Sie könnten aus verschiedenen Gründen über die Refinanzierung Ihres Home-Equity-Darlehens nachdenken. Vielleicht möchten Sie Ihre monatliche Zahlung senken, indem Sie einen niedrigeren Zinssatz erhalten oder Ihre Kreditlaufzeit verlängern. Vielleicht möchten Sie Ihre Darlehenslaufzeit verkürzen, damit Sie auf lange Sicht weniger Zinsen zahlen und früher schuldenfrei sind. Vielleicht möchten Sie sogar mehr Geld aus Ihrem Haus nehmen. Was auch immer Ihr Grund ist, hier sind Ihre Optionen und die Schritte, die Sie in jedem Fall ergreifen müssen.

Option 1: Führen Sie eine Cash-Out-Refinanzierung durch.

Eine Auszahlung der Refinanzierung Ihres Hauses kann ein guter Weg sein, einen Home-Equity-Kredit zu refinanzieren, wenn Sie auch Ihre erste Hypothek refinanzieren möchten. Wenn Ihr neues Darlehen schließt, wird ein Teil des Erlöses in die Zahlung Ihrer ersten Hypothek gehen und der Auszahlungsteil wird Ihr altes Eigenheimdarlehen abzahlen. Wenn Sie genug Eigenkapital haben, könnten Sie sogar etwas zusätzliches Geld einstecken. (Erfahren Sie mehr in Wie Sie Ihre Home Equity für Bargeld nutzen können und Wie Sie zwei Hypotheken zu einem kombinieren? )

Stellen Sie sich diese Fragen, wenn es Sinn macht, Ihre erste Hypothek zu refinanzieren: Haben Sie einen variabel verzinslichen Kredit, den Sie in ein festverzinsliches Darlehen umwandeln wollen, bevor die Zinsen steigen? Haben Sie ein festverzinsliches Darlehen mit einem höheren Zinssatz als Sie heute bekommen könnten? (Lesen Sie Sollten Sie Ihre Hypothek refinanzieren, wenn die Zinsen fallen? ) Haben Sie einen FHA-Kredit (siehe FHA-Kredite verstehen ), der das Einzige war, für das Sie sich zu diesem Zeitpunkt qualifizieren konnten, Aber jetzt haben sich Ihre Umstände verbessert und Sie hätten gerne ein günstigeres konventionelles Darlehen ohne Hypothekenversicherung? Es gibt viele Gründe, warum Sie möchten, um Ihre erste Hypothek zu refinanzieren. Sparen Sie Geld oder gehen Sie von einem nicht nachhaltigen Kredit in einen, den Sie besser verwalten können, sollten Sie Ihre Hauptüberlegungen sein.

Um sich für eine Auszahlung refinanzieren zu können, müssen Sie mindestens sechs Monate im Besitz des Hauses gewesen sein. Sie müssen genügend Eigenheimkapital haben, um den Kapitalguthaben Ihrer ersten Hypothek abbezahlen zu können, das zu begleichen, was Sie Ihrem Eigenheimkredit schulden, und dennoch einen Anteil von 20% an Ihrem Wohneigentum haben. Kreditgeber verkaufen ihre Hypotheken üblicherweise an Fannie Mae oder Freddie Mac. Um dies zu tun, müssen sie Fannies oder Freddies Kreditrichtlinien folgen. Fannie wird keine auszahlbaren Refinanzierungsdarlehen an einem einzigen Hauptwohnsitz (dh Ihrem Haus) mit einem Beleihungsauslauf von über 80% kaufen. Wenn Sie ein hohes Darlehen haben (die Limits variieren je nach Land), kann Ihr LTV-Verhältnis nicht höher als 60% sein. Wenn Sie Ihre Immobilie in den letzten sechs Monaten zum Verkauf angeboten haben, beträgt der maximal zulässige Beleihungswert 70%.Sie benötigen auch eine minimale Kredit-Score von 640 bis 680, abhängig von Ihrem Darlehen-zu-Wert-Verhältnis. Verstehen Sie, dass Kreditgeber ihre eigenen, strengeren Standards haben können (siehe Wie Lender Overlays Prevent Mortgages ) und verlangen Sie eine höhere Punktzahl. Weitere Informationen finden Sie unter Warum ist das Verhältnis zwischen Darlehen und Wert von Bedeutung?

Hier sehen Sie ein Beispiel dafür, wie die Loan-to-Value-Anforderungen bei einer typischen Auszahlungsrefinanzierung funktionieren, für die ein LTV von 80% erforderlich ist. Wenn Ihr Haus $ 300, 000 wert ist, müssen Sie $ 60, 000 an Eigenkapital übrig haben, nachdem Sie eine Auszahlungsreferenz durchgeführt haben. Das bedeutet, dass Ihre erste Hypothek plus Ihr Home-Equity-Darlehen nicht mehr als $ 240, 000 betragen kann. Es ist gut zu verstehen, wie die Berechnung funktioniert (siehe Wie berechne ich, wie viel Eigenkapital ich habe? ), Aber Sie können einen Online-Cash-Out-Refinanzierungsrechner verwenden, um die Mathematik für Ihre Situation schnell zu berechnen. Um herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie haben, wird Ihr Kreditgeber eine Schätzung bestellen, die Sie ein paar hundert Dollar kosten wird. (Erfahren Sie mehr in The Home Appraisal: Ihr Schlüssel zu einer erfolgreichen Refinanzierung .)

Der Nachteil bei der Auswahl der Refi-Option für Auszahlungen besteht darin, dass die mit einer ersten Hypothek verbundenen Abschlusskosten in der Regel viel höher sind als diejenigen, die mit einem Home-Equity-Darlehen verbunden sind. Wenn Sie sich refinanzieren, um Geld zu sparen, müssen Sie Ihre Break-even-Periode berechnen und sehen, wie viele Monate Sie für das neue Darlehen benötigen, bevor Sie nach Abschluss der Kosten ankommen. Je kürzer die Break-Even-Periode, desto besser. Ihr Darlehensgeber kann Ihnen erlauben, Ihre Abschlusskosten zu finanzieren, was den zusätzlichen Kostenaufwand auf kurze Sicht verringert. Aber wenn es Ihr Ziel ist, langfristig weniger auszugeben, zahlen Sie diese im Voraus. Andernfalls werden Sie Zinsen zahlen, bis Ihr Darlehen ausgezahlt ist. Eine andere Möglichkeit, wenn Sie eine relativ kleine Hypothekenbilanz refinanzieren, ist es, einen Kreditgeber zu finden, der ein Spezialprodukt anbietet. Zum Beispiel bietet die U. S. Bank eine Smart Refinance für Salden von weniger als 150.000 USD ohne Abschlusskosten an.

Option 2. Refinanzierung in ein neues Home-Equity-Darlehen

Wenn Sie mit Ihrer ersten Hypothek zufrieden sind, sollten Sie sich mit einem neuen Home-Equity-Darlehen um die Refinanzierung kümmern. Vielleicht möchten Sie einen neuen Kredit in der gleichen Höhe wie das, was Sie auf Ihrem aktuellen Kredit schulden, um Geld mit einem niedrigeren Zinssatz und / oder kürzeren Laufzeit zu sparen. Sie könnten an einem neuen Darlehen für einen größeren Betrag interessiert sein, wenn Sie neue Ausgaben haben, für die Sie ausleihen möchten. Oder Sie möchten vielleicht einen neuen Kredit mit einer längeren Laufzeit, um Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglicher zu machen, unter Berücksichtigung, dass Sie auf diese Weise langfristig mehr Zinsen zahlen werden. Aber es ist eine bessere Option, als Ihr bestehendes Darlehen ausfallen zu lassen, wenn Sie Schwierigkeiten haben, die Zahlungen durchzuführen. (Lesen Sie Home-Equity-Kredite: Was Sie wissen müssen .)

Auch hier müssen Sie die Mindestanforderungen an das Kreditvolumen erfüllen, um sich zu qualifizieren, aber diese Anforderungen sind bei Eigenheimen geringer. Darlehen als für eine Auszahlung Refinanzierung. Die Anforderungen variieren je nach Kreditgeber, aber wenn Sie beispielsweise einer Kreditgenossenschaft angehören, können Sie möglicherweise bis zu 90% oder sogar 100% des Wertes Ihres Eigenheims leihen, insbesondere wenn Sie ausgezeichnete Kredit- und Kreditbedingungen haben.Sie benötigen eine Kredit-Score von mindestens 620 für ein Home-Equity-Darlehen, obwohl Ihr Zinssatz mit einem so niedrigen Ergebnis ziemlich hoch sein wird. Die besten Preise gehen an Kreditnehmer mit Noten von 740 oder höher. Kreditgeber zahlen oft die meisten oder alle Abschlusskosten auf ein Home-Equity-Darlehen, es sei denn, Sie schließen das Darlehen innerhalb der ersten 24 bis 36 Monate, in diesem Fall müssen Sie dem Kreditgeber einige hundert bis einige tausend Dollar für den Abschluss zurückzahlen Kosten, abhängig von Ihrem Standort und Kreditgröße.

Sie müssen Angebote von mehreren Kreditgebern erhalten, um zu sehen, wie sich der Zinssatz eines neuen Home-Equity-Darlehens mit einem Auszahlungs-Refi vergleicht, vorausgesetzt, Sie sind an beiden Optionen interessiert und qualifizieren sich dafür. Im Allgemeinen haben Wohnbaufinanzierungen und Auszahlungsrefis höhere Zinssätze als die einfache Refinanzierung einer ersten Hypothek. Eine Auszahlungsrefinanzierung hat manchmal auch einen höheren Zinssatz als ein Eigenheimdarlehen. In jedem Fall hängt die Rate von Ihrem Kredit-zu-Wert-Verhältnis und Ihrer Kreditwürdigkeit ab. (Siehe Understanding Home-Equity Loan Rates .)

Bei der Auszahlung der Refinanzierung oder des neuen Home-Equity-Darlehens müssen Sie alle üblichen Hypothekenqualifikationsstandards erfüllen, z. ausreichendes Einkommen und niedrig genug Schulden, um die vorgeschlagenen monatlichen Zahlungen, eine stetige Beschäftigungsgeschichte und eine gute Kredit-Score. Sie müssen auch Unterlagen einreichen, um sich finanziell zu qualifizieren. Sammeln Sie Ihre zwei letzten Kontoauszüge, Pay Stubs, W-2s und Bundessteuererklärungen; Seite mit Angaben zu den Versicherern für Eigenheimbesitzer; Kreditgeberpflichtige Hochwasserversicherung (siehe Understanding Lender-Required Flood Insurance ); Deklarationsseite, falls zutreffend; und Ihre jüngsten Hypotheken- und Eigenkreditdarlehen. Seien Sie bereit, andere Dokumente zur Verfügung zu stellen, wie der Kredit-Underwriter sie verlangt, besonders wenn Sie selbstständig sind. (Lesen Sie Self-Employed? 5 Schritte zum Scoring einer Hypothek .)

Das Endergebnis

Letztlich ist es die Aufgabe des Kreditgebers, ob Sie sich für eine Auszahlung Refinanzierung oder eine neue qualifizieren Home-Equity-Darlehen. Sie könnten sich bei einigen Kreditgebern und nicht bei anderen qualifizieren, da die Kreditstandards etwas variieren. Shoppen Sie mit Banken, Hypothekenmaklern, Online-Kreditgebern und Kreditgenossenschaften, um das beste Angebot zu finden. Und wenn Sie refinanzieren wollen, stellen Sie sicher, dass Sie den Erlös klug einsetzen (siehe 6 Tipps, um eine Hypothek zu erhalten ).