Sieben Jahre von der Rezession entfernt, fangen amerikanische Hausbesitzer an, sich von dem Chaos zu erholen, das durch die Immobilienkrise entstanden ist. Im Laufe der Geschichte war der Wohnungsmarkt ein wichtiger Indikator für die Finanzstabilität und die Realwirtschaft. Immobilienbooms und -brüche sind oft Reflexionen über den Hypothekenmarkt, die Arbeitsmobilität und die Konsumausgaben. Bei den Zinssätzen nahe Null hat der Immobilienmarkt im Moment einen stetigen Anstieg der Neu- und Bestandsverkäufe, Preise und Hypotheken erfahren. Die Entwicklungen auf dem US-Wohnungsmarkt haben ebenfalls zu einem Anstieg der Ausgaben für Heimwerker beigetragen. Im Jahr 2015 wurden Einzelhandelsketten, Lowe's (LOW LOWLowe's Companies Inc77. 63 + 0. 28% Created with Highstock 4. 2. 6 ) und Home Depot (HD HDThe Home Depot Inc163.66-0.34% Erstellt mit Highstock 4. 2. 6 ) haben besser als erwartet Ergebnisse dank der Erholung des Wohnungsmarktes geliefert. Trotz einer bescheidenen Erholung bestehen weiterhin erhebliche Bedenken, dass die Erholung nur von kurzer Dauer sein wird. Beweise deuten darauf hin, dass Zinssätze, eine Flut ausländischer Investitionen, Einkommensungleichheit und die gleichen Täter von 2008 eine Immobilienblase wieder aufblähen.

Hypothekarzinsen

Im Dezember 2015 erhöhte die Federal Reserve erstmals seit 2006 die Zinsen und wird dies auch in den kommenden Jahren tun. Einfach gesagt, haben Zinssätze einen direkten Einfluss auf die Finanzierungskosten und erhöhen die Zinssätze. Hypothekenzinsen können auch springen. Die langfristigen Hypothekenzinsen werden von zahlreichen Faktoren bestimmt, darunter die kurzfristigen Zinssätze der Fed, die Sparquote der privaten Haushalte, das Haushaltsdefizit und andere Indikatoren der Realwirtschaft. Im Moment ist der 30-jährige Festhypothekenzinssatz die erste Wahl für die private Hausfinanzierung. Mit einem Anstieg der kurzfristigen Zinssätze wird geschätzt, dass 30-jährige Hypothekenzinsen bis Ende 2015 4,5% und in den nächsten zwei bis drei Jahren bis zu 6% erreichen können. Wenn Hypothekenzinsen von 4%, wo sie derzeit sind, auf 6% steigen, könnte dies bedeuten, dass Hauskäufer in hochpreisigen Märkten wahrscheinlich einen Großteil ihres Einkommens für ihre Hypothek ausgeben werden oder vollständig verdrängt werden.

Ausländische Investitionen

In den letzten Jahren haben ausländische Käufer US-Immobilien überflutet und den Wohnungsmarkt gestützt. Da die chinesische Wirtschaft und der Aktienmarkt weiter pleitegehen, haben chinesische Investoren die Ballungsräume in den USA überflutet. Insbesondere kaufen ausländische Investoren hochwertige Wohnungen in wohlhabenderen Stadtvierteln und treiben die Preise und Verkäufe von Wohneigentum in die Höhe. Da der Dollar jedoch weiter an Schwung gewinnt, werden US-Immobilien für ausländische Investoren teurer.Dies hat bereits begonnen, den Zustrom von chinesischen Immobilieninvestments zu beeinflussen, da ausländische Investoren beginnen, Investitionen trotz ihrer strauchelnden Wirtschaft zurückzuhalten.

Einkommen kann mit dem Wohnungsmarkt nicht mithalten

Trotz besserer Aussichten für die Beschäftigung schlagen die Preise am Wohnimmobilienmarkt über das Einkommenswachstum hinaus. Im letzten Jahr sind US-Wohngebiete wie San Francisco um 11% gestiegen. Infolgedessen sank die Zahl der Eigenheimkäufer im Jahr 2015 auf 32%, was ihrem niedrigsten Stand seit fast drei Jahrzehnten entspricht. Mit unüberwindbaren Schulden und anderen finanziellen Belastungen haben Millennials keine andere Wahl, als bei ihren Eltern zu wohnen oder zu leben. In New York City repräsentieren Mieter 64% der Bevölkerung mit ähnlichen Statistiken über andere wichtige US-Städte. Ohne junge Eigenheimbesitzer stellt dies langfristige Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt dar. Es besteht ein Mangel an Nachfrage nach derzeitigen Eigentümern, die ihre Häuser verkaufen wollen, wenn sie in Rente gehen. Das Wohnungswesen ist heute einfach erschwinglicher geworden, und da die Wohnungspreise weiter steigen, werden mehr Investoren gezwungen sein, Wohneigentum zu mieten.

Kreditrestriktionen

Nach der Finanzkrise wurde der Prozess der Hypothekenbeschaffung verschärft. Aufgrund der Auswirkungen der Subprime-Hypotheken auf die Wirtschaft wurden nach der Finanzkrise neue Vorschriften geschaffen. Mit der Erholung der Wirtschaft und des Immobilienmarktes haben die US-Banken jedoch ihre Zeichnungsstandards für neue Hypotheken gelockert. In der Tat würde die Kreditentwicklung im Jahr 2015 darauf hindeuten, dass das Kreditrisiko auf den höchsten Stand seit 2006 angestiegen ist. Fannie Mae und Freddie Mac bieten wieder einmal 3% Anzahlungsdarlehen an erstmalige Hausbesitzer an. Ähnlich wie 2008 ist der Wunsch, das Wohneigentum auszubauen, der Grund für den Rückgang der Hypothekenstandards und die Wiederaufblähung einer korrosiven Blase.

The Bottom Line

Die Erholung der Wirtschaft und des Wohnungsmarkts in den letzten sieben Jahren hat zu einem Anstieg der Immobilienverkäufe und -preise geführt. Trotzdem bedrohen die gleichen Täter wie 2008 und einige neue das Wachstum des Wohnungsmarktes. Ein knappes Angebot und eine steigende Nachfrage haben die Immobilienpreise in die Höhe getrieben und sind für viele junge Hausbesitzer unerreichbar geworden. Es hat nicht geholfen, dass ein Mangel an diskretionären Einkommen, ein ausstehender Anstieg der Zinssätze und ein Zustrom ausländischer Immobilieninvestitionen Millennials aus dem Wohneigentum drängen. Infolge all dieser und gelockerter Kreditrestriktionen könnte es früher als später zu einer Abwärtsspirale kommen.