Wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren, hängt alles von der Einschätzung ab. Wenn der Wert Ihres Hauses so niedrig ist, dass Sie unter Wasser sind, können Sie nicht refinanzieren. Wenn Ihr Schätzwert Ihr Eigenheim bei weniger als 20% platziert, werden Sie für die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) oder Bargeld an den Tisch kommen, um eine Refinanzierung in bar zu tätigen. Darüber hinaus erhalten Sie möglicherweise nicht den niedrigsten Zinssatz, da Kreditgeber Kreditnehmer mit weniger Eigenkapital als risikoreicher betrachten. Wenn Sie über Refinanzierung nachdenken, sollten Sie die wesentliche Rolle der Beurteilung in diesem Prozess verstehen.

Was ist eine Hausbeurteilung?

Ein Gutachten ist die Meinung eines lizenzierten oder zertifizierten Fachmanns über den Wert eines Hauses, der von einem unparteiischen Dritten bereitgestellt wird. Der Beurteiler wird dafür bezahlt, dass er den Dienst anbietet, Ihr Haus zu bewerten, aber er hat keine Haut im Spiel, wenn es darum geht, ob Sie in der Lage sind, sich aufgrund des Wertes, den er oder sie antrifft, zu refinanzieren. Bei einer Refinanzierung schützt das Gutachten die Bank, indem sie sicherstellt, dass sie dem Kreditnehmer nicht mehr Geld leiht, als die Immobilie wert ist. Wenn das Eigentum später aus irgendeinem Grund in Zwangsvollstreckung geht, will der Verleiher in der Lage sein, das Eigentum wiederzuverkaufen und sein Geld zurückzubekommen.

Der Gutachter besucht Ihr Haus zwischen 30 und 45 Minuten, um seine Abmessungen zu messen, seine Ausstattung zu prüfen und seinen Gesamtzustand innen und außen zu bewerten, Fotos von der Außenseite, der Garage und jedem Interieur zu machen. Zimmer. Er oder sie prüft dann die Aufzeichnungen der Eigenschaften, die Ihren ähnlich sind - idealerweise Eigenschaften in Ihrer Nachbarschaft, die vor kurzem verkauft haben. Basierend auf dem Hausbesuch und diesen Aufzeichnungen kommt der Gutachter zu einer professionellen Meinung darüber, wie viel Ihre Immobilie verkaufen würde, wenn Sie sie auf den Markt bringen. Die Bank verwendet diesen Wert - zusammen mit Ihrem Einkommen, Vermögen und Ihrer Kredithistorie - um zu bestimmen, wie viel Sie Ihnen verleihen werden.

Wie Home Appraisals auf dem heutigen Markt funktionieren

Drei Arten von Refinanzierungstransaktionen erfordern keine Bewertung. Weder die Straffungsrefinanzierung der Federal Housing Administration noch das Refinanzierungsdarlehen der Veterans Administration zur Zinssenkung erfordern eines. In bestimmten Fällen schreibt das Home Affordable Refinance Programm auch keinen vor. Alle anderen Arten von Refinanzierungstransaktionen erfordern eine Bewertung.

Bundesvorschriften schreiben vor, wie Kreditgeber und Gutachter sich während des Bewertungsprozesses verhalten müssen. Nach der Immobilienkrise wollte die Regierung die Unabhängigkeit der Sachverständigen erhöhen, um die Möglichkeit der Kreditvergabe auf der Grundlage überhöhter Werte zu verhindern. Die Dodd-Frank und Truth in Lending Acts verlangen nun, dass Bewertungen "unabhängig und frei von unangemessenem Einfluss und Zwang durchgeführt werden."

Da die Unabhängigkeitsanforderungen der föderalen Gutachter einen engen Bereich annehmbarer Interaktionen zwischen Gutachter und Kreditsachbearbeiter definieren, befürchten Kreditgeber, dass jeder Kontakt mit Gutachtern als Verstoß gegen das Gesetz ausgelegt werden könnte, indem versucht wird, die Beurteilung des Gutachters zu beeinflussen, bevor die Prüfung abgeschlossen ist. .. Kreditgeber sind auf der sicheren Seite, um die Möglichkeit schwerer Disziplinarmaßnahmen zu vermeiden. Kreditsachbearbeiter und Makler können weder den Gutachter noch den Kreditnehmer auswählen. Kreditnehmer können auch keine Bewertung abgeben, die für einen anderen Kreditgeber durchgeführt wurde, obwohl sie "der Bank mitteilen können, dass eine andere Schätzung vorliegt und die Bank den Bewertungsbericht direkt von der anderen Institution anfordern kann. "

Der Kreditgeber wird das Gutachten oft von einer Drittpartei, einer so genannten Appraisal Management Company (AMC), bestellen." Die Verwendung eines AMC ist keine Voraussetzung, aber das ist der übliche Ansatz für die Unabhängigkeit von Sachverständigen ", sagt Joe Parsons. Offizier bei PFS Funding in Dublin, Kalifornien, Regionalbanker und Hypothekenmakler.

Viele Kreditgeber - vor allem kleine, lokale - haben direkte Überweisungsbeziehungen mit einer kleinen Gruppe von Gutachtern und verwenden kein AMC. Oder der Kreditgeber kann eine eigene unabhängige Bewertungsabteilung haben. Der Gutachter sollte lokale Kenntnisse des Gebiets haben (Marktkompetenz genannt). Von den Schätzern wird erwartet, dass sie die von der Appraisal Foundation, einer Berufsorganisation, herausgegebenen Einheitlichen Standards der Berufsbeurteilungspraxis befolgen, obwohl diese Standards kein Gesetz sind.

Home Appraisal Fees

Die Beurteilungsgebühren variieren je nach Staat, aber die Gutachter müssen für das Gebiet übliche und angemessene Gebühren berechnen. Erwarten Sie $ 300 bis $ 500 für eine Bewertung eines Standard Einfamilienhauses zu zahlen.

"Komplexere Immobilien sind teurer, weil die Inspektion mehr Zeit in Anspruch nimmt", sagt Erin Benton, Vice President von Decorum Valuation Services, einer Verwaltungsgesellschaft in Ellicott City, Maryland.

Sie müssen die Gebühr im Voraus bezahlen. der Zeitpunkt der Schätzung, nicht beim Schließen; Unabhängig davon, ob Ihr Darlehen geschlossen wird, erledigt der Gutachter die Arbeit noch. Während die Gebühr lohnend scheinen mag, wenn es Ihnen ermöglicht, die Refinanzierungsbedingungen zu erhalten, die Sie wünschen, kann es wie eine Verschwendung von Geld scheinen, wenn eine niedrige Schätzung bedeutet, dass Sie sich nicht refinanzieren können.

Da die Kreditgeber zum Zeitpunkt der Abtretung den Wert eines Hauses oder den erwarteten "Zielwert" nicht mit einem Sachverständigen besprechen können, können Hausbesitzer die Schätzung eines Gutachters nicht abschätzen, ob ihr Wohnsitz wahrscheinlich hoch genug ist, um sie zu refinanzieren. bezahlen Sie für den Service, wie sie vor den neuen Regelungen sein konnten. Bestenfalls können Sie auf Websites wie Zillow und Redfin nach neuen vergleichbaren Verkäufen suchen, aber ihre Aufzeichnungen sind möglicherweise unvollständig.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen Immobilienmakler zu bitten, eine vergleichende Marktanalyse durchzuführen und Ihnen Ausdrucke der letzten vergleichbaren Verkäufe des Multiple Listing Service zur Verfügung zu stellen, sagt Bruce Ailion, ein Agent bei RE / MAX Greater Atlanta. Fragen Sie nett, da sie Ihnen einen Gefallen tun - anders als ein Hausverkauf, wird der Agent keine Provision von Ihrer Refinanzierung verdienen.

Verbessern Sie Ihre Chancen auf eine hohe Bewertung

Der Wert, den der Gutachter für Ihr Zuhause bietet, hängt weitgehend von den letzten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien ab, aber Sie irren sich, wenn Sie glauben, dass Sie Ihrem Zuhause nicht helfen können. am oberen Ende seines potenziellen Beurteilungswerts.

Es ist ähnlich wie bei einem ersten Date, wie man sein Haus bewertet, sagt Ailion. Während Sie keine Ahnung haben, wie Ihr Partner Sie mögen oder bewerten wird, verbessert Ihre gute Pflege Ihre Chancen, attraktiv zu sein. "So ist es mit der Einschätzung", sagt er.

"Ihre Immobilie sollte ordentlich und sauber, aufgeräumt und leicht zu inspizieren sein. Alle Haustiere sollten enthalten sein und Gerüche maskiert. Sie wollen nicht, dass der Gutachter schnell geholt wird ", sagt Ailion.

So beschreiben Gutachter ihre Arbeitsweise:

"Im Allgemeinen sollte es keine Rolle spielen, wenn Ihr Rasen nicht gemäht wird oder Ihr Haus ein Durcheinander ist", sagt Ralph J. Vaccari, Präsident von Vaccari & Associates in

Marblehead, Mass. "Es ist jedoch wichtig zu erkennen, dass ein schmutziges oder ungepflegtes Haus sein Erscheinungsbild von Abnutzung über das normale hinaus erhöhen kann, und diese Bedingung kann in der Tat den Wert beeinflussen. "

Der Gutachter kümmert sich um Folgendes, sagt Vaccari:

• Außen- und Innenausstattung
• Gesamtraumzahl
• Funktionalität, einschließlich Innenraumdesign und -layout, und funktionale Veralterung
• Verbesserungen an Küchen und Bädern , Fenster, das Dach und die Systeme des Hauses (Heizung, Elektrik und Sanitär) in den letzten 15 Jahren, die das Haus aktueller, funktioneller und lebenswerter machen
• Zustand und Alter der Haussysteme > äußere Annehmlichkeiten wie Garagen, Terrassen und Veranden
• Standort
• unattraktive Merkmale, wie ein äußeres Erscheinungsbild, das mit dem Rest der Nachbarschaft unvereinbar ist
• Es ist eine gute Idee, auf Merkmale hinzuweisen, die möglicherweise nicht sofort Offensichtlich könnte dies zu der Wertschätzung des Gutachters beitragen, sagt Parsons.

Bevor der Abschätzer kommt

Die Vorbereitung Ihres Hauses auf den Besuch eines Gutachters ist jedoch anders als die Vorbereitung für einen potenziellen Käufer.

"Wenn Sie Ihr Haus einem potenziellen Käufer öffnen, möchten Sie emotionale Reaktionen auslösen", sagt Parsons. "Als Verkäufer möchten Sie, dass sich dieser Käufer vorstellen kann, wie glücklich und komfortabel er sein wird. Solche subjektiven Überlegungen treffen auf eine Beurteilung nicht zu ", sagt er.

Vaccari fügt hinzu, dass ein Eigenheimbesitzer keine Änderung vornehmen würde, wie zum Beispiel alten Teppich aufzureißen, um Holzböden zu enthüllen, für eine Bewertung, wie er oder sie für einen Verkäufer sein könnte. Aber das Auffrischen der Farbe des Hauses, innen und außen, kann helfen, ebenso wie die Unordnung beseitigen kann, um den vollen Zugang und das Betrachten aller Bereiche des Hauses, einschließlich des Kellers, zu ermöglichen.

Schließlich: "Wenn die Steueraufzeichnungen falsch sind, weisen Sie darauf hin", sagt Ailion.

Ansonsten liegt es in der Verantwortung des Gutachters, Probleme zu entdecken und Fragen zu stellen, wo es gerechtfertigt ist, sagt Vaccari.

Wenn Sie eine gute Einschätzung sichern

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben einen wichtigen Schritt bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek abgeschlossen. Jetzt ist es Zeit, mit Ihrem Kreditsachbearbeiter die nächsten Schritte zu durchlaufen. Wenn Sie eine günstige Bewertung erhalten haben, dann nutzen Sie ein Tool wie den Hypothekenrechner von Investopedia, um die Zinssätze für eine refinanzierte Hypothek für ein Haus mit Ihrem Wert zu recherchieren. Wenn Sie mit diesen Zahlen bewaffnet sind, können Sie mit Verhandlungsmacht helfen, wenn Sie sich mit Ihrem Kreditgeber treffen.

Eine zweite Meinung zu einer niedrigen Einschätzung erhalten

Manchmal ist der Wert des Gutachters nicht nur niedriger als Sie es sich wünschen, sondern niedriger als Sie glauben, dass Ihr Zuhause wert ist.

"Eine Einschätzung ist nur die Meinung einer Person", sagt Ailion. "Während dies eine geschulte und gebildete Meinung ist, wie bei allen Berufen, gibt es gute und schlechte Praktizierende. "

Gibt es angesichts der strengen bundesstaatlichen Vorschriften für dieses Verfahren alles, was Sie gegen eine geringe Einschätzung tun können?

"Wenn der Hausbesitzer den Wert der Schätzung nicht mag, kann er einen Brief an den Kreditgeber oder AMC schreiben, aber die Chance, dass ein Gutachter seine oder ihre Meinung ändert, ist sehr gering, es sei denn, der Hausbesitzer hat überwältigende Beweise dass der Wert aus ist ", sagt Benton.

Ihre Beschwerde ist nur dann erfolgreich, wenn Sie zeigen, dass der Gutachter einen erheblichen Fehler gemacht hat, z. B. die Quadratmeterzahl oder die Zimmeranzahl falsch angegeben hat; eine wichtige Annehmlichkeit außer Acht lassen, wie ein Pool oder ein Spa; oder einen vergleichbaren Verkauf außer Acht zu lassen, der einen höheren Wert stützen könnte, während "Cherry Picking" ein weniger geeigneter Vergleich ist, der einen niedrigeren Wert anzeigen würde, sagt Parsons.

Sie könnten auch einen Fall anführen, indem Sie darauf hinweisen, dass die Comps in einem minderwertigen Schulbezirk oder einer minderwertigen Unterteilung ohne HOA mit Schwimmbädern und Tennisplätzen waren, so dass alle vergleichbaren Produkte Distressed oder REO-Verkäufe waren. oder, dass sie andere negative Externalitäten haben, die den Wert beeinflussen, wie zum Beispiel auf einer belebten Straße zu sein, sagt Ailion. Erklären Sie, warum sie anders sind und nicht mit Ihren übereinstimmen. Sie müssen beweisen, dass bei den ausgewählten Vergleichswerten ein Fehler vorliegt. "

Ihre Optionen, wenn die Bewertung niedrig ist

Wenn Sie eine niedrige Bewertung nicht erfolgreich in Frage stellen können, wie stellen Sie sicher, dass die Refinanzierung durchläuft? Wenn Sie mit weniger als 80% Eigenkapital bewertet werden - das heißt, der Darlehensgeber verlangt, dass Sie für eine private Hypothekenversicherung bezahlen - können Sie eine Refinanzierung in bar durchführen und mehrere Tausend Dollar zum Abschluss bringen, um zu diesem magischen 80% Darlehen zu kommen. -Verhältnis und vermeiden PMI. Sie können PMI auch vorerst bezahlen. Wenn die Wohnimmobilienpreise weiter steigen, können Sie vergleichbare Verkäufe an Ihren Hypothekenpfleger tätigen und ihn bitten, den PMI zu entfernen, auch wenn Sie noch nicht viel von Ihrem Kapital abbezahlt haben. Wenn Sie jedoch feststellen, dass Sie sich unter Wasser befinden, können Sie nur darauf warten, dass sich der Markt verbessert, wenn Sie nicht für ein staatliches Unterstützungsprogramm wie HARP in Frage kommen.

Die letzte Zeile

Wenn Sie verstehen, wie der Beurteilungsprozess funktioniert, haben Sie die beste Chance, einen Gutachter zu veranlassen, der Immobilie den höchstmöglichen Wert zuzuweisen.Beurteilungen kommen nicht immer auf die Werte, auf die die Kreditnehmer hoffen, und sie sind ein menschlicher Prozess, der Platz für Subjektivität und Fehler bietet. Sie können eine geringe Einschätzung anfechten, aber Sie werden nur mit starken Daten Erfolg haben, um Sie zu unterstützen.