Nach der Weltwirtschaftskrise von 1929 konnten nur wenige Familien Häuser kaufen, und viele, die zuvor Häuser besessen hatten, verloren sie durch Zwangsverkäufe und Zwangsversteigerungen. Hypothekenkonditionen waren schwer zu erfüllen, und die Kredite waren auf 50% des Marktwerts der Immobilie beschränkt. Nach drei bis fünf Jahren Zinszahlungen wurde eine letzte Ballonzahlung fällig, die im Wesentlichen dem gesamten Darlehensvolumen entsprach.

1934 wurde die Federal Housing Administration ins Leben gerufen, um die Nation aus der Depression herauszuholen und den Eigenheimbesitz zu erhöhen, indem sie mehr Menschen Hypotheken zur Verfügung stellte. Das FHA-Programm senkte die Zahlungsanforderungen; qualifizierte Kreditnehmer auf der Grundlage ihrer Fähigkeit, einen Kredit zurückzuzahlen (und nicht, von wem sie wussten); den Tilgungsplan des Darlehens festgelegt, in dem sowohl Kapital- als auch Zinszahlungen jeden Monat getätigt werden; und führte längere Darlehensbedingungen ein.

Heute bietet die FHA Hypothekenversicherungen für Kredite für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser, die von FHA-anerkannten Kreditgebern in den USA und ihren Territorien vergeben werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die FHA ein Hypothekenversicherer, nicht ein Hypothekengeber ist: Die FHA versichert Darlehen, so dass Kreditgeber bessere Angebote bieten können. Viele Erst- und Wiederholungskäufer können sich für FHA-Kredite qualifizieren, die typischerweise geringere Anzahlungen, angemessene Krediterwartungen und flexiblere Einkommensanforderungen haben. Hier werfen wir einen Blick auf die Hauptgründe, warum ein FHA-Darlehen für Sie geeignet sein könnte.

Niedrigere Anzahlungen

Wenn Sie nicht viel Geld für eine Anzahlung sparen, kann ein FHA-Darlehen eine gute Wahl sein. Die Anzahlung auf ein FHA Darlehen könnte so niedrig wie 3, 5% des Kaufpreises des Hauses sein. So zum Beispiel, wenn der Kaufpreis $ 200, 000 ist, könnten Sie eine Hypothek mit so wenig wie $ 7, 000 unten erhalten ($ 200, 000 X 3. 5% = $ 7, 000). Sie zahlen 20% (oder $ 40, 000 für das gleiche $ 200, 000 Haus) auf viele herkömmliche Hypotheken. Für einige Leute könnte eine FHA Hypothek der Unterschied zwischen dem Werden ein Eigenheimbesitzer und fortfahren, zu mieten.

Niedrige Anzahlungen haben ihren Preis. Ob Sie einen herkömmlichen oder FHA-Darlehen haben, müssen Sie für die Hypothekenversicherung zahlen, wenn Sie weniger als 20%, entweder in Form einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) für konventionelle Kredite oder einer Hypothekenzuschlagsprämie (MIP) für FHA Darlehen. (FHA-Darlehen erfordern auch eine einmalige Vorabgebühr, wenn das Darlehen ausgegeben wird.) Der Zinssatz, den Sie zahlen, hängt von der Länge des Darlehens, dem Beleihungsauslauf (LTV) und der Größe des Darlehens ab.

Jüngste Änderungen beeinflussen, wie lange Kreditnehmer verpflichtet sind, MIPs auf FHA-Darlehen zu zahlen. Wenn Ihr FHA-Darlehen vor dem 3. Juni 2013 entstanden ist, verlangt die FHA, dass Sie den MIP für volle fünf Jahre bezahlen, bevor sie gekündigt werden können, wenn Ihre Darlehenslaufzeit mehr als 15 Jahre beträgt. der ursprüngliche Preis des Hauses (der auf Ihren Hypothekenpapieren angegebene Kaufpreis).

Für Darlehen, die am oder nach dem 3. Juni 2013 aufgenommen wurden, gelten neue Regeln: Wenn Ihr ursprünglicher LTV 90% oder weniger betrug, schulden Sie den MIP für 11 Jahre oder bis zum Ende des Darlehens, je nachdem, was zuerst eintritt. ; Liegt Ihr LTV jedoch über 90%, zahlen Sie den MIP für die gesamte Kreditlaufzeit oder für 30 Jahre. Dies ist teurer als PMI für einen herkömmlichen Kredit, der in der Regel abgebrochen werden kann, wenn Ihr Eigenkapital in Ihrem Haus etwa 20% erreicht. Weitere Informationen finden Sie unter Wie Sie sich von der privaten Hypothekenversicherung befreien lassen.

Hohe Schulden-Einkommens-Relation

Ein Schulden-Einkommen-Verhältnis (DTI) misst die Höhe der Schulden, die Sie im Verhältnis zu Ihrem Gesamteinkommen haben. Kreditgeber, einschließlich Hypothekengebern, verwenden DTI als Möglichkeit, um Ihre Fähigkeit zu bewerten, die Zahlungen zu verwalten, die Sie jeden Monat machen, und das Geld zurückzuzahlen, das Sie geliehen haben.

Um Ihre DTI zu berechnen, addieren Sie Ihre monatlichen Gesamtschulden (einschließlich Hypotheken, Studentendarlehen, Autokredite, Kindergeld und Kreditkartenzahlungen) und dividieren Sie diese durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen (was Sie jeden Monat vor Steuern und anderen Abzügen verdienen). werden herausgenommen). Wenn Ihre monatliche Gesamtsumme zum Beispiel $ 2.000 beträgt und Ihr monatliches Bruttoeinkommen $ 6.000 beträgt, würde Ihr DTI 33% betragen ($ 2, 000 ÷ $ 6, 000 = 0. 33 oder 33%).

Ein niedriger DTI zeigt eine gute Balance zwischen Schulden und Einkommen. Kreditgeber bevorzugen eine niedrigere Anzahl, da Kreditnehmer mit einem niedrigeren Schulden-Einkommen-Verhältnis eher monatliche Schuldenzahlungen verwalten. Ein hoher DTI hingegen zeigt, dass Sie zu viel Schulden für Ihr Einkommen haben.

Im Allgemeinen ist 43% der höchste DTI, den Sie haben können und immer noch eine konventionelle Hypothek erhalten. Das FHA hat jedoch eine gewisse Flexibilität und erlaubt bestimmten Kreditnehmern, DTIs von 56% oder 57% zu haben - zum Beispiel diejenigen, die eine große Anzahlung leisten können, oder solche, die signifikante Einsparungen und solide Kreditverläufe haben. Wenn Sie das gleiche monatliche Bruttoeinkommen von 6.000 $ aus dem vorherigen Beispiel haben, könnte Ihre gesamte wiederkehrende Schuld in der Lage sein, so hoch wie $ 3. 420 zu sein, um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren, gegenüber $ 580 für ein herkömmliches Darlehen.

Niedrigere Kredit-Scores

Eine Kredit-Score ist eine Zahl, die Kreditgebern hilft, Ihre Kredit-Bericht zu bewerten und abzuschätzen, wie riskant es ist, Kredit zu erweitern oder Geld an Sie zu verleihen. Kreditgeber erhalten Ihre Kredit-Score von den drei großen Kreditauskunfteien - Equifax, Experian und TransUnion. Der am häufigsten verwendete Kredit-Score ist der FICO-Score, der auf fünf Faktoren basiert:

1. 35%: Zahlungsverlauf
2. 30%: geschuldete Beträge
3. 15%: Länge der Kredithistorie
4. 10%: neue Kredite und kürzlich eröffnete Konten
5. 10%: Verwendbare Kredittypen

Im Allgemeinen sind die Kreditanforderungen für FHA-Kredite entspannter als für herkömmliche Kredite. Obwohl andere Faktoren in Betracht gezogen werden, ist ein Kredit-Score von mindestens 580 erforderlich, um die maximale Finanzierung zu erhalten. Wenn Ihr Kredit-Score zwischen 500 und 579 liegt, werden Sie wahrscheinlich noch genehmigt (abhängig von den anderen Faktoren), aber Sie müssen eine größere Anzahlung (wie 10%) leisten.

Wenn Sie eine nicht traditionelle Kredithistorie oder einen unzureichenden Kredit haben, können Sie sich dennoch für ein FHA-Darlehen qualifizieren, wenn Sie bestimmte Anforderungen erfüllen. In der Tat kann Ihr Kreditgeber in der Lage sein, einen FHA-Darlehen zu genehmigen, auch wenn Sie keine Kredit-Score haben.Diese Situationen werden von Fall zu Fall bewertet (wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber, um Einzelheiten zu Ihrer Situation zu erhalten).

The Bottom Line

Die FHA versichert Wohnungsbaudarlehen in den USA und ihren Territorien, einschließlich Guam, Puerto Rico und den Amerikanischen Jungferninseln. Um sich für einen FHA-Kredit zu qualifizieren, muss die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz sein und muss eigengenutzt sein (d. H. Sie müssen dort wohnen). Viele Erst- und Wiederholungskäufer können sich für FHA-Kredite qualifizieren, selbst mit niedrigeren Kredit-Scores und / oder höheren Schulden-Einkommen-Verhältnissen, als Sie für eine konventionelle Hypothek benötigen.

Es gibt viele Arten von FHA-Darlehen, und die Preise und genauen Anforderungen können je nach Kreditgeber variieren. Eine Hypothek ist eine langfristige finanzielle Verpflichtung, und es sollte sorgfältig darauf geachtet werden, die verschiedenen verfügbaren Kreditprodukte und Ihre besonderen Optionen zu verstehen, bevor Sie irgendwelche Entscheidungen treffen. Lesen Sie Ist eine FHA-Hypothek immer noch ein Schnäppchen? bevor Sie sich zu einem verpflichten.