Immer mehr Menschen suchen in Übersee nach Ferienhäusern, Mietobjekten und Orten, an denen sie sich im Ruhestand niederlassen können - egal ob fünf oder 30 Jahre entfernt. Die steuerlichen Vorteile des Besitzes von Immobilien im Ausland sind bis auf wenige Ausnahmen ähnlich denen von zu Hause.

Welche Vorteile Immobilienbesitzer aus dem US-Steuerrecht ziehen, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Wenn Sie beispielsweise zu Hause wohnen, können Sie Hypothekenzinsen und Grundsteuern generell abziehen. Wenn die Immobilie für Mieteinnahmen genutzt wird, können Sie immer noch Hypothekenzinsen und Grundsteuern abziehen, sowie eine Reihe anderer Kosten abziehen, einschließlich Sach- und Haftpflichtversicherungen, Reparatur- und Wartungskosten sowie Reise- und Fernreisekosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Immobilie. ..

Lesen Sie weiter, um zu sehen, wie die US-Steuergesetze das ausländische Eigentum behandeln, sowie die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs der Immobilie.

Eigentum für den persönlichen Gebrauch

Wenn Sie das Eigentum als zweites Zuhause nutzen - nicht als Mietobjekt - können Sie Hypothekenzinsen abziehen, wie Sie es für ein zweites Zuhause in den USA tun würden. die Zinsen, die Sie zahlen, bis zu 1 $. 1 Million Schulden, die durch Ihre ersten und zweiten Häuser gesichert werden (das ist die Gesamtmenge - es ist nicht $ 1. 1 Million für jede Eigenschaft). Sie können auch Grundsteuern für Ihre zweite Immobilie abziehen, und zwar für so viele Immobilien, wie Sie besitzen. Wie bei einem Hauptwohnsitz können Sie keine Ausgaben wie Nebenkosten, Wartung oder Versicherung abschreiben, es sei denn, Sie können den Home-Office-Abzug geltend machen. Weitere Informationen finden Sie unter Steuerunterbrechungen für Zweitwohnungsinhaber und So qualifizieren Sie sich für die Abzugsberechtigung für das Home Office .

Mietobjekt

Die Steuerregeln sind komplizierter, wenn Sie Mieteinnahmen auf dem Grundstück erhalten. Es gelten andere Regeln, je nachdem, wie viele Tage pro Jahr das Haus für persönliche Zwecke statt für Mietzwecke genutzt wird. Im Allgemeinen fallen Sie in eine von drei Kategorien:

1. Sie vermieten das Haus für 14 oder weniger Tage . Das Haus kann für bis zu zwei Wochen (14 Nächte) jedes Jahr an eine andere Person gemietet werden, ohne dieses Einkommen an die IRS melden zu müssen. Selbst wenn Sie es für $ 5, 000 pro Nacht vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht melden, solange Sie für mehr als 14 Tage nicht mieteten. Das Haus gilt als persönlicher Wohnsitz, der es Ihnen ermöglicht, Hypothekenzinsen und Grundsteuern nach den Standard-Second-Home-Regeln abzuziehen, nicht jedoch Mietausfälle oder -ausgaben.
2. Sie vermieten das Haus für 15 oder mehr Tage und nutzen es für weniger als 14 Tage oder 10% der Tage, an denen das Haus gemietet wurde. In diesem Fall betrachtet das IRS das Haus als Mietobjekt und die Miettätigkeit wird als Geschäft angesehen.Sie müssen alle Mieteinkünfte an den IRS melden, aber die gute Nachricht ist, dass Sie damit Mietaufwendungen wie Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Werbeaufwendungen, Versicherungsprämien, Nebenkosten und Gebühren, die an Immobilienverwalter gezahlt werden, abziehen können. Ein wesentlicher Unterschied zwischen einem Mietobjekt im Inland und einem im Ausland: Ihre Immobilien im Ausland werden über einen Zeitraum von 40 Jahren anstelle von derzeit 27,5 Jahren für inländische Wohnimmobilien abgeschrieben. In beiden Fällen wird der Wert der Struktur (des Gebäudes) nur abgeschrieben. Sie können den Wert des Landes nicht abschreiben.
3. Sie nutzen die Unterkunft länger als 14 Tage oder 10% der gesamten Miettage. In diesem Fall gilt Ihre Immobilie als persönlicher Wohnsitz und es gelten die Regeln für den persönlichen Gebrauch. Sie können Hypothekenzinsen und Grundsteuern abziehen, aber Sie können keine Mietaufwendungen oder -verluste abziehen. Denken Sie daran: Wenn ein Familienmitglied das Haus nutzt (d. H. Ihr Ehepartner, Geschwister, Eltern, Großeltern, Kinder und Enkelkinder), gilt dies als persönlicher Tag, es sei denn, Sie erhalten einen fairen Mietpreis.

Verkauf der Immobilie

Wenn Sie Ihr Haus im Ausland verkaufen, ähnelt die steuerliche Behandlung dem Verkauf eines Hauses in den USA - und hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde. Wenn Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre im Haushalt gelebt haben, qualifiziert es sich als Ihr Hauptwohnsitz und Sie können bis zu 250.000 $ Kapitalgewinne (oder bis zu 500.000 $ für verheiratete Steuerzahler) aus dem Verkauf ausschließen. Dieser Ausschluss des primären Wohnungsverkaufs gilt nicht, wenn das Haus nicht Ihr Hauptwohnsitz war. In diesem Fall werden Sie die übliche Kapitalertragssteuer schulden.

Wenn Sie ein Mietobjekt in den USA verkaufen, können Sie möglicherweise einen 1031-Umtausch (auch als Like-Art-Umtausch bezeichnet) durchführen, bei dem Sie ein Mietobjekt gegen ein anderes Objekt von gleichem oder großem Wert tauschen. Steuer aufgeschoben. Viele Anleger nutzen diese Art von Transaktion, um eine Kapitalertragssteuer zu vermeiden.

Ein signifikanter Unterschied in der steuerlichen Behandlung von inländischem gegenüber ausländischem Eigentum ist jedoch, dass Eigentum in den USA nicht als gleichartig zu einem Eigentum in Übersee betrachtet wird. Der US-Abschnitt 1031 gestattet nur den Austausch von Inlands- und Inlands- und Auslandstransaktionen. Die U.S betrachtet, dass irgendein Eigentum außerhalb der Vereinigten Staaten mit irgendeinem anderen ähnlichen Eigentum außerhalb der Vereinigten Staaten gleichartig ist, so dass es möglich ist, ein Haus in Panama gegen ein anderes in Panama, oder Ecuador oder Costa Rice, auszutauschen. Es kann nicht als gleichwertig mit irgendeiner Eigenschaft in der U. angesehen werden.

Doppelbesteuerung

Wenn Sie Ihr Haus als Mietwohnung im Ausland betreiben, werden Sie Steuern in dem Land schulden, in dem sich die Eigenschaft befindet. Um Doppelbesteuerung zu vermeiden, können Sie eine Steuergutschrift auf Ihre US-Steuererklärung für alle Steuern, die Sie im Ausland in Bezug auf die Nettomieteinnahmen gezahlt haben, einreichen. Es gibt jedoch eine maximal zulässige Steuergutschrift: Sie können nach Abzug der Ausgaben nicht mehr als die Höhe der US-Steuer auf die Mieteinnahmen in Anspruch nehmen.

Neben der Erhebung einer Steuergutschrift für gezahlte Mietertragsteuern können Sie auch eine ausländische Steuergutschrift beanspruchen, wenn Sie die Immobilie verkaufen und im Ausland eine Kapitalertragssteuer zahlen.

The Bottom Line

Wenn Sie im Ausland kaufen, müssen Sie bei der Planung und bei Details besondere Vorsicht walten lassen. Viele Länder haben Regeln und Vorschriften darüber, wer eine Immobilie besitzen darf und wie sie genutzt werden kann. Wenn Sie ein Haus im Ausland kaufen, stellen Sie sicher, dass die Transaktion so durchgeführt wird, dass Ihre Eigentumsrechte geschützt sind. In den Vereinigten Staaten erhalten Hauskäufer das Eigentum an der Immobilie; Diese Unterscheidung ist nicht in allen Ländern so eindeutig.

Beachten Sie auch, dass Sie als Eigentümer einer ausländischen Immobilie je nach Ihrer genauen Situation eine Reihe von US-Steuerformularen einreichen müssen. Wenn Sie beispielsweise Ihr Haus im Ausland vermieten und ein Bankkonto eröffnen, um eine Miete zu erheben, müssen Sie ein FBAR-Formular (Report of Foreign Bank and Financial Accounts) einreichen, wenn der Gesamtwert all Ihrer Konten $ 10 000 oder mehr beträgt. jeden Tag des Kalenderjahres. " Andere Formen umfassen Formular 5471 - Informationsrückgabe von US-Personen in Bezug auf bestimmte ausländische Unternehmen (falls Ihr Eigentum in einem ausländischen Unternehmen gehalten wird); und Formular 8858 - Rückgabe von US-Personen in Bezug auf fremde missachtete Unternehmen (wenn Ihre Offshore-Liegenschaft in einer ausländischen LLC gehalten wird).

Da ausländische Immobilienbesitz- und Steuergesetze kompliziert sind und sich von Zeit zu Zeit ändern, schützen Sie sich, indem Sie sich mit einem qualifizierten Steuerberater und / oder einem Immobilienanwalt im Ausland und in den Vereinigten Staaten beraten.