Es ist ein grundlegendes Prinzip der Portfolio-Management-Theorie, alternative Assets als Teil eines gut diversifizierten Portfolios aufzunehmen. Eine der beliebtesten alternativen Anlagen für versierte Anleger ist Immobilien. Für diejenigen, die ihre Bestände gegen Inflation absichern und das Potenzial eines stetigen Cashflows nutzen wollen, gibt es zwei Hauptmethoden, um in diese relativ stabile Anlageklasse zu investieren: Real Estate Investment Trusts (REITS) und Private Equity Immobilien (PERE). Mittel. Wir betrachten die Art und die Geschichte der PERE-Fonds, ihre Vorteile und wie sie sich gegen die REITs stapeln. (Weitere Informationen finden Sie unter: Wie investieren Sie in Private Equity Immobilien & Können Immobilien Ihr Portfolio stabilisieren?)

Was ist genau ein Private Equity Immobilienfonds?

Nach Recherchen des Zell / Lurie Immobilienzentrums an der Wharton School of Business, die das Bedürfnis, eine "Kriegskasse" von Aktien anzuhäufen, um delinquente zwangsvollstreckte Immobilien zu erwerben, erkannten, wurde der erste gepoolte PERE Fonds von einem Unternehmensmagnaten geschaffen. Sam Zell in den 1980er Jahren. Während diese Pionierfirma insgesamt 409 Millionen US-Dollar an Kapital beschaffte, ist der PERE-Sektor laut Preqin Research seit 2014 auf 742 Milliarden US-Dollar an weltweit verwalteten Vermögen angewachsen.

Dieser große Anstieg der Beliebtheit führt zu Millionen von Dollar an Verwaltungsgebühren, da PERE-Firmen aktiv verwaltet werden und ähnlich wie Hedge-Fonds die Fondsmanager (oder Komplementäre) eine das gesamte gebundene Kapital. Manager von PEREs tendieren auch dazu, gemeinsam mit den Investoren (Kommanditisten oder LPs) zu investieren, in der Regel mit einem Kapitaleinsatz von 3 bis 10 Prozent, und es ist ausgeschlossen, zusätzliche Mittel zu bilden, bis das für das aktuelle Unternehmen gebundene Kapital im Wesentlichen eingesetzt ist. ..

Investoren von PERE-Unternehmen sind im Allgemeinen institutionelle Anleger (Pensionsfonds, Stiftungsfonds, Dachfonds usw.) oder vermögende Privatpersonen. Diese Investoren bündeln ihre Beiträge in geschlossenen "Blind Pools", um nach dem Ermessen des Komplementärs in einer Vielzahl von immobilienbezogenen Anlagen eingesetzt zu werden, die sich in Risiko und Rendite bewegen und typischerweise drei bis acht Jahre dauern. Die potenziellen Anlagestrategien, die ein PERE-Unternehmen verfolgen kann, sind:

Kernstrategien, die an etablierten Standorten gut diversifizierte, risikoarme / renditeorientierte traditionelle Anlageklassen (Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Mehrfamilienhäuser) verfolgen. Kernstrategien verwenden wenig bis keine Schulden und versuchen, einen stetigen Strom von Cashflows für die LPs bereitzustellen.

• Core-Plus-Strategien verwenden eine moderate Hebelwirkung und tendieren dazu, bei Risiko und Rendite moderater zu sein.Core-Plus-Assets können sich an weniger etablierten Standorten befinden und erfordern möglicherweise eine Form von Wertzuwachs.
• Value-Add-Strategien bieten ein mittleres bis hohes Risiko und Renditen und weisen eine höhere Hebelwirkung auf als Core oder Core-Plus. Die Value-Add-Strategie strebt Wertschöpfung durch den Betrieb, die Neuvermietung oder die Neuentwicklung von erworbenen Vermögenswerten an.
• Opportunistische Strategien sind risikoreiche, renditestarke Strategien, die auf schlecht verwaltete, unbesetzte oder veraltete Vermögenswerte abzielen. Diese Strategien verwenden einen sehr hohen Leverage und können Akquisitionen ganzer Unternehmen oder Portfolios von Assets beinhalten oder erfordern vollständige Entwicklungs- oder Konvertierungsprojekte.
• Mezzanine-Kredite / notleidende Kredite sind Strategien, die von Unternehmen eingesetzt werden, die mit dem Besitz der zugrunde liegenden Vermögenswerte im Falle eines Ausfalls des Kreditnehmers zufrieden sind, da die von den an dieser Strategie beteiligten Unternehmen ausgegebenen Kredite aggressivere Konditionen aufweisen als traditionelle Kreditgeber.
• Fund-of-Funds sind Fonds, die in von Dritten verwaltete PERE-Firmen investieren und bieten eine breit gefächerte Anlagelösung für kleinere Anleger, die Zugang zu größeren, exklusiven Firmen suchen.
• Vorteile für Investitionen in PEREs

Wie bereits erwähnt, sind PERE-Fonds im Allgemeinen nur für institutionelle Anleger und vermögende Privatkunden verfügbar. Mitglieder der Öffentlichkeit können jedoch über börsennotierte Private-Equity-Fonds, die von Unternehmen wie The Blackstone Group LP (BX

BXBlackStone Group LP33, 03 + 0, 43% Mit Highstock 4 erstellt) angeboten werden. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31. 11-0. 58% Erstellt mit Highstock 4. 2. 6 ) und der Carlyle Group LP (CG CGCarlyle-Gruppe LP22, 25-1, 33% , erstellt mit Highstock 4. 2. 6 ). Aufgrund ihres aktiv gemanagten Charakters bieten PERE-Fonds Gelegenheiten für clevere Managementteams, um durch die Durchführung von Wertschöpfungsinitiativen nach defizitären Immobilien Ausschau zu halten und sie zu revitalisieren. Darüber hinaus gewährt der private Charakter von PERE-Fonds den Managementteams direktere Beiträge im Tagesgeschäft, ohne sich Gedanken über die Ebbe und Flut machen zu müssen, die den öffentlichen Aktienmärkten innewohnt. Darüber hinaus bietet dieser private Charakter dem Management die Flexibilität, eine Vielzahl von Strategien zu verfolgen, wie z. B. die Unterteilung oder Kombination verschiedener Immobilien und den Verkauf, die Finanzierung oder das Leasing des bestehenden Immobilienportfolios nach beliebigen Kriterien (Geografie, Typ usw.) PEREs vs. REITs

Die Performances von PEREs werden oft mit ihren öffentlich gehandelten Gegenstücken verglichen: den REITs. Einige Investoren sind bereit, die potenziellen Alpha-Quellen, die mit dem aktiven Management von PERE einhergehen, aufzugeben, anstelle der Transparenz, Liquidität und Rechenschaftspflicht des REIT auf dem öffentlichen Markt. Eine Studie des Nationalen Verbandes der Immobilieninvestmentfonds (NAREIT) aus dem Jahr 2010 verglich 17,5 Jahre Daten des US-REIT-Markts mit Private-Equity-Immobilienfonds und stellte fest, dass öffentliche REITs im Berichtszeitraum besser abschnitten als Core-, Value-Added- und opportunistische Fonds. vollständiger Marktzyklus.Die Studie ergab jedoch auch, dass opportunistische Fonds in den Bullenmarktphasen des Zyklus (von Tag zu Tag) auf Jahresbasis aufgrund einer kürzeren Trough-to-Peak-Periode (auch wenn Core- und Value-Added-Fonds hängen).

Abbildung 1 zeigt die Nettorenditen von PERE-Fonds im Vergleich zu REITs im Zeitraum von 1989/1990 bis 2007/2008.

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Im Gegensatz zu der Vorstellung, dass REITs höhere Renditen und höhere kurzfristige Volatilität erzielten, fand ein Artikel von Investments and Pensions Europe 2009 heraus, dass PERE-Renditen einmal "geglättet" und bewertet wurden. Die Korrelation zwischen Privatimmobilien und REITs war im Tagesverlauf deutlich höher und nahm im Laufe der Zeit zu. Die Lösung umfasst beide Anlageklassen, um eine bessere Effizienzgrenze über alle Punkte eines Risiko-Rendite-Spektrums hinweg zu schaffen (Anlage B).

Anhang B zeigt den Anstieg der risikobereinigten Renditen, wenn sowohl REITs als auch PEREs einem Portfolio hinzugefügt werden (siehe dazu: Diversifizierung mit REITs).

Asset Management: Öffentliche und private Immobilien: Raum für beides in einem diversifizierten Portfolio " />

Quelle: BNY Mellon Asset Management

Das Endergebnis

Für Anleger, die eine Diversifizierung in Immobilien anstreben, sind Private-Equity-Immobilienfonds eine gute Möglichkeit, diese Anlageklasse. Obwohl sie nicht so liquide oder so transparent sind wie REITs, können PERE-Fonds, die von einem erfahrenen und bewährten Management-Team geführt werden, das von einer disziplinierten und fokussierten Anlagestrategie geleitet wird, ohne ein hohes Maß an risikobereinigten Renditen zu bieten.