Zwei Hypotheken zu haben, ist nicht so selten wie man denkt. Leute, die genug Eigenkapital in ihren Häusern anhäufen, können wählen, eine zweite Hypothek aufzunehmen. Sie könnten das Geld benutzen, um eine Schuld abzuzahlen, ein Kind zur Universität schicken, ein Unternehmen gründen oder einen großen Kauf tätigen.

Schauen wir uns ein Beispiel an: Sie haben vor zehn oder mehr Jahren eine Eigenkapitalbilligkeit aufgenommen und während der Ziehungsperiode - der Zeit, zu der Sie Ihre Kreditlinie "beziehen" konnten - Sie haben einen überschaubaren Betrag bezahlt: $ 275 pro Monat auf eine Kreditlinie von 100 000 $.

Gemäß den Bedingungen dieses Darlehens wurde nach zehn Jahren die Ziehungsperiode zur Rückzahlungsperiode - die nächsten 15 Jahre, in denen Sie das Darlehen wie eine Hypothek abbezahlen müssen. Aber wahrscheinlich haben Sie nicht erwartet, dass die Zahlung von 275 US-Dollar zu einer Zahlung von 700 US-Dollar wird, die sich sogar noch erhöhen könnte, wenn die Leitzinsen steigen.

Durch die Konsolidierung der beiden Darlehen könnten Sie potenziell mehr als 100 US-Dollar pro Monat einsparen und Ihren Zinssatz sperren, anstatt zu beobachten, wie es eskaliert, wenn der Prime steigt. Auf der anderen Seite möchten Sie vielleicht die Darlehen schneller auszahlen und bessere Konditionen haben, die Ihnen dabei helfen. Wie funktioniert diese Art der Konsolidierung und ist es eine gute Idee?

Wissen, was Sie beginnen mit

Um zu verstehen, was passiert, wenn Sie konsolidieren, müssen Sie ein paar Dinge über die aktuellen Darlehen wissen, die Sie haben. Wenn Sie, wenn Sie gehen, um Darlehen zu konsolidieren, erkennen Sie, dass Ihre zweite Hypothek verwendet wurde, um Geld aus Ihrem Haus aus irgendeinem Grund zu ziehen - genannt Auszahlung Darlehen - es kann Kosten für das neue Darlehen hinzufügen und reduzieren den Betrag für die Sie qualifizieren. Ausleihkredite sind höher bewertet, Kreditgeber sagen, weil der Kreditnehmer statistisch gesehen eher weg von dem Kredit ist, wenn sie in Schwierigkeiten geraten.

Dann gibt es die Rate / Laufzeit-Refinanzierung (refi). Diese Art von Darlehen ist einfach eine Anpassung an den Zinssatz und die Bedingungen Ihres aktuellen Darlehens. Das Darlehen gilt als sicherer für den Kreditgeber, weil der Kreditnehmer kein Geld einkassiert oder die Menge an Eigenkapital in der Immobilie reduziert. Möglicherweise haben Sie sich kürzlich refinanziert, als die Hypothekenzinsen auf historische Tiefststände fielen.

Warum sind diese Unterschiede wichtig? Laut Casey Fleming, Hypothekenberater bei C2 FINANCIAL CORPORATION und Autor von "The Loan Guide: Wie man die bestmögliche Hypothek erhält", sind sie wichtig, da die Bedingungen und der Betrag, den Sie für neue Hypotheken zahlen, sehr unterschiedlich sein können.

"Nehmen wir an, Sie und Ihr Nachbar erhalten beide 75% Loan-to-Value-Refinanzierung Darlehen, unter der konformen Kreditlimite von 417.000 $. Ihre ist eine Auszahlung, ist es nicht. Ihr Darlehen würde 0.625 Punkte mehr kosten als Ihr Nachbar seit April 2015. Und 1 Punkt ist 1% des Darlehensbetrags, also wenn Ihr Darlehensbetrag $ 200, 000 ist, würden alle Sachen gleich sein Sie $ 1, 250 zahlen ( $ 200, 000 x.00625) mehr für den gleichen Zinssatz wie Ihr Nachbar.

Betrachten Sie es so. Wenn Sie die zwei Darlehen ursprünglich erworben haben, als Sie das Haus kauften, ist es kein Auszahlungsdarlehen, da die zweite Hypothek verwendet wurde, um das Haus zu erwerben - ziehen Sie nicht Bargeld davon heraus. Aber später, wenn Sie Geld als Folge der Aufnahme einer zweiten Hypothek erhalten haben, war dies ein Auszahlungskredit, und so wird ein neues konsolidiertes Darlehen als das gleiche betrachtet.

Es gibt noch einen weiteren Grund, warum diese Unterscheidung wichtig wird. Da Auszahlungskredite für den Kreditgeber riskanter sind, können sie nur 75% bis 80% Ihres Eigenkapitals in Ihrem Haus gegen 90% auf einem Rate / Begriff refi leihen. Fleming bringt es so klar ins Englische: "Wenn Ihr Darlehen als Ausleihkredit betrachtet wird, benötigen Sie mehr Eigenkapital in Ihrer Immobilie, um sich zu qualifizieren. "

Wie man konsolidiert

Der Kreditgeber wird alle komplizierten Papiere erledigen, die mit der Konsolidierung der Kredite einhergehen. Ihre Aufgabe ist es, ein informierter Verbraucher zu sein. Sprechen Sie nicht mit einem Kreditgeber - sprechen Sie mit mehreren.

Da die Konsolidierung von zwei Darlehen komplizierter ist als eine einfache Hypothek, ist es am besten, persönlich mit bis zu drei oder vier Kreditgebern zu sprechen. Sie könnten mit Ihrer Bank oder Kreditgenossenschaft, einem Hypothekenmakler oder mit Empfehlungen von Branchenexperten sprechen, denen Sie vertrauen.

Fragen Sie sie natürlich, ob der neue Kredit ein Auszahlungsdarlehen oder ein Kurs / Laufzeit-Refi wird. Ist es ein Darlehen mit fester oder variabler Verzinsung? 15 oder 30 Jahre? (Siehe Was ist besser, ein fester oder variabler Kredit?)

Sobald Sie mit einem bestimmten Kreditgeber zufrieden sind, werden Sie durch den Prozess geführt. Unterschreiben Sie nichts, ohne es vorher zu lesen, und vergewissern Sie sich, dass Sie den Zahlungsplan verstehen.

Wenn es sich bei Ihrem Darlehen um ein Auszahlungsdarlehen handelt, sagt Casey Fleming, dass es möglicherweise einen Weg gibt, es ein Jahr später in eine Rate / Laufzeit zu konvertieren.

"Konsolidieren Sie die Darlehen als Auszahlung, erhalten Sie jedoch ein Kreditgeberguthaben, das alle mit der Transaktion verbundenen Kosten übernimmt. Warten Sie ein Jahr und refinanzieren Sie sich erneut. Da Sie zu diesem Zeitpunkt nur einen einzigen Kredit refinanzieren, handelt es sich nicht um einen Ausleihkredit. Jetzt können Sie Geld für Punkte ausgeben, um den Zinssatz zu senken, da Sie das Darlehen für einen längeren Zeitraum behalten werden. "Fleming empfiehlt, dies nur zu tun, wenn Sie glauben, dass die Zinssätze stabil sind oder fallen können. (Sie könnten auch interessiert sein an Hypotheken-Punkte: Was ist der Punkt? )

Das Endergebnis

"Entscheiden Sie sich niemals für die Refinanzierung oder Konsolidierung von Darlehen nur aufgrund der Reduzierung Ihrer monatlichen Zahlung. In den meisten Fällen werden Sie mehr über Ihr Leben für das neue Darlehen ausgeben, als Sie einfach die bestehenden Darlehen zahlen würden ", sagt Fleming. "Millionen von Verbrauchern belasten ihre Zukunft mit Hypotheken und erreichen im Rentenalter zehn- oder sogar hunderttausende Dollar weniger. "

Stattdessen bestimmen Sie, wie lange Sie denken, dass Sie im Haus bleiben werden, und vergleichen Sie die Kosten Ihrer aktuellen Hypothek (en) mit der neuen Hypothek plus alle Kosten im Zusammenhang mit dem neuen Darlehen während der gesamten Zeit, die Sie halten werden das Darlehen.Wenn die Kosten niedriger wären, ist die Konsolidierung wahrscheinlich eine gute Idee.