Was ist dieses mysteriöse "Schließen", das Sie immer von Immobilienmaklern hören, wenn Sie ein Haus kaufen? Das Schließen geschieht, wenn Sie die Papiere unterschreiben, die das Haus zu Ihrem machen. Aber bevor dieser magische (und oft stressige) Tag eintrifft, muss eine lange Liste von Dingen passieren. In diesem Artikel wird erklärt, was Sie während des Schließungsprozesses von der Annahme Ihres Angebots bis zu dem Moment erwarten können, an dem Sie die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause erhalten. (Um mehr über die Dinge zu erfahren, die während des Prozesses schief gehen können, lesen Sie 10 Hürden zum Schließen in einem neuen Zuhause. )

1. Open Escrow

Escrow ist ein Konto, das von einer dritten Partei im Namen von zwei Parteien in einer Transaktion gehalten wird. Da es so viele Dinge gibt, die passieren müssen, um einen Eigenheimverkauf abzuschließen, ist der beste Weg, um zu verhindern, dass der Verkäufer oder der Käufer davon abgezockt werden, dass ein neutraler Dritter das Geld und die Dokumente bis zu allem wurde erledigt. (Wenn Sie Ihre Kaufvereinbarung noch nicht eingereicht haben, lesen Sie 10 Tipps für einen fairen Preis für ein Zuhause .)

2. Machen Sie eine Titelsuche und erhalten Sie eine Titelversicherung

Eine Titelsuche und eine Titelversicherung bieten Sicherheit und eine rechtliche Absicherung, so dass beim Kauf einer Immobilie niemand anderes versuchen kann, sie später als ihre zu beanspruchen, sei es ein verschmähter Verwandter. Wer wurde aus einem Testament oder ein Zöllner, der nicht bezahlt wurde (oder denkt, dass er nicht war) bezahlt. Ein Titelverantwortlicher führt eine Titelsuche durch, um sicherzustellen, dass keine Wolken auf dem Titel vorhanden sind (Ansprüche Dritter auf eine Eigenschaft, die Ihre Eigentumsrechte in Frage stellen oder ungültig machen können). Wenn dies der Fall ist, müssen diese Probleme gelöst werden, bevor die Immobilie zu Ihrer wird. (Weitere Informationen finden Sie unter 10 Hürden zum Schließen in einem neuen Zuhause .)

3. Einen Anwalt finden

Dies ist ein optionaler Schritt, wenn Sie ein professionelles Rechtsgutachten zu Ihren Abschlussdokumenten erhalten möchten. Sogar die meisten gut ausgebildeten Leute können ihre Schlussdokumente nicht vollständig verstehen; Ein erfahrener Immobilienanwalt wird sie nicht nur verstehen, sondern auch wissen, wo sie nach möglichen Problemen in ihrer Papierarbeit suchen. (Um mehr zu erfahren, lesen Sie Die Vorteile der Verwendung eines Immobilienanwalts .)

4. Holen Sie sich vor-Genehmigt für eine Hypothek

Während vorab für eine Hypothek genehmigt wird nicht erforderlich, um ein Geschäft zu schließen, kann es Ihnen helfen, das Geschäft schneller als vorab genehmigte Signale an den Verkäufer, dass Sie starke finanzielle Unterstützung haben. Im Gegenzug kann Ihnen die vorherige Genehmigung mehr Verhandlungsmacht bei der Verhandlung mit einem Verkäufer verschaffen. Ein weiterer wichtiger Vorteil der vorab genehmigten ist, dass bestimmte Kreditgeber Ihnen eine Rate Lock bieten, was bedeutet, dass Sie einen Zinssatz sichern können und nicht die Gnade der Märkte sein, wenn die Zinsen steigen, bevor Sie das Geschäft schließen.

5. Closing Costs verhandeln

Es kann nicht erwartet werden, dass die Treuhandgesellschaft ihre Dienste kostenlos anbietet, aber viele Unternehmen in dieser Branche nutzen die Ignoranz der Konsumenten und steigern ihre Gewinne, indem sie Junk-Gebühren verlangen. Obwohl es einige Debatten darüber gibt, was als Junk-Gebühr gilt, beinhalten die Gebühren, auf die man achten sollte, Verwaltungsgebühren, Antragsüberprüfungsgebühren, Prüfungsgebühren, Nebengebühren, E-Mail-Gebühren, Bearbeitungsgebühren und Abwicklungsgebühren. Wenn Sie bereit sind, sich zu äußern und Ihren Standpunkt zu verteidigen, können Sie normalerweise Junk-Gebühren beseitigen oder zumindest reduzieren. Selbst Gebühren für legale Schließungsdienste können aufgebläht werden. (Erfahren Sie mehr in Achten Sie auf "Junk" Hypothek Gebühren .)

6. Schließen Sie die Hausinspektion ab

Eine Hausinspektion ist nicht erforderlich, aber es wäre dumm, wenn Sie nicht eine Hausdurchsuchung durchführen lassen. Wenn Sie während der Inspektion ein ernsthaftes Problem mit dem Haus feststellen, haben Sie die Möglichkeit, das Geschäft zu beenden oder den Verkäufer zu bitten, es zu reparieren oder für Sie zu bezahlen, um es reparieren zu lassen (sofern Ihr Kaufangebot ein Haus beinhaltet -Inspection Kontingenz). (Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter Brauchst du eine Hausinspektion? )

7. Beende die Schädlingsuntersuchung

Eine Schädlingsuntersuchung ist getrennt von der Heimuntersuchung und beinhaltet einen Spezialisten, der dafür sorgt, dass in deinem Zuhause keine holzzerstörenden Insekten (Termiten oder Tischlerameisen) vorhanden sind. Sie würden kein Haus mit einem Termitenproblem kaufen wollen, da sich selbst ein kleines Problem ausbreiten kann und sehr destruktiv und teuer zu reparieren ist. Holz zerstörende Schädlinge können beseitigt werden, aber Sie sollten sicherstellen, dass das Problem gelöst werden kann, für einen angemessenen Preis (oder für einen Preis, den der Verkäufer bereit und in der Lage ist zu zahlen), bevor Sie den Kauf des Hauses abschließen. In der Tat, wenn irgendein Schädlingsproblem, auch ein kleineres, gefunden wird, wird die Hypothekenfirma verlangen, dass es behoben wird, bevor Sie schließen können.

8. Erneute Verhandlung des Angebots

Auch wenn Ihr Kaufangebot bereits akzeptiert wurde, sollten Sie, falls Inspektionen Probleme aufdecken, den Kaufpreis des Hauses neu verhandeln, um die Kosten für eventuelle Reparaturen widerzuspiegeln. Sie könnten auch den Kaufpreis beibehalten, aber versuchen, den Verkäufer für Reparaturen zu bezahlen. (Für mehr über die Kunst der Verhandlung, sehen Sie Was Sie wollen .)

Wenn der Kaufvertrag besagt, dass Sie die Immobilie "so wie sie sind" kaufen, haben Sie nicht viel bitten Sie um Reparaturen oder eine Preissenkung, aber Sie können immer noch fragen. Sie können auch ohne Strafe zurücktreten, wenn ein größeres Problem auftritt, das der Verkäufer nicht beheben kann oder will.

9. Sperren Sie Ihren Zinssatz

Wenn Sie dies noch nicht getan haben, müssen Sie Ihren Zinssatz sperren. Ein guter Kreditgeber wird die Zinssätze für Sie genau beobachten und Ihnen mitteilen, wann die Zinsen niedrig sind, damit Sie sie sperren können. Sie können sich Zinssätze auch online über die Website Ihres Kreditgebers oder ein Tool wie den Hypothekenrechner von Investopedia ansehen.

Es ist wichtig anzumerken, dass, da die Zinssätze unvorhersehbar sind und mehrmals am Tag schwanken, Sie sich nicht verrückt machen sollten, um den Tiefpunkt zu erreichen.Seien Sie mit einer Rate zufrieden, die Sie angesichts der aktuellen Marktbedingungen für angemessen halten und die Sie sich bequem leisten können. Beachten Sie auch, dass die Preise je nach Kredit-Score, geografischer Region und der Art des Darlehens, die Sie erhalten, variieren, so dass Sie möglicherweise nicht die besten Preise erhalten können, die Sie angekündigt hören. (Weitere Informationen finden Sie unter Wie wird Ihr Hypothekenzins berechnet? )

10. Remove Contingencies

Wenn Ihr Immobilienmakler Ihnen bei der Erstellung eines guten Kaufangebots geholfen hat, sollte Ihr Angebot von mehreren Faktoren abhängig sein:

• Finanzierung mit einem Zinssatz erhalten, der ein bestimmtes Prozent nicht übersteigt, das Sie sich leisten können
• Die Hauptuntersuchung, die keine Hauptprobleme mit dem Haus aufdeckt
• Der Verkäufer, der irgendwelche bekannten Probleme mit dem Haus vollständig aufdeckt
• Die Schädlingsinspektion, die keine Hauptfestlegungen oder Beschädigung des Hauses aufdeckt
• Der Verkäufer, der irgendwelche vereinbarten abschließt Reparaturen

Diese Eventualitäten müssen oft schriftlich zu bestimmten Terminen (bekannt als aktive Genehmigung) entfernt werden, was auch in Ihrem Kaufangebot angegeben sein sollte, damit Ihr Geschäft geschlossen werden kann. In einigen Kaufverträgen werden Eventualverbindlichkeiten jedoch passiv genehmigt (auch als konstruktive Genehmigung bezeichnet), wenn Sie nicht innerhalb der angegebenen Fristen gegen sie protestieren.

11. Funding Escrow

Sie haben höchstwahrscheinlich ernsthaftes Geld hinterlegt, als Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben. Der Zweck dieses Geldes ist, den Verkäufer wissen zu lassen, dass Sie ernsthaft oder ernsthaft über Ihre Absichten nachdenken, das Haus zu kaufen. Schließlich wird der Verkäufer das Eigentum vom Markt nehmen, damit Sie es kaufen können. Wenn Sie sich zurückziehen, geht das ernsthafte Geld als Entschädigung an den Verkäufer. Wenn der Verkäufer aussteigt, wird das Geld an Sie zurückgegeben.

Um Ihren Kauf abzuschließen, müssen Sie zusätzliche Geldmittel auf dem Treuhandkonto hinterlegen. Ihre ursprüngliche Anzahlung wird in der Regel auf Ihre Anzahlung angerechnet. Sie müssen den Rest Ihrer Anzahlung einreichen und Ihre Abschlusskosten bezahlen (sofern der Verkäufer nicht zugestimmt hat, diese zu bezahlen).

12. Final Walkthrough

Einer der letzten Schritte, bevor Sie Ihre Abschlussarbeiten unterschreiben, sollte sein, ein letztes Mal durch die Immobilie zu gehen. Sie möchten sicherstellen, dass kein Schaden aufgetreten ist und nichts entfernt wurde, was im Kauf enthalten ist. (Bevor Sie eingezogen sind, lesen Sie 7 intelligente Schritte, die jeder neue Hausbesitzer durchführen sollte .)

13. Unterschreiben Sie die Papiere

Offensichtlich ist einer der wichtigsten Schritte des Abschlusses die Unterzeichnung der Papiere. Es wird wahrscheinlich mindestens 100 Seiten geben. Auch wenn Sie sich von den Leuten unter Druck gesetzt fühlen, die darauf warten, dass Ihre Papiere unterschrieben werden, wie der Notar und Ihr Hypothekengeber, lesen Sie jede Seite sorgfältig durch - das Kleingedruckte wird Ihre Finanzen und Ihr Leben jahrelang stark beeinflussen. ..

Stellen Sie insbesondere sicher, dass der Zinssatz korrekt ist und dass keine Vorfälligkeitsentschädigung vorliegt. Im Allgemeinen vergleichen Sie Ihre Abschlusskosten mit der gutgläubigen Schätzung, die Sie zu Beginn des Prozesses erhalten haben, und vergleichen Sie alle Gebühren, die um mehr als 10% sinken.

The Bottom Line

Es mag scheinen, dass der Abschlussprozess eine Menge Arbeit ist, aber vielleicht ist das Schlimmste das Warten. Die meiste Zeit sitzen Sie einfach auf Ihren Händen und warten darauf, dass jemand anderes an der Transaktion teilnimmt. Finden Sie also etwas Schönes, um Ihre Zeit zu belegen und Sie abzulenken, während Sie warten, und fühlen Sie sich sicher in dem Wissen, dass Sie Ihre Recherchen gemacht haben und wissen, wie Sie Ihren Abschlussprozess reibungslos gestalten können.

Wenn Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen, lesen Sie unbedingt 10 schlechtesten Erstkäuferfehler und unseren Erstkäuferhandbuch .