3 Arten von REITs für Ihr Portfolio

3 Arten von REITs für Ihr Portfolio

Immobilieninvestmentfonds (REITs) sind eine relativ kleine Anlagekategorie; Im FTSE NAREIT-Index, der alle REITs an den Börsen NYSE, NASDAQ und AMEX umfasst, gab es im vierten Quartal 2011 nur 123 Aktien-REITs. Obwohl das REIT-Anlageuniversum jedoch klein ist, enthält es viele Unterkategorien. und innerhalb dieser Unterkategorien ist jeder REIT einzigartig.

TUTORIAL: Immobilieninvestitionen erkunden

"REITs erscheinen oft einfach, sind aber sehr komplexe Investitionen", sagt Mike Maynes, ein in Boca Raton, Florida ansässiger Certified Financial Planner. Sie "können eine bedeutende Rolle in einem Anlageportfolio spielen, indem sie einen nicht korrelierten Vermögenswert, Einkommen und möglicherweise Kapitalzuwachs bereitstellen", fügt Maynes hinzu. Die meisten Asset-Allocation-Modelle verlangen, dass Investoren 1 bis 7% ihrer Gelder in REITs investieren.

Wenn Sie REITs zu Ihrem Portfolio hinzufügen möchten, lesen Sie weiter. Dieser Artikel beschreibt die Hauptmerkmale von drei Unterkategorien von Aktien-REITs: industrielle REITs, Mehrfamilien-REITs und Hotel-REITs. (Erfahren Sie mehr über REIT-Optionen in 5 Arten von REITs und wie Sie in ihnen investieren können .)

Industrielle REITs Industrielle REITs, die als Teilsektor der Industrie- / Bürokategorie gelten, repräsentieren etwa 7% der im FTSE NAREIT-Index enthaltenen Aktien-REITs. Industrielle REITs erwerben, besitzen und verwalten Industrieimmobilien wie Lagerhallen, Distributionszentren, Fertigungszentren, Flex- / Bürogebäude, unbebaute Grundstücke, Gewerbeparks und High-Tech-Flächen.

Industrielle REITs werden durch die Anzahl der besessenen Immobilien, die Anzahl der Kunden / Mieter, die Anzahl der Standorte und die Anzahl der vermietbaren Quadratmeter, die sie besitzen, beschrieben. Um eine Diversifizierung zu erreichen, wird ein industrieller REIT häufig Beteiligungen haben, die eine Vielzahl von geografischen Standorten, Industrien und Mietern umfassen.

Industrielle REITs wählen oft geographische Standorte, die strategisch für die Verteilung lokalisiert sind. Eisenbahnen, Flughäfen, Seehäfen und große Autobahnkreuze gelten als strategisch günstig, weil sie den Warenverkehr erleichtern. REITs positionieren ihre Bestände auch in geografisch günstigen Regionen. REIT-Manager untersuchen, was die Volkswirtschaften in ihren Zielstädten antreibt, und beurteilen, ob die Nachfrage nach Industrieimmobilien voraussichtlich steigen, stabil bleiben oder in den kommenden Jahren zurückgehen wird. Sie könnten sich ferner auf Märkte konzentrieren, die eine Mindestbestandsschwelle erreichen oder über einen bestimmten Anteil an Industrieimmobilien verfügen. Standorte mit begrenztem Industrieland, was sich in begrenztem Angebot und beschränktem Wettbewerb niederschlägt, sind ebenfalls von Vorteil.

Die Mieter von industriellen REIT-Liegenschaften sind breit gefächert, aber sie können in den Bereichen Bauwesen, Maschinenbau, Nahrungsmittel, Getränke oder Informationstechnologie tätig sein.Weitere mögliche Mieter sind Hersteller, Transportunternehmen, Logistikanbieter und Einzelhändler. Nationale und internationale Firmen neigen dazu, wünschenswerte Mieter zu machen, weil sie etablierte, bewährte Unternehmen sind, die wahrscheinlich die Miete bezahlen werden.

Durch den Besitz diverser Immobilien mit unterschiedlichen Mietern kann sich ein industrieller REIT gegen Schwankungen bei den Mieteinnahmen schützen, die durch einen Rückgang in einer bestimmten Region oder Branche verursacht werden. Eine Staffelung der Mietvertragsbeendigungsdaten der Immobilien des Portfolios schützt den REIT auch vor einem plötzlichen Einkommensverlust, wenn mehrere Immobilien auf einmal leer stehen sollten. Immobilien, die flexibel sind und von einer Nutzung in eine andere umgewandelt werden können, können auch dazu beitragen, dass ein industrieller REIT seine Einnahmequelle aufrechterhält, indem er vakante Immobilien für eine größere Anzahl von potenziellen Mietern vermarktet. (Weitere Informationen zur Analyse dieser Art von Investitionen finden Sie in Wie man einen Real Estate Investment Trust (REIT) bewertet.)

Mehrfamilien-REITs Die meisten Wohn-REITs sind Mehrfamilien-REITs, auch als Apartment-REITs bezeichnet. Ab dem vierten Quartal 2011 waren 15 von 123 Aktien-REITs oder 12% Mehrfamilien-REITs. Apartment REITs charakterisieren sich durch die Anzahl der Eigenschaften, die sie besitzen und die Anzahl der Einheiten, die diese Eigenschaften enthalten.

Ein Apartment-REIT besitzt ein Portfolio von Mietwohnungen. Dies sind häufig große Wohnimmobilien, wie z. B. Hochhäuser und Hochhäuser, Studentenwohnungen und Seniorenwohnungen. Mehrfamilienhäuser haben oft Hunderte von Wohneinheiten in einem einzigen Objekt. Einige Mehrfamilienhäuser haben sogar Tausende von Einheiten. Einige Wohnungs-REITs sind "voll integriert", dh sie besitzen nicht nur Immobilien, sondern entwickeln, entwickeln und verwalten sie auch.

Mehrfamilien-REITs leiten ihre Leistung aus Mietpreisen und Belegungsraten ab. So streben Mehrfamilien-REITs an, in Märkten mit starkem Wirtschaftswachstum und hohen Eintrittsbarrieren zu investieren, die von Bevölkerungsverschiebungen profitieren, wie etwa der alternden Babyboomer-Generation, die in Seniorenwohnungen umzieht, und Generation Y, die ihre Eltern verlässt. 'Häuser und in Wohnungen. Neue Haushaltsbildung bedeutet auch eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum.

Die Beschäftigung ist ein weiterer Grundpfeiler für die REIT-Performance von Mehrfamilienhäusern. Wenn es in einer bestimmten Stadt keine Arbeitsplätze gibt, wird die Nachfrage nach Wohnraum sinken. Auf der anderen Seite können engere Einkommen die Nachfrage nach Mietwohnungen im Vergleich zu Eigenheimen verbessern und Mehrfamilien-REITs unterstützen, wenn das Mieten erschwinglicher ist als das Besitzen. In einigen Märkten, wie Washington, D. C., werden die Menschen jedoch nach eigenem Ermessen mieten, selbst wenn der Besitz günstiger ist, weil die Vermietung flexibel ist. Zusammen mit Manhattan, Washington, ist D. C. einer der größten Wohnungsmärkte für Mehrfamilienhäuser in den Vereinigten Staaten, basierend auf dem Gesamtumsatz von Mehrfamilienhäusern. Im Allgemeinen sind die Wohnungsmärkte an den Ost- und Westküsten am stärksten, so dass einige REITs aus mehreren Familien ihre Bestände auf diese Gebiete konzentrieren.

Viele Mehrfamilien-REITs konzentrieren sich auf Highend- und Luxusimmobilien, die höherwertige Mieter anziehen und teurere Mieten unterstützen. Der Besitz solcher Immobilien bedeutet im Allgemeinen, dass REITs Annehmlichkeiten wie Clubhäuser, Schwimmbäder, Fitnessstudios, Spielräume und Geschäftszentren, die Teil von High-End-Immobilien sind, verwalten müssen. High-End-Annehmlichkeiten können jedoch helfen, Mieter zu halten, auch wenn der Kauf erschwinglicher ist. Für die gleiche monatliche Zahlung könnte es möglich sein, einen viel schöneren Ort zu mieten, als man kaufen könnte.

Ein Risiko von Mehrfamilien-REITs ist ein Einkommensverlust, wenn es nicht in der Lage ist, gegenwärtige Bewohner zu halten und neue zu gewinnen. Dies kann passieren, wenn der Wettbewerb am Wohnungsmarkt eine andere Art von Wohnraum oder eine Konkurrenzimmobilie attraktiver macht. Niedrigere Wohnungspreise können sich auch negativ auf Mehrfamilien-REITs auswirken, wenn sich die Mieter dazu entscheiden, Hausbesitzer zu werden. Diese Verschiebung kann Mieten und Belegungsraten für Mehrfamilienhäuser reduzieren. Flache oder fallende Löhne können auch Probleme verursachen, da sie die Möglichkeit der Eigentümer, die Mieten zu erhöhen, einschränken.

Mehrfamilien-REITs gelten als ein guter Weg, um ihre Immobilieninvestments zu diversifizieren, denn wenn Wohneigentum abnimmt, werden Mieterhöhungen und Wohnungs-REITs relativ gut abschneiden. In der Tat dachten einige Immobilienanalysten, dass Mehrfamilien-REITs von der Immobilienblase profitierten, da Zwangsvollstreckungen, gedrückte Preise und eine knappe Finanzierung das Mieten attraktiver machten als das Kaufen. Nach Angaben des Verbandes der Immobilien-Investment-Trusts (NAREIT) werden die zusätzlichen Einnahmen bei steigenden Mieten direkt an die Aktionäre weitergegeben, da REITs laut Gesetz 90% des steuerpflichtigen Einkommens als Dividende auszahlen müssen.

Anstatt ein Mehrfamilienhaus zu besitzen, bietet die Investition in ein REIT-Apartment eine viel größere Diversifizierung über verschiedene Immobilien und geografische Gebiete hinweg sowie Zeitersparnis und professionelles Immobilienmanagement.

Hotel-REITs Hotel-REITs, nicht überraschend, besitzen Hotelimmobilien und werden auch als REITs für Unterkünfte oder Resorts bezeichnet. Bis zum 4. Quartal 2011 wurden 14 dieser REITs im FTSE NAREIT-Index öffentlich gehandelt. Wie bei REITs für mehrere Familien werden Hotel-REITs durch die Anzahl der Immobilien und die Anzahl der Zimmer, die sie besitzen, beschrieben.

Es gibt viele verschiedene Typen von Hotelimmobilien, die ein Hotel-REIT besitzen könnte, einschließlich Dienstleistungen mit eingeschränktem Service, Full-Service, Resort, Konferenzzentrum, Suiten und Flughäfen. Sie werden überrascht sein zu erfahren, dass einige Hotels der Marken Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood und Fairmont Eigentum von Hotel-REITs sind. REITs können auch ein Joint-Venture-Interesse an Hotels haben und nicht das komplette Eigentum.

Hotel-REITs leiten den Wert aus dem zugrunde liegenden Wert der Hotelimmobilien ab, die der REIT besitzt, und aus den von diesen Immobilien erzielten Erträgen. Die Hoteleinnahmen werden durch die Nachfrage von Verbrauchern und Geschäftsleuten nach Reise- und Unterbringungsdiensten, Zimmerpreisen, Auslastungsraten und Nachfrage nach verschiedenen Immobilien- und Zimmertypen (z. B. höhere und niedrigere Preise) beeinflusst. Ein Hotel-REIT kann auch Einnahmen durch die Lizenzierung einer Hotelmarke erzielen.Dies kann dazu beitragen, dass ein Hotel-REIT seinen Einkommensstrom diversifiziert und sein Anlagerisiko reduziert. Hotels mit nationaler Markenbekanntheit zu erwerben, kann eine Hotel-REIT-Anlagestrategie sein.

Anleger verwenden üblicherweise Funds from Operations (FFO) und bereinigte Funds from Operations (AFFO), um REIT-Erträge zu bewerten. Eine einzigartige finanzielle Messung, die in der Hotel-REIT-Finanzanalyse verwendet wird, um die Leistung einzelner Hotelimmobilien zu bewerten und die Leistung zwischen verschiedenen Immobilien zu vergleichen, ist der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, der die Belegungsrate eines Hotels mit dem durchschnittlichen täglichen Zimmerpreis multipliziert.

Nächste Schritte
Die Bestimmung der Kategorie oder Unterkategorien von REITs, in die investiert werden soll, ist nur ein erster Schritt.

"Anleger sollten verschiedene Faktoren abwägen, wenn sie einen REIT auswählen, der für ihren Investitionsplan geeignet ist, einschließlich der Erfahrung des Fonds und der Jahre erfolgreicher Geschäftstätigkeit, Erfolgsgeschichte, Einreichungen, Schulden, Gesamtreputation und Besteuerung des REITs", sagt David B. Weiß, JD, CPA, CLU, ChFC und Präsident von David. B. White Financial in Detroit, Michigan.

Er schlägt auch vor, dass Anleger sich die Mittel aus dem operativen Geschäft ansehen, um sicherzustellen, dass der REIT die Dividendenausschüttung vollständig abdeckt, und es gibt noch weitere Faktoren, die berücksichtigt werden müssen.

"Anleger sollten bei der Anlage in REITs auf mehrere potenzielle Fallstricke achten, darunter spritzige Materialien, den Mangel an vollständiger Offenlegung im Verkaufsprozess, mangelnde Liquidität und langfristige Anlagen. Anleger sollten auch Ausschau nach Dividenden halten, die geschnitten werden, vor allem, wenn der FFO die Dividende nicht deckt ", fügt White hinzu.

Die Bottom Line REITs bieten Anlegern eine bequeme und kostengünstige Möglichkeit, sich in einer vielfältigen Gruppe von Immobilien zu engagieren. Als eine einzigartige Anlageklasse, die sich von Aktien und Anleihen unterscheidet, ist sie eine logische Ergänzung eines Portfolios. (Für mehr lesen Sie Der REIT-Weg und Die Grundlagen der REIT-Besteuerung .)