Besitzen Sie Immobilien, die Sie vermieten? Neben dem Potenzial für laufende Erträge und Kapitalzuwachs bieten solche Anlagen Abzüge, die die Einkommenssteuer auf Ihre Gewinne reduzieren können. Aber zuerst, welcher Art von Immobilieninvestor sind Sie: ein passiver Investor oder Immobilienprofi? In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Ihre Klassifizierung einen großen Unterschied in der Anzahl der Steuervergünstigungen machen kann.
Wenn Sie den Großteil Ihrer Zeit im Immobiliengeschäft als Immobilienprofi verbringen, sind Ihre Mietausfälle nicht passiv. Dies bedeutet, dass Ihre Verluste vollständig von allen Einkünften abgezogen werden können, passiv und nicht passiv. Ansonsten sind Ihre Verluste passiv und nur bis zu $ ​​25, 000 gegen das Einkommen Ihrer Mieten abzugsfähig (Abzug geht aus, wenn Ihr modifiziertes angepasstes Bruttoeinkommen (MAGI) zwischen $ 100, 000 und $ 150, 000 liegt). Verluste von mehr als $ 25.000 können jedoch auf das folgende Jahr übertragen werden.

Der IRS definiert einen Immobilienprofi als jemanden, der mehr als die Hälfte seiner Arbeitszeit im Mietgeschäft verbringt. Dies beinhaltet die Entwicklung, den Bau, den Erwerb und das Management von Immobilien. Sie müssen außerdem mehr als 750 Stunden pro Jahr an Ihren Immobilienmietobjekten arbeiten. (Um zusätzliche Ressourcen über den Besitz von Mietobjekten zu finden, lesen Sie Investieren in Immobilien und Tipps für den zukünftigen Vermieter .)

Gemeinsame Einkommensquellen
Mieteinnahmen
Das Geld, das Sie für die Miete erhalten, wird im Allgemeinen in dem Jahr als steuerpflichtig betrachtet, in dem Sie es erhalten, nicht, wenn es fällig oder verdient war. Daher müssen Sie Vorauszahlungen als Einkommen enthalten.

Nehmen Sie zum Beispiel an, Sie vermieten ein Haus für 1 000 $ pro Monat und Sie verlangen, dass neue Mieter die Miete für den ersten und letzten Monat zahlen, wenn sie einen Mietvertrag unterschreiben. In diesem Fall müssen Sie die $ 2, 000 angeben, die Sie als Einkommen erhalten haben, auch wenn ein $ 1 000 dieser 2 000 $ einen Zeitraum abdeckt, der mehrere Jahre in der Zukunft liegen könnte.

Von Mietern bezahlte Ausgaben
Ausgaben, die Ihr Mieter für Sie zahlt, gelten als Einkommen. Dies würde zum Beispiel eine Notfallreparatur an einem Kühlschrank einschließen, den ein Mieter gemacht haben muss, während Sie außerhalb der Stadt sind. Sie können dann die Reparaturzahlung als Mietaufwand abziehen.

Handel für Dienstleistungen
Ihr Mieter könnte anbieten, seine Dienstleistungen gegen Miete auszuleihen. Sie müssen jedoch einen fairen Marktwert der Dienstleistungen als Einkommen einbeziehen. Als Beispiel, wenn Ihr Mieter anbietet, das Miethaus gegen eine Monatsmiete (im Wert von $ 1, 000) zu malen, müssen Sie die $ 1, 000 als Einkommen einschließen, obwohl Sie das Geld tatsächlich nicht erhalten haben. Allerdings können Sie die $ 1, 000 als Aufwand abziehen.

Kautionen
Kautionen sind nicht steuerbar, wenn Sie sie erhalten, wenn Sie das Geld am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgeben möchten.Aber was ist, wenn Ihr Mieter die Mietbedingungen nicht erfüllt?
Angenommen, Sie erheben eine Kaution in Höhe von 500 USD, und dann zieht Ihr Mieter aus und hinterlässt Löcher in den Wänden, die 400 USD für die Reparatur kosten. Sie können diesen Betrag während des Jahres, in dem Sie ihn zurückgeben, von der Kaution abziehen. Zu dieser Zeit müssen Sie jedoch die $ 400 einbeziehen, mit denen Sie die Mauer als Einkommen repariert haben. Sie werden auch die $ 400 als abzugsfähige Ausgabe anzeigen können.

Reparaturen gegen Vs. Verbesserungen
Eigentümer von Mietobjekten können davon ausgehen, dass alles, was sie auf ihrem Grundstück machen, eine abzugsfähige Ausgabe ist. Nicht so , so die IRS.

Eine Reparatur hält Ihr Mietobjekt in einem guten Zustand und ist eine abzugsfähige Ausgabe in dem Jahr, in dem Sie es bezahlen. Zu den Reparaturen gehören die Lackierung, die Reparatur einer kaputten Toilette und der Austausch eines defekten Lichtschalters. Verbesserungen auf der anderen Seite erhöhen Ihren Wert und sind nicht abzugsfähig, wenn Sie dafür bezahlen. Sie müssen die Kosten für Verbesserungen zurückgewinnen, indem Sie die Ausgaben über die Lebenserwartung Ihrer Immobilie abschreiben. Verbesserungen können ein neues Dach, eine Terrasse oder eine Garage umfassen.

Daher sollten Sie aus steuerlicher Sicht Reparaturen durchführen, wenn die Probleme auftreten, anstatt zu warten, bis sie sich vermehren und renoviert werden müssen.

Allgemeine Abzüge
Hypothekarausgaben
Die Kosten für den Erhalt einer Hypothek sind bei der Zahlung nicht abzugsfähig. Dazu gehören Provisionen und Gutachten. Sie können sie jedoch über die gesamte Laufzeit Ihrer Hypothek amortisieren.

Sobald Sie anfangen, Hypothekenzahlungen zu leisten, denken Sie daran, dass nicht alle Zahlungen abzugsfähig sind. Da ein Teil jeder Zahlung in die Zahlung des Kapitals fließt, ist dieser Betrag keine abzugsfähige Ausgabe; der zu den Zinsen bezahlte Teil ist abzugsfähig. Ihre Hypothekenbank wird Ihnen jedes Jahr ein Formular 1098 zusenden, aus dem hervorgeht, wie viel Sie im Laufe des Jahres gezahlt haben. Dies ist absetzbar. Auch wenn ein Teil Ihrer Zahlung Geld enthält, das in ein Treuhandkonto geht, um Steuern und Versicherung zu decken, sollte Ihre Hypothekenfirma das auch zu Ihnen melden.

Reisekosten
Das Geld, das Sie für Reisen ausgeben, um Ihre Mietsache zu sammeln oder zu verwalten, ist abzugsfähig. Wenn der Zweck der Reise jedoch auf Verbesserungen zurückzuführen ist, müssen Sie diese Kosten als Teil der Verbesserung und der Wertminderung wiedererlangen.

Sie haben zwei Möglichkeiten, Reisekosten abzuziehen: die tatsächlichen Ausgaben oder die Standardmeilenzahl. Sie können mehr über die Anforderungen des IRS und aktuelle Kilometergeld in Publikation 463 lesen.

Sonstige Gemeinkosten
Zusätzlich zu Reparaturen und Wertminderung können folgende andere allgemeine Ausgaben abgezogen werden:

• Versicherung
• Steuern
• Rasenpflege
• Steuererklärungsvorauszahlung
• Verluste durch Kausalität (Orkan, Erdbeben, Überschwemmung usw.) oder Diebstahl

Eigentumswohnungen und Genossenschaften
Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder eine Genossenschaft besitzen, hat jede einzelne besondere Regeln.

Eigentumswohnungen
Mit einer Eigentumswohnung können Sie Gebühren oder Einschätzungen zahlen, um sich um Eigentum im Eigentum zu kümmern.Dazu gehören die Gebäudestruktur, Lobbies, Aufzüge und Erholungsflächen.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie Ausgaben wie Abschreibungen, Reparaturen, Zinsen und Steuern, die sich auf das Gemeingut beziehen, abziehen. Wie bei einer Einfamilienmiete können Sie jedoch kein Geld für Kapitalverbesserungen abziehen, wie zum Beispiel für eine Cabana im Clubhaus. Stattdessen müssen Sie Ihre Kosten für eine Verbesserung über ihre Lebenserwartung abschreiben.

Genossenschaften
Ausgaben, die Sie für eine Genossenschaftswohnung haben, die Sie vermieten, sind abzugsfähig. Dies beinhaltet die an die genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaft gezahlten Erhaltungsgebühren. Kapitalverbesserungen werden unterschiedlich behandelt - Sie können die Kosten der Verbesserung nicht abziehen, und Sie können sie nicht abschreiben. Sie müssen die Kosten der Verbesserung zu Ihrer Kostenbasis in der Aktie des Unternehmens hinzufügen. Dies wird Ihren Kapitalgewinn reduzieren, wenn Sie die Wohnung verkaufen.

Keep Good Records
Unter dem IRS Schedule E gibt es Platz für zahlreiche Kategorien von Ausgaben. Daher gibt Ihnen die IRS Flexibilität in den Elementen, die Sie abziehen können. Seien Sie aber bereit, Ihre Forderung zu untermauern, und stellen Sie sicher, dass Sie Ausgaben, die für Reparaturen und Wartung anfallen, aus Kapitalverbesserungen herausholen. Denken Sie daran, dass Geld, das Sie für Verbesserungen ausgeben, Ihre Steuerschuld reduzieren könnte, wenn Sie verkaufen.

Wenn Sie behaupten, ein Immobilienprofi zu sein, sollten Sie darüber hinaus die Dokumentation (Terminkalender, Tagebücher, Kalender, Protokolle usw.) aufbewahren, um Ihre aktive Teilnahme und die auf Ihren Immobilien verbrachte Zeit pro Jahr nachzuweisen.

Alles in allem gibt es eine ganze Reihe von Abzügen für Immobilieninvestoren und es lohnt sich zu wissen, für welche Sie sich qualifizieren.

Um mehr über Vermietungen zu erfahren, lesen Sie Wird Ihr Hausverkauf Sie mit Steuerschock verlassen? , Mieten oder Kaufen? Die finanziellen Fragen - Teil 1 und Teil 2 .