Investitionen in Immobilien sind nach wie vor eine der besten Möglichkeiten, um Wohlstand aufzubauen und Steuern zu senken. Zu den Vorteilen gehört die Möglichkeit, die Kosten von einkommensschaffenden Immobilien durch Abschreibungen wiederzuerlangen, 1031 Börsen zu nutzen, um Gewinne aus Immobilieninvestments zu verschieben und Kredite gegen Immobilienkapital aufzunehmen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen oder andere Zwecke zu verfolgen. Zusätzlich können Hausbesitzer von der Befreiung von der persönlichen Residenz profitieren, die Gewinne aus dem Verkauf eines persönlichen Wohnsitzes aus Kapitalertragssteuern sowie aus dem Abzug von Hypothekenzinsen schützt. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, ob eine oder eine Kombination dieser Strategien für Sie geeignet ist. (Für Hintergrundinformationen lesen Sie Investieren in Immobilien .)

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TUTORIAL: Exploring Real Estate Investments

Abschreibung
Sie können die Kosten für einkommensschaffendes Mietobjekt durch jährliche Steuerabzüge, die als Abschreibung bezeichnet werden, wiedererlangen. Der Internal Revenue Code definiert den Abschreibungsabzug als eine angemessene Erleichterung für Erschöpfung oder Verschleiß, einschließlich einer angemessenen Berücksichtigung der Obsoleszenz.

Immobilieninvestoren verwenden in der Regel eine Abschreibungsmethode namens Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), bei der Wohnimmobilien und bauliche Verbesserungen über 27,5 Jahre abgeschrieben werden, während Geräte und andere Einrichtungsgegenstände über 15 Jahre abgeschrieben werden. Abschreibungsaufwendungen führen oft zu einem Nettoverlust bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, selbst wenn die Immobilie tatsächlich einen positiven Cashflow erzeugt. Dieser Verlust sowie Aufwendungen wie Versorger und Versicherungen werden in Anhang E, Bundeseinkommenssteuerformular 1040, ausgewiesen und vom ordentlichen Einkommen abgezogen.

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1031 Börsen
Die nach Section 1031 des Internal Revenue Code benannte Börse 1031 erlaubt Anlegern, Steuern abzuziehen, indem sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen und das Eigenkapital zum Kauf einer anderen Immobilie oder von gleichwertigen Immobilien verwenden. oder größerer Wert. Dieser Austausch muss innerhalb eines bestimmten Zeitraums erfolgen. Obwohl eine Börse 1031 im Wesentlichen verschiedene Immobilientypen umfassen kann, bezieht sich die überwiegende Mehrheit der Transaktionen auf Immobilien. (Um mehr über diese Art von Austausch zu erfahren, lesen Sie Smart Real Estate Transactions .)

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Property Regulations
Um einen 1031-Austausch erfolgreich abzuschließen, müssen die Eigenschaften die folgenden Kriterien erfüllen:

• Der Gesamtwert der Ersetzungseigenschaften muss gleich oder größer als der von die aufgegebenen Eigenschaften.
• Die in die Transaktion einbezogenen Immobilien müssen gleichartig sein. Das bedeutet, dass Immobilien nicht gegen andere Arten von Vermögenswerten getauscht werden können, wie zum Beispiel Immobilienfonds (REIT). (Für weitere Informationen über REITs, lesen Sie Die Grundlagen der REIT-Besteuerung. )
• Die ausgetauschten Immobilien müssen für "produktive Zwecke in Wirtschaft oder Handel" (eine Investition) gehalten werden.

Jegliches Bargeld oder Eigentum, das durch die Transaktion erhalten wurde und nicht als gleichwertiges Eigentum gilt, gilt als "boot" und unterliegt der Besteuerung. Cash-Boot umfasst nicht nur Bargeld, sondern auch physische Eigenschaften wie Fixtures. Hypothekenstiefel bezieht sich auf alle Schuldenreduzierungen, die durch die Transaktion erzielt werden. Somit muss der Betrag der Schulden, die mit der Ersatzimmobilie übernommen werden, gleich oder größer sein als der Wert der Schulden, die beim Verkauf der aufgegebenen Immobilie zurückgenommen werden. (Für mehr Informationen über den gleichartigen Austausch lesen Sie Handelsimmobilien, um den Taxman at Bay zu halten.)

Anlegerbestimmungen
Der Anleger muss einen qualifizierten Vermittler verwenden. Ein qualifizierter Vermittler ist ein Agent, der den Austauschprozess erleichtert, indem er hauptsächlich Nettoerträge aus dem aufgegebenen Eigentum hält, bevor sie in das Ersatzobjekt reinvestiert werden. Nur ein qualifizierter Vermittler darf diese Mittel während des Austauschs halten. Die Federation of Exchange Accommodators beschreibt die Rolle, die der qualifizierte Intermediär im Austauschprozess spielt.

Der Investor unterliegt zwei Fristen:

• Fünfundvierzig Tage nach dem Verkauf des aufgegebenen Grundstücks muss er eine schriftliche Liste qualifizierter Ersatzobjekte an eine qualifizierte Partei der Börse, in der Regel den Vermittler, liefern. Es gibt auch mehrere Regeln, die die Anzahl der identifizierbaren Eigenschaften begrenzen.
• Darüber hinaus muss er innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des aufgegebenen Vermögenswerts oder 180 Tage nach dem Fälligkeitsdatum seiner Steuererklärung für dieses Jahr den Gesamtwert der qualifizierten Ersatzwerte erwerben, je nachdem, welcher Fall zuerst eintritt.

1031 Umtausch, Schritt für Schritt
Bei einer typischen Transaktion entscheidet sich ein Anleger, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und den Erlös aus einem Gewinn in einer anderen Immobilie zu investieren.

1. Um dies steuerlich zu erreichen, schließt der Investor mit einem qualifizierten Vermittler einen 1031-Tauschvertrag ab und legt die ursprüngliche Immobilie zum Verkauf an. Gleichzeitig sucht der Investor nach Ersatzobjekten.
2. An dem Tag, an dem der Investor das ursprüngliche Eigentum (das aufgegebene Eigentum) verkauft, wird der Nettoerlös nach Zahlung aller Kosten auf ein spezielles Konto überwiesen, das von dem qualifizierten Vermittler eingerichtet wurde.
3. Der Investor tritt dann in den Identifizierungszeitraum ein und hat genau 45 Tage Zeit, um eine Liste qualifizierter Ersatzobjekte zu erstellen und 180 Tage, um das Ersatzobjekt während der Austauschperiode zu schließen.
4. Unter Verwendung des gesamten Erlöses aus dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie schließt der Investor die neue als Finanzinvestition gehaltene Immobilie oder Immobilien.
5. Der qualifizierte Vermittler verdrahtet diese Gelder an die Titelgesellschaft, das Spezialkonto wird geschlossen und die Transaktion wird abgeschlossen.

Kreditaufnahme gegen Eigenheimkapital
Anleger, die beträchtliches Eigenkapital entweder in ihrem Eigenheim oder in einer Anlageimmobilie aufgebaut haben, können ihre Immobilien einfach refinanzieren und Eigenmittel zurücknehmen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen, das Eigenheim zu verbessern oder zu anderen Zwecken.Die Vorschriften variieren von Staat zu Staat.

In einem typischen Szenario wird ein Kreditgeber 80% des Gesamtdarlehens mit einem Wert von 50% des Marktwertes der Immobilie ausleihen, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Zum Beispiel auf einem $ 240, 000 Eigentum mit einem $ 100, 000 Darlehen, das meiste, das ein Entleiher extrahieren könnte, ist $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100, 000).

Die Fähigkeit, Kredite aufzunehmen, hängt auch von der Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers, seiner bestehenden Fremdkapitalquote und seiner Verschuldungsquote ab. Während diese Strategie etwas risikoreicher ist, kann sie für diejenigen, die in der Lage sind, die zusätzlichen Schulden zu handhaben, dabei helfen, Vermögen aufzubauen, ohne in eine Börse einzutreten oder eine Immobilie zu verkaufen. (Um mehr über Eigenheimkredite zu erfahren, lesen Sie Das Home-Equity-Darlehen: Was es ist und wie es funktioniert .)

Steuerabzug beim Verkauf eines Eigenheims
Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes eines Steuerpflichtigen sind von der Kapitalertragsbesteuerung bis zu $ ​​500, 000 für verheiratete Paare und $ 250, 000 für einzelne Personen ausgeschlossen, wenn der Steuerzahler für zwei der letzten fünf Jahre in der Wohnung gelebt hat. Sollten die Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes eines Steuerpflichtigen darüber hinaus höher sein als diese Ausschlüsse, kann der Steuerpflichtige diesen Anteil auch über eine 1031-Börse investieren.

Anleger, die in Gebieten leben, in denen Werte zu Hause werthaltig sind, können eine Strategie des Handelns anwenden, um ihr persönliches Vermögen aufzubauen und gleichzeitig Steuern zu minimieren. (Um mehr über die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs Ihres Hauses zu erfahren, lesen Sie ) Wird Ihr Hausverkauf Sie mit Steuerschock verlassen? )

Hypothekenzinsenabzug
Hausbesitzer können den Teil ihrer Hypotheken abziehen, der Zinszahlungen auf ihre Steuererklärungen. Diese Zahlungen sind in den ersten Jahren der Hypothek höher und nehmen allmählich ab, wenn die Hypothek abbezahlt wird. (Lesen Sie mehr in Die Hypothekenzins-Steuerabzug .)

Die letzte Zeile
Es gibt viele Optionen für den Immobilienbesitzer, der bei gleichzeitiger Minimierung der Steuerpflicht zu verkaufen sucht.

• Eine 1031-Börse ermöglicht die Wiederanlage der Erträge aus einem Verkauf in gleichartiges Eigentum.
• Ein Eigenheimkredit klopft direkt an den Wert der Immobilie und kann für eine Vielzahl von Zwecken verwendet werden.
• Der Verkauf eines Hauptwohnsitzes ist steuerlich begünstigt.
• Hypothekenzinsen können zum Steuerzeitpunkt abgezogen werden.

Ihre persönliche Situation wird bestimmen, welche dieser Optionen für Sie die richtige ist, aber jede von ihnen wird Ihnen helfen, das Beste aus Ihrer Immobilieninvestition herauszuholen.

Weitere Informationen finden Sie unter Eine Steuergrundlage für Hausbesitzer .