die Kosten. Ein niedriger Zinssatz, der Ihnen Hunderte pro Monat erspart, muss ein Kinderspiel sein, oder? Nur sehr wenige finanzielle Entscheidungen werden gekürzt und getrocknet, und das ist keine Ausnahme. Das Problem ist die Schließung von Kosten. Selbst bei einer Refinanzierung sind diese Kosten wahrscheinlich 1% bis 1,5% Ihres Darlehensbetrages. Wenn Sie refinanzieren, sollten Sie planen, für mehr als ein Jahr in Ihrem Haus zu leben. In der Tat, wenn Sie Ihre Abschlusskosten durch eine niedrigere monatliche Zahlung innerhalb von 18 Monaten wieder hereinholen können, ist es wahrscheinlich eine gute Idee, das refi zu tun. Um mehr zu erfahren, lesen Sie: Wann (und wann nicht), um Ihre Hypothek zu refinanzieren.

Home-Equity-Darlehen

Da Wohnimmobiliendarlehen durch Ihr Eigentum abgesichert sind, haben sie tendenziell niedrigere Zinssätze als persönliche, unbesicherte Kredite. Der einzige Haken: Wenn Sie auf Ihr Haus-Darlehen zurückgreifen, kommt der Verleiher nach Ihrem Haus.

Zwei Möglichkeiten. Es gibt zwei Arten von Eigenheimkrediten. (Technisch gesehen sind sie ziemlich unterschiedlich, aber wir werden sie zusammenfügen.) Ein traditionelles Home-Equity-Darlehen ist ähnlich wie eine 30-jährige Hypothek. Wenn Sie zugelassen sind, erhalten Sie ein Darlehen, das Sie innerhalb eines festgelegten Zeitraums mit einem festgelegten Zinssatz (in den meisten Fällen) bezahlen. Siehe Home-Equity-Darlehen: Was Sie wissen müssen und Home-Equity-Darlehen: Die Kosten , um mehr zu erfahren.

Eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) ist so etwas wie eine Kreditkarte, die an das Eigenkapital in Ihrem Haus gebunden ist. Sie können so wenig oder so viel von dieser Kreditlinie ausleihen, wie Sie wollen. Während der Ziehungsfrist zahlen Sie nur Zinsen. Sobald die Rückzahlungsperiode beginnt, zahlen Sie Kapital und Zinsen (siehe Home-Equity-Darlehen vs. HELOC: The Difference ).

Diese Arten von Darlehen haben Abschlusskosten und Sie müssen verschiedene Dokumente einreichen, um nachzuweisen, dass Sie qualifiziert sind. Im Allgemeinen haben Wohnungsbaudarlehen einen höheren Zinssatz als herkömmliche Hypotheken, aber das ist nicht immer der Fall. Achten Sie auch auf Kreditgeber, die nur einen Einführungspreis inserieren. Sie können ein Jahr lang 1. 99% sehen, gefolgt von einer Bandbreite von bis zu fast 10%. Es kann auch einen Mindestbetrag geben, den Sie ausleihen müssen. (Siehe Wie HELOCs Sie verletzen können , um mehr über die Nachteile dieser Kredite zu erfahren.)

Können Sie sich refinanzieren? In der Tat können Sie. Wie bei einer traditionellen Hypothek, wenn Sie Ihren Zinssatz senken können, von einem variabel verzinslichen Kredit zu einem mit einem festen Zinssatz konvertieren oder eine Ballonzahlung vermeiden - oder wenn Sie mehr Barmittel aus Ihrem Eigenkapital herausziehen möchten - könnte dies sinnvoll sein für Sie. Denken Sie daran, dass Sie jedes Mal, wenn Sie etwas refinanzieren, zusätzliche Abschlusskosten bezahlen und Sie das Darlehen verlängern könnten, wodurch Ihre Gesamtzinszahlungen höher werden.

One Caveat: Ihr Kredit-Score

Ihre Fähigkeit, in beiden Strategien zu leihen, hängt von Ihrer Kredit-Score ab. Wenn Sie schauen, um zu refinanzieren, und Ihre Kredit-Score ist niedriger als bei der ursprünglichen Kauf Ihres Hauses, Refinanzierung möglicherweise nicht in Ihrem besten Interesse. Bevor Sie durch den Prozess der Sicherung eines dieser Darlehen gehen, erhalten Sie Ihre drei Kredit-Scores. (Siehe Top-Orte, um einen kostenlosen Credit Score oder Bericht zu erhalten.) Wenn sie nicht über 740 liegen, sprechen Sie mit einem potenziellen Kreditgeber darüber, wie sich Ihr Ergebnis auf Ihren Zinssatz auswirken könnte.

Wenn Sie nicht vorhaben, für einen längeren Zeitraum in Ihrem Haus zu bleiben, könnte ein Home-Equity-Darlehen die bessere Wahl sein, da die Abschlusskosten weniger als ein Refi betragen.

The Bottom Line

Refinanzierung und Eigenheimkredite haben natürlich Nachteile. Wenn Sie sich refinanzieren, versuchen Sie nicht, ein weiteres 30-jähriges Darlehen aufzunehmen. Anstatt das gesparte Geld in die Tasche zu stecken, entscheiden Sie sich für ein kürzeres Darlehen - vielleicht eine 15-jährige Hypothek. Oder nehmen Sie ein 30-jähriges Darlehen und leisten Sie zusätzliche Zahlungen.Denken Sie daran, dass die Zahlung nicht so wichtig ist wie der Gesamtbetrag, den Sie über die Laufzeit des Darlehens bezahlen. Wenn Sie Ihren ersten Kredit für 10 Jahre zahlen und für weitere 30 refinanzieren, werden wahrscheinlich alle positiven Auswirkungen der Refinanzierung aufgehoben. Das Ziel sollte immer sein, Schulden so schnell wie möglich zu beseitigen.