Haben Sie Interesse an einem Fixierer-Oberteil, haben aber kein Geld, um es umzugestalten? Oder vielleicht haben Sie Geld für Umbau gespart, und Sie haben ein Haus gefunden, das Sie lieben, aber Ihr Darlehensgeber wird es Ihnen nicht erlauben, es zu kaufen, weil das Haus ohne Toiletten nicht als bewohnbar gilt. Es gibt immer Immobilien auf dem Markt, die nicht von ehemaligen Besitzern mit Bargeld besetzt wurden, schlecht von Mietern behandelt wurden oder absichtlich von Ehemaligen, die auf Zwangsvollstreckung waren, abgeworfen wurden. Sollte es nicht einen Weg für jemanden wie Sie geben, diese Schandflecke in der Nachbarschaft wieder in Ordnung zu bringen und sie wieder zum Leben zu erwecken?

Ein Geschenk der Regierung

Es gibt einen Weg, um ein Fixierer-Upper zu kaufen, und es wird von der Bundesregierung zu Ihnen gebracht. Das Reha-Darlehensprodukt der Federal Housing Administration, das Darlehen FHA 203 (k), wurde für Personen konzipiert, die ein beschädigtes Haus sanieren oder reparieren wollen, damit sie als Hauptwohnsitz darin leben können. Diese Kredite werden von der Regierung unterstützt, um die Kreditgeber zu ermutigen, Angebote anzubieten, die ansonsten als riskantes Kreditprodukt angesehen würden. Aufgrund des Risikos und der Kosten werden Rehabilitationsprojekte normalerweise von professionellen Immobilieninvestoren durchgeführt, die Immobilien mit Bargeld kaufen können und daher keine Bank benötigen, um den Zustand der Immobilie zu genehmigen.

Dieser Artikel beschreibt, wie viel Geld Sie sparen müssen, die zwei verschiedenen Arten von 203 (k) -Darlehen, förderfähige Immobilien, in Frage kommende Reparaturen und mehr - kurz gesagt, was Sie wissen müssen, um Finden Sie heraus, ob diese Art von Darlehen für Sie geeignet ist. (Hintergrundinformationen finden Sie unter: Hypothekarkredite der Federal Housing Authority (FHA) .)

Wie viel Bargeld Sie benötigen

Mit dem Darlehen FHA 203 (k) können Sie das für Reparaturen damit verbundene Ausgaben (Material und Arbeit) im Darlehen. Wenn Sie ein Haus kaufen wollten, wo die Küche herausgerissen wurde, könnten Sie in den Kredit den Preis für neue Schränke, Arbeitsplatten, Bodenbelag, einen Kühlschrank, Herd, Backofen, Mikrowelle, Spüle, Geschirrspüler, Müllentsorgung und die Kosten einschließen alles zu entwerfen, zuzulassen und zu installieren. Das Darlehen kann auch eine unvorhergesehene Reserve von 10-20% für Ausgaben über Ihre Reparaturschätzungen hinaus enthalten. Sie können auch Hypothekenzahlungen bis zu sechs Monaten erhalten, um die Hypothek zu decken, während Sie das Haus renovieren, so dass Sie keine doppelte Wohnraumzahlung leisten müssen.

Arten von 203 (k) Hypotheken

Es gibt zwei Arten von FHA 203 (k) Hypotheken: regulär und gestrafft (auch "modifiziert" genannt). Regular ist für Immobilien, die strukturelle Reparaturen benötigen; stromlinienförmig ist für diejenigen, die nur nicht-strukturelle Reparaturen benötigen. Entweder kann für den Kauf oder die Refinanzierung verwendet werden.

Bei dem regulären 203 (k) Kaufdarlehen basiert die maximale Hypothekenhöhe auf dem geringeren der Ist-Wert der Immobilie zuzüglich Reha-Kosten oder 110% des erwarteten Wertes der Immobilie nach der Reha.Dies bedeutet, dass Sie nicht ein Haus mit einem Wert von $ 150, 000 kaufen möchten, wenn es $ 25, 000 in Reparaturen benötigt, es sei denn, Sie hatten einen zusätzlichen $ 10, 000 in bar, weil das meiste, was Sie ausleihen könnten, wäre 165, 000 (110% von $ 150, 000). Das optimierte Darlehen ermöglicht es den Hauskäufern, dem Kaufpreis maximal $ 35.000 hinzuzufügen, um für Verbesserungen zu bezahlen. (Um mehr zu erfahren, siehe: Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? )

Natürlich haben Sie auf jeden Fall das Einkommen, um die Hypothek zu unterstützen - Sie können nicht einfach einen Kredit aufnehmen für eine bestimmte Menge, weil das Haus es rechtfertigt.

Förderfähige Immobilien

FHA 203 (k) -Darlehen sind für Eigennutzer, nicht für Investoren bestimmt. Folgende Arten von Immobilien sind förderfähig:

• Einfamilien- bis Vierfamilienhäuser
• Vorhandene Bebauung, die mindestens ein Jahr lang fertig gestellt wurde
• Rückbau, solange ein Teil der bestehenden Grundfläche erhalten bleibt > Ein bestehendes Haus, das auf ein neues Fundament umgezogen wird
• Das Wohngebiet eines gemischt genutzten (Gewerbe- / Wohn) Grundstücks
• FHA-genehmigte Eigentumswohnungen
• Mit einer so großen Auswahl an qualifizierenden Immobilien, fast jeder kann die rechte Eigenschaft finden, die für ein 203 (k) Darlehen qualifizieren wird.

Finanzierungsbedingungen und zulässige Rehabilitations- und Reparaturkosten

Unabhängig davon, welche Arbeit Sie für das Haus benötigen, haben der Darlehensgeber und die FHA eigene Anforderungen, die Sie ebenfalls erfüllen müssen. Das US-Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) "verlangt, dass im Rahmen dieses Programms finanzierte Immobilien bestimmte grundlegende Energieeffizienz- und Strukturstandards erfüllen", um den Mindesteigentumsstandards von HUD zu entsprechen (24 CFR 200. 926d und / oder HUD Handbook 4905. 1 ) und alle örtlichen Vorschriften und Verordnungen. "

Zu ​​den Energieeffizienznormen gehören Verstemmung, Isolierung und Belüftung sowie die Verwendung der richtigen Heizungs- und Klimaanlagen für den Wohnbereich. Das Haus muss auch Rauchmelder neben jedem Schlafbereich haben.

Sie werden überrascht sein, wie viele Reparaturen und Verbesserungen im Haushalt mit dem Darlehen 203 (k) finanziert werden können. Dazu gehören unter anderem:

Anstrich

• Raumzusätze
• Decks
• Innenhöfe
• Gewässersanierung und Entwässerung
• Umbau des Badezimmers
• Umbau der Küche einschließlich der Geräte < Fertigstellung eines Dachbodens oder eines Untergeschosses
• bauliche Veränderungen und Reparaturen
• Hinzufügen oder Verkleinern der Anzahl von Wohneinheiten (z. B. von einer Familie in eine Duplex)
• neue Verkleidung
• Ergänzungen der zweiten Etage
• Beseitigung von bleihaltigen Anstrichproblemen
• Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen (HVAC)
• Sanitär
• Bedachung
• Bodenbelag
• Energieeinsparung
• Behindertengerechter Zugang
• Die FHA erlaubt nicht "Luxusartikel" wie Tennisplätze, Schwimmbäder, Whirlpools und Grillplätze, die mit einem 203 (k) Darlehen finanziert werden sollen, aber einige Dinge, die man als Luxus bezeichnen könnte, wie Whirlpools, sind tatsächlich erlaubt. Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über die spezifischen Verbesserungen, die Sie machen möchten, um zu sehen, was Sie finanzieren können.
• Fertigstellen der Reha

Sobald Sie den Kauf abgeschlossen haben und das Haus Ihnen gehört, können Sie mit der Reparatur und dem Umbau beginnen. Die FHA verlangt, dass alle Reparaturen innerhalb von sechs Monaten abgeschlossen sind, obwohl Kreditgeber einen kürzeren Zeitraum benötigen.

Sie beginnen sofort damit, Hypothekenzahlungen zu leisten, wie Sie es in jedem Haushalt tun würden. Sie besitzen es schließlich - es spielt keine Rolle, ob Sie noch nicht darin leben. Wie bereits erwähnt, können Sie jedoch Ihre ersten Hypothekenzahlungen finanzieren.

Das Rehabilitations- und Reparaturgeld wird auf ein Treuhandkonto überwiesen und freigegeben, sobald die Arbeit abgeschlossen und überprüft ist, um die HUD-Genehmigung sicherzustellen. HUD muss das fertige Produkt auch genehmigen, sobald alle Arbeiten abgeschlossen sind.

Zu ​​vermeidende Probleme

Viele Kreditgeber machen keine FHA 203 (k) Kredite, sei es, weil sie nicht wissen, wie sie die zusätzlichen Papiere erledigen wollen oder nicht. Die Arbeit mit einem Kreditgeber, der nicht mit FHA 203 (k) Darlehen erfahren ist, ist etwas, das Sie vermeiden sollten - der Prozess ist komplex genug, wie es ist. Machen Sie sich keine Sorgen, wenn Sie mit jemandem zusammenarbeiten, der nicht weiß, was er tut.

Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie nicht zu viel in das Haus investieren - geben Sie nicht so viel für Reparaturen und Verbesserungen aus, dass Sie nicht in der Lage sind, Ihre Kosten zu decken, wenn Sie das Haus eines Tages verkaufen. Schauen Sie sich die durchschnittlichen Verkaufspreise von Einzugshäusern in Ihrer Nähe an und versuchen Sie, Ihr Zuhause in dieser Reichweite zu halten. Sie möchten nicht ein $ 300, 000 Haus in einer Nachbarschaft von $ 200, 000 Häusern besitzen, weil die meisten Leute, die ein Haus $ 300, 000 sich leisten können, in einer netteren Nachbarschaft leben möchten, in der alle Häuser vergleichbar bewertet werden.

Nachteile

FHA 203 (k) -Darlehen haben eine längere Abschlussperiode als andere Arten von Darlehen. Normalerweise dauert es 60 bis 90 Tage, um zu schließen, verglichen mit den 30 bis 45 Tagen, die für andere Kredite üblich sind, einschließlich regelmäßiger FHA-Kredite. Wenn Sie in Eile sind zu bewegen, ist das 203 (k) Darlehen nicht das Produkt für Sie. Sie können auch erwarten, eine höhere Zinssatz aufgrund der erhöhten Risiken im Zusammenhang mit home-improvement Darlehen zahlen. (Weitere Informationen finden Sie unter

Hypothekenpunkte - Was ist der Punkt?

) Diese Kredite sind auch mehr Arbeit für Kreditgeber und erfordern spezielle Kenntnisse über Kredite, so dass es schwieriger sein kann, einen Kreditgeber zu finden, der mit Sie. Die Antrags- und Renovierungsprozesse sind für den Hausbesitzer viel Arbeit, und es gibt viel Bürokratie. Einige Kreditnehmer haben Verzögerungen beim Erhalt ihrer Reha-Gelder gemeldet, was den Prozess zusätzlich belastet. The Bottom Line

Obwohl es mehr Arbeit sein kann, einen Kreditgeber zu finden, der FHA 203 (k) Kredite leistet und sowohl die Antrags- als auch die Renovierungsprozesse abschließt, kann sich der zusätzliche Aufwand auszahlen. Dieses Kreditprodukt kann es Ihnen ermöglichen, das perfekte Haus zu kaufen, das nur eine Renovierung braucht, um wieder bewohnbar zu sein. Es kann auch machen es möglich für Sie, den Sprung von der Vermietung zu Hause zu machen, da es einen Fixierer-Upper da draußen in Ihrer Preisspanne geben kann, wenn es keine Einzugshäuser gibt, die Sie sich leisten können. (Weitere Informationen finden Sie unter

Sind Sie bereit, ein Haus zu kaufen?

)