Private-Equity-Immobilienfonds ermöglichen es vermögenden Privatpersonen und Institutionen wie Stiftungen und Pensionsfonds, in Eigenkapital- und Schuldtitel in Immobilienvermögen zu investieren. Private-Equity-Immobilien verfolgen mit einer aktiven Managementstrategie einen diversifizierten Ansatz für das Eigentum an Immobilien. General Partner investieren an verschiedenen Standorten in eine Vielzahl von Immobilientypen. Eigentumsstrategien können von neuen Entwicklungs- und Rohbodenbeständen bis hin zur vollständigen Sanierung bestehender Immobilien oder Cash-Flow-Injektionen in Immobilien mit Schwierigkeiten reichen. ( Lesen Sie für weitere Informationen: Was ist Private Equity? )

Hier sehen Sie, wie Investoren an Private Equity-Immobilien teilnehmen können, und einen Überblick über die Chancen, Risiken und Einschränkungen der Branche.

Suche nach dem idealen Private Equity-Immobilienfonds

Erstens ist die durchschnittliche Person nicht in der Lage, an Private-Equity-Immobilienanlagen teilzunehmen. Der traditionelle Private-Equity-Fonds verlangt von Anlegern, mindestens 250.000 USD in einen Fonds zu investieren, obwohl die meisten Manager Personen oder Institutionen suchen, die bereit sind, mehr als 20 bis 25 Millionen USD in langfristige kollektive Kapitalanlagen zu investieren. Investoren. (Lesen Sie für weitere Informationen: Immobilieninvestitionen erkunden: Was ist eine Immobilie?)

Da Private Equity Immobilienfonds nur wenig reguliert werden, beschränken sich die Möglichkeiten traditionell auf "akkreditierte Investoren". "Dies bedeutet, dass der Investor persönliche oder gemeinsame Vermögenswerte von mindestens 1 Million US-Dollar (ohne den Wert seiner primären Bewohner) oder das jährliche Einkommen der Person muss mindestens $ 200.000 haben. Paare, die ein Einkommen von mindestens $ 300 kombiniert haben, 000 in den letzten zwei Jahren - und haben eine "vernünftige Erwartung", dass ihr Einkommensniveau im laufenden Jahr auf diesem Niveau bleiben wird - ebenfalls förderfähig.

Einzelpersonen oder Paare, die in Private-Equity-Immobilien investieren möchten, sollten eine Firma gründen, die sich auf die Disziplin spezialisiert hat. Bei der Prüfung der Kapitaloptionen eines Private-Equity-Unternehmens sollten sie die Struktur der einzelnen Private-Equity-Fonds verstehen, bei denen es sich in der Regel um eine Kommanditgesellschaft handelt.

Beim Beitritt zu einem Fonds werden externe Anleger zu Kommanditisten, was bedeutet, dass sie für das Geld, das sie in den Fonds investieren, haftbar sind und keine Vetoregelung über die von den Generalpartnern (GPs) ausgewählten Immobilien haben. Das Geld eines Kommanditisten wird mit anderen teilnehmenden Investoren zusammengelegt, und Fondsmanager werden ein Portfolio von Immobilien aufbauen, um die Rentabilität zu maximieren und das finanzielle Risiko zu minimieren.

Die Kosten und die Anlagestruktur des Fonds verstehen

Private-Equity-Immobilienfonds haben eine Reihe von Verwaltungs- und Performancegebühren, die von den Anlegern bezahlt werden müssen.Es ist üblich, dass Private-Equity-Fonds eine jährliche Gebühr von 2% des investierten Kapitals für Firmengehälter, Deal-Sourcing und Rechtsdienstleistungen, Daten- und Forschungskosten, Marketing und zusätzliche feste und variable Kosten verlangen. Es gibt jedoch keine Grenzen für diese Anlegergebühren.

Einzelpersonen sollten vor der Investition eine genaue Vorstellung von diesen Kosten haben, da dies die Gesamtkapitalrendite begrenzt. Wenn zum Beispiel ein Private-Equity-Immobilienfonds 500 Millionen US-Dollar eingenommen hat, würde er jedes Jahr 10 Millionen US-Dollar einnehmen, um die damit verbundenen Ausgaben zu bezahlen. Über die Dauer seines 10-jährigen Zyklus würde ein Fonds 100 Millionen Dollar an Gebühren einnehmen, was bedeutet, dass in diesem Jahrzehnt tatsächlich nur 400 Millionen Dollar investiert würden.

Private-Equity-Manager erhalten zudem einen "Carry", eine Performancegebühr, die traditionell 20% des überschüssigen Bruttogewinns des Fonds beträgt. Investoren sind traditionell bereit, diese Gebühren zu bezahlen, da der Fonds die Unternehmensführung abmildern kann. und Managementfragen, die sich negativ auf eine Aktiengesellschaft auswirken könnten.

Die meisten Private Equity Immobilienfonds werden als "bedarfsgesteuerte" Anlagen betrachtet, was bedeutet, dass Partner Kapital an allgemeine Partner in Raten auf Bedarfsbasis übertragen. Bei Anlageobjekten sendet der Fonds zu Beginn des Zyklus eine formelle Kapitalanforderung an den Immobilienfonds, der als "Kapitalabruf" bezeichnet wird und eine gesetzliche Verpflichtung ist, die die Kommanditisten erfüllen müssen. (Lesen Sie für weitere Informationen: Lingo of Private Equity Investing.)

Sollte ein Limited Partner eine Kapitalanforderung nicht erfüllen, kann ein Fonds diese Person oder Institution in Verzug bringen und ihren gesamten Eigentumsanteil verfallen lassen. Andere Kommanditisten erhalten in der Regel die Möglichkeit, bei einem solchen Ausfall verfallene Aktien zu erwerben.

Arten von Private-Equity-Immobilienstrategien

Bei der Investition in Private Equity-Immobilien gibt es traditionell vier Arten von Anlagestrategien:

• Core ist die konservativste Strategie und umfasst möglicherweise nur Immobilien, die niedrigere Renditen bieten. - Risiko und niedrigere potenzielle Renditen, da sie in gut besiedelten oder weitgereisten Gebieten existieren. Diese Strategie könnte sich auch stark auf Investitionen in hochwertige, hochwertige Immobilien konzentrieren, die nur sehr wenig Sanierung oder Instandhaltung erfordern. Diese Immobilien bieten berechenbare Cashflows und bestehen üblicherweise aus vollständig vermieteten, mandantenfähigen Strukturen.
• Core-plus erfordert etwas mehr Risiko, kann aber eine höhere Rendite bieten als die Kernstrategie. Diese Eigenschaften erfordern eine bescheidene Wertschöpfungsaktivität oder Erweiterung des Standorts.
• Wertschöpfung ist eine Strategie mit mittlerem bis hohem Ertrag und moderatem Risiko, die sich mehr auf die Immobilienentwicklung und das Markttiming konzentriert. In dieser Strategie erwerben Portfoliomanager Immobilien, betreiben ein gewisses Maß an Sanierung und verkaufen, wenn sich der Markt entwickelt. Value-Added-Properties erfordern typischerweise Änderungen im Management, physische Verbesserungen oder die Adressierung von Kapitalbeschränkungen.Diese Schritte umfassen Gebäuderenovierungen und Wege zur Erhöhung der Mietpreise bei der Verbesserung der Märkte. Wertschöpfungsstrategien umfassen auch die Umkehrung ausfallender operativer Unternehmen oder die Übernahme von Schulden zur Kontrolle der zugrunde liegenden Immobilien.
• Opportunistic bietet die höchste Rendite, geht jedoch am meisten Risiko ein. Mit dieser Strategie erwerben Manager Grundstücke, die unbebautes Land umfassen oder in Märkten, die unterdurchschnittlich oder leicht gehandelt werden.

Akzeptieren von Risiken und langfristigem Ausblick

Anleger in Private Equity-Immobilien sollten verstehen, dass sie durch die Investition in einen Fonds bereit sein müssen, zu akzeptieren, dass ihr Kapital für einen bestimmten Zeitraum gebunden ist, der viele Jahre dauern kann. ..

Darüber hinaus bestehen am Immobilienmarkt mehrere Risiken, und während Kapitalabrufen zu einem Zeitpunkt, zu dem eine Person einen niedrigen Cashflow hat, könnte eine große Menge an Investitionen erforderlich sein. Viele Allgemeinmediziner strukturieren ihre Fonds mit Investitionen von zehn Jahren oder länger und bieten den Anlegern wenig oder gar keine Möglichkeit, ihr Geld abzuheben oder einzulösen. Der illiquide Charakter von Private-Equity-Fonds erfordert, dass Anleger die Risiken verstehen, die damit verbunden sind, dass ihr Geld für einen längeren Zeitraum gebunden bleibt.

Die Art der Private-Equity-Fondsstrukturen macht es sehr schwierig, die finanzielle Performance eines Fonds oder die von ihm gehaltenen Immobilien zu bewerten. Da eine beschränkte Regulierung von Private-Equity-Immobilienfonds existiert, sind die allgemeinen Partner nicht verpflichtet, den Anlegern über potenzielle Anlagen, Bewertungen des Portfolios oder andere zusätzliche Informationen in Bezug auf die Anlagen Aktualisierungen anzubieten. Die Investition in Private-Equity-Immobilien erfordert, dass Kommanditisten beträchtliches Kapital binden und voll und ganz darauf vertrauen, dass der Fondsmanager seine Anlageziele erfüllt, ohne ein bestimmtes Maß an Transparenz zu haben. Fondsmanager senden jedoch in der Regel Aktualisierungen an ihre Anleger und können sich für eine transparente Performance entscheiden, um das Vertrauen in einen aktuellen oder zukünftigen Fonds zu stärken.

Das Endergebnis

Vor der Investition in Private-Equity-Immobilien müssen Einzelpersonen entscheiden, ob sie qualifiziert sind, an dem Prozess teilzunehmen. Diejenigen, die qualifiziert sind, werden ihre persönlichen Anlageziele, ihren Liquiditätsbedarf und ihre Risikotoleranz auf den Immobilienmärkten untersuchen wollen. Nach einem Gespräch mit einem Finanzberater sollten Anleger verschiedene Fonds studieren, um ein besseres Verständnis für die Managementstrategien der General Partner und die bisherigen Leistungen anderer Immobilienfonds zu erlangen.