Wenn es notwendig wird, einen Haufen Geld zu finden, sehen viele Hausbesitzer einen zweiten Kredit in ihrem Haus als den einfachsten und bequemsten Weg, dies zu erreichen. Sogar diejenigen, die andere Vermögenswerte haben, können diesen Weg als ansprechend empfinden, weil sie möglicherweise keine steuerpflichtigen Beteiligungen verkaufen wollen, die Kapitalgewinne erzeugen oder Abzugsstrafen für frühe IRA- oder Ruhestandplanverteilungen zahlen. Diejenigen, die auf ihrem Eigenheim Eigenkapital aufnehmen, haben drei Optionen, aus denen sie wählen können, und das Beste für einen bestimmten Kunden hängt von ihren Umständen und Zielen ab. (Weitere Informationen finden Sie unter: Wie Zinssätze an einer Hypothek funktionieren. )

Sekundäre Wohnungsbaudarlehen: Die Landschaft

Wohnungsbaudarlehen sind in drei Kategorien unterteilt:

• Zweithypotheken . Auch bekannt als Home Equity Loans, diese Art von Hypothek ist die strukturiertesten, und sie spiegeln im Wesentlichen primäre Hypotheken. Sie können feste oder variable Zinssätze haben, aber die Rate ist in der Regel festgelegt und ist in der Regel höher als für die erste Hypothek. Diese Kredite werden zu Beginn abgeschrieben und haben ebenfalls eine festgelegte Laufzeit von 15 Jahren. Jede erhaltene Zahlung wird auf die gleiche Weise wie eine primäre Hypothek auf Zinsen und Kapital aufgeteilt, und sie können nach ihrer Ausgabe nicht weiter herangezogen werden.
• Home-Equity-Kreditlinie (HELOC). Diese Art von Darlehen ist die flexibelste der drei, und es kann keine tatsächlichen Mittel geben, die bei der Genehmigung ausgegeben werden, obwohl einige Linien einen minimalen anfänglichen Betrag verlangen, um verteilt zu werden. Der Kreditnehmer hat dann die Möglichkeit, auf diese Kreditlinie zuzugreifen, wenn er auf die gleiche Weise wie eine Kreditkarte benötigt wird, und die meisten Kreditlinien sind jetzt entweder mit einem Scheckbuch oder einer Debitkarte ausgestattet, um einen leichten Zugang zu Geldmitteln zu ermöglichen. HELOCs bieten in der Regel auch eine zukünftige Amortisation aufgrund ihrer Struktur, und Kreditnehmer werden nur Zahlungen auf dem Betrag leisten, der tatsächlich gezogen wurde. Und im Gegensatz zu den beiden anderen Formen von Zweitkrediten kommen HELOCs in der Regel ohne Abschlusskosten aus. Kreditnehmer können auch nur die Zinsen für das Darlehen jeden Monat zahlen, aber der gesamte Restbetrag wird am Ende der Laufzeit fällig.
• Cash-Out-Refinanzierung . Im Gegensatz zu den beiden anderen Alternativen ist bei dieser Methode nicht zwangsläufig ein Zweitkredit erforderlich, auch wenn in vielen Fällen eine primäre Hypothekenversicherung vermieden oder zusätzliche Mittel bereitgestellt werden. In diesem Fall refinanziert der Hausbesitzer einfach das Haus für einen größeren Betrag und nimmt die Differenz in bar auf. Die Abschlusskosten für diese Art von Darlehen können in einigen Fällen ziemlich hoch sein. (Weitere Informationen finden Sie unter: Home Equity Loans: Die Kosten. )

Alle drei Methoden des Zugangs zu Wohneigentum haben mehrere gemeinsame Merkmale, von denen in erster Linie diejenigen, die nicht in der Lage sind, sie zurückzuzahlen, ihre Häuser in Zwangsvollstreckung verlieren können.Die Zinsen, die von jeder Art von Darlehen belastet werden, sind auch bis zu der Gesamtgrenze von 1 Million Dollar absetzbar, die vom IRS in Schedule A der 1040 festgelegt wird. (Home Equity Loans haben oft ein zusätzliches Kreditlimit von $ 100,000, darüber hinausgehende Beträge sind nicht abzugsfähig.) Die Beleihungsquote für die meisten Sekundärkredite beträgt in der Regel 80%, obwohl dies in manchen Fällen für diejenigen, die sich qualifizieren, höher sein kann, beispielsweise für Refinanzierungen bei Auszahlungen.

Natürlich hängt der tatsächliche Betrag, der gewährt wird, von der finanziellen Situation des Kreditnehmers und der Kreditbewertung ab. Es gibt sogar einige Arten von Wohnungsbaudarlehen, die 100% des LTV-Verhältnisses übersteigen können, aber die meisten Finanzplaner raten Kreditnehmern gegen diese Form des Darlehens, da sie mit einer hohen Möglichkeit der Zwangsversteigerung kommen. Verbraucher haben auch bestimmte Arten von Schutz mit allen drei Arten von Darlehen nach Bundesrecht. Die Kreditgeber sind verpflichtet anzugeben, wie die Zinsen berechnet werden, welche Konsequenzen die Nichtrückzahlung hat, welche Bedingungen und Zinssätze das Darlehen in Rechnung stellt und welche weiteren Details wie das Rücktrittsrecht des Kreditnehmers zutreffen.

Die beste Anpassung

Die beste Form der Erschließung Ihres Eigenkapitals hängt wahrscheinlich mehr davon ab, wofür Sie das Geld benötigen, als alles andere. Natürlich sind Ihre Kredit-Score und finanzielle Situation auch wichtig, aber das wird ein Faktor sein, egal welche Option Sie wählen. Aber im Allgemeinen wird jede dieser Methoden oft auf die folgenden Situationen und Ziele abgestimmt: (Weitere Informationen finden Sie unter: Reverse Mortgage oder Home Equity Loan? )

• Home Equity Loans: Weil das gesamte Geld in dieser Art von Darlehen ist von Anfang an verstreut, die meisten Kreditnehmer, die für sie beantragen in der Regel haben einen unmittelbaren Bedarf für das gesamte Gleichgewicht. Diese Kredite werden oft verwendet, um Bildungs-, medizinische oder andere Pauschalausgaben zu bezahlen oder um eine Schuldenkonsolidierung zu finanzieren.
• Home Equity Lines of Credit: Dies eignet sich besser für Hausbesitzer, die regelmäßig über die Zeit Zugang zu Bargeld benötigen, um beispielsweise laufende Ausgaben zu bezahlen. Dies ist in der Regel die günstigste Form des Darlehens, da Sie nur Zinsen auf das, was Sie tatsächlich ausleihen, zahlen und keine Abschlusskosten zahlen. Seien Sie nur sicher, dass Sie das gesamte Guthaben bis zum Ablauf der Laufzeit zurückzahlen können.
• Cash-Out Refinanzierung: Dies ist in der Regel eine gute Idee, wenn Sie in Ihrem Wohnsitz erhebliche Eigenkapital angesammelt haben und jetzt Bargeld benötigen, aber auch qualifizieren, um einen besseren Zinssatz für Ihre erste Hypothek zu erhalten. Zum Beispiel, wenn Ihre Kredit-Score ist jetzt viel höher als es war, wenn Sie Ihr Haus gekauft haben, dann kann eine niedrigere Rate helfen, die höhere Zahlung, die mit dem neuen größeren Darlehenssaldo kommt, die den Auszahlungsbetrag enthält. Und wenn Sie den Auszahlungsbetrag verwenden, um andere Schulden wie Autokredite oder Kreditkarten abzuzahlen, dann kann sich Ihr Gesamt-Cashflow noch verbessern - und Ihre Punktzahl kann wieder genug steigen, um eine weitere Refinanzierung in der Zukunft zu rechtfertigen.

Das Endergebnis

Die Verwendung Ihres Eigenheims als Geldquelle kann in manchen Situationen eine kluge Wahl sein.Seien Sie sicher, dass Sie die Zahlen sorgfältig ausführen und Ihren zukünftigen Cashflow vorhersehen, bevor Sie die gepunktete Linie unterschreiben. Diese Alternativen sind wahrscheinlich keine gute Idee, um für Freizeit-Ausgaben oder Routine-Monatsrechnungen zu verwenden, aber sie können echte Lebensretter für diejenigen sein, die mit erheblichen unerwarteten finanziellen Hindernissen wie Krankenhausrechnungen gesattelt werden. Weitere Informationen darüber, wie Sie am besten auf Ihr Eigenheim zugreifen und die aktuellen Kurse finden können, finden Sie auf der Bankrate-Website unter www. Bankrate. com. (Weitere Informationen finden Sie unter: Ist ein Home Equity Loan ein guter Weg, meine Kreditkartenschulden zu begleichen? )