Der Hypothekenmarkt hat sich in den letzten zehn Jahren stark verändert. In der Vergangenheit konnte praktisch jeder eine Hypothek bekommen - sogar eine für viel mehr als sie sich leisten konnten. Zu dieser Zeit waren die Zinssätze höher, aber die Kreditvergabestandards waren einfacher. Heute ist es schwieriger, sich zu qualifizieren, aber die Zinsen sind niedriger.

Vielleicht haben Sie eine zweite Hypothek aufgenommen (häufiger als Eigenheimkredit bezeichnet), wenn die Zinsen höher waren. Das ist nur ein Grund, warum Sie Ihre Darlehen konsolidieren sollten. Aber solltest du? Macht es Sinn oder ist es am besten, die Darlehen getrennt zu halten?

Vier Gründe, um Ihre Hypotheken zu konsolidieren

Casey Fleming, ein Hypothekenberater bei C2 FINANCIAL CORPORATION und Autor von "The Loan Guide: Wie man die bestmögliche Hypothek erhält" nennt diese Gründe kann an die Konsolidierung denken.

1. Reduzieren Sie Ihren Zinssatz

Noch vor acht Jahren waren die durchschnittlichen Hypothekenzinsen deutlich höher. So erreichte die durchschnittliche 30-jährige Rate Mitte Juni 2007 ein Hoch von 6,74%. Aber im Oktober 2016 lag der Durchschnitt bei 3. 47% - mehr als 40% billiger als 2007. Eine niedrigere Rate könnte Tausende von Einsparungen für Ihr Darlehen bedeuten. Je niedriger der Zinssatz, desto weniger zahlen Sie über die gesamte Laufzeit des Darlehens.

2. Beseitigen Sie das Risiko einer variabel verzinslichen Hypothek

Da die Zahlungen zu Beginn einer variabel verzinslichen Hypothek oft niedriger sind, können Hauskäufer sich ein Haus kaufen, das sie sich später nicht leisten können. Und da die Hypothekenzinsen wahrscheinlich höher steigen, wie das Federal Reserve Board Ende 2014 signalisierte, könnten die Kunden die Zahlung in naher Zukunft für ihren Haushalt zu hoch bewegen. Die Konsolidierung Ihrer Hypotheken zu einer einzigen festverzinslichen Hypothek wird die Sorge um eine deutlich höhere Zahlung später in der Hypothek beseitigen, und es ist eine besonders gute Bewegung, wenn die Zinsen niedrig sind.

3. Bezahlen Sie Ihre Kredite schneller

Kombinieren Sie beide Darlehen in einer einzigen Zahlung, betrachten Sie einen kürzeren Kredit. Der Gesamtbetrag der Zinsen, die Sie zahlen werden, ist niedriger und die Eigenschaft oder Eigenschaften gehören Ihnen früher. Natürlich wird die Zahlung höher sein. Erinnern Sie sich an unser Beispiel der 30-jährigen festverzinslichen Hypothek auf dem $ 250, 000 Haus, das ungefähr $ 1, 150 pro Monat kosten würde? Wenn Sie dies zu einem 15-Jahres-Darlehen machen, steigen die monatlichen Kosten auf 1 811 Dollar - eine höhere Zahlung, aber weniger kostspielig im Laufe der Zeit, weil Sie in 15 Jahren weniger Zahlungen als in 30 Jahren leisten und weniger Zinsen zahlen. (Siehe auch: Wie man zwei Hypotheken zu einem verbindet und Wie die Hypotheken-Refinanzierung Ihr Nettovermögen beeinflusst. )

4. Senken Sie Ihre Zahlungen

Das einzige, was sinnvoll ist, ist, wenn Sie sich über Ihrem Kopf befinden. Das Problem ist, im Laufe der Zeit wird es normalerweise mehr kosten.(Sie können sich unter eine Hypothek nach dem Konkurs und der Abschottung ansehen.) Laut Fleming bedeuten "niedrigere monatliche Zahlungen selten niedrigere Lebenszeitkosten oder sogar niedrigere jährliche Zinskosten, weil der neue Kredit fast immer zurückgesetzt wird." Ihr Zahlungsplan wird auf einen längeren Zeitraum ausgedehnt, und weniger Ihrer Zahlung geht an den Auftraggeber. "

Da bei den meisten Hypotheken Zinsen anfallen, wird in den ersten Jahren einer neuen Hypothek ein geringerer Betrag Ihrer Zahlung an den Kunden überwiesen. Wenn Sie das Darlehen zurücksetzen, zahlen Sie auf lange Sicht mehr Zinsen. Deshalb finden es die Refinanzierer schwieriger, ihre Hypothek (en) zurückzuzahlen.

The Bottom Line

Wenn Sie Ihre Hypotheken konsolidieren, stellen Sie sicher, dass dies auf lange Sicht ein Vorteil für Sie ist. Sehen Sie sich den Gesamtbetrag an, den Sie für das Darlehen zahlen müssen, sowie das Tempo, mit dem Sie Eigenkapital aufbauen werden. Einfaches Vergleichen von Zahlungen ist kurzfristiges Denken. Laut Fleming: "Kein Tool wird häufiger dazu verwendet, Hausbesitzer in schlechte Geschäfte zu verwickeln als den monatlichen Zahlungsvergleich. Es ist zu einfach und kostet Hausbesitzer Millionen von Dollar jedes Jahr. In einer idealen Welt sollte die Laufzeit des neuen Darlehens gleich sein wie - oder kürzer als - die bestehenden Darlehen. "