Hausbesitzer, die die Risiken ihrer Eigenheiminvestition verringern möchten und / oder andere Anlagechancen mit höheren Renditen als ihr Eigenheim haben, sollten eine REX-Vereinbarung in Erwägung ziehen. Dieser Vertrag ist eine Eigenkapital-Risiko / Rendite-Sharing-Vereinbarung, die es dem Hausbesitzer ermöglicht, Eigenheimkapital effektiv zu verkaufen (ohne das Haus zu verkaufen) und das Geld zu reinvestieren. In diesem Artikel analysieren wir die Vereinbarung von REX & Company, die finanziellen Auswirkungen nach Steuern und werfen einen Blick auf einige Beispiele, die potenziellen Nutzern helfen werden zu beurteilen, ob sie wahrscheinlich von ihnen profitieren werden oder nicht. (Zum Lesen im Hintergrund lesen Sie REX Agreements Climb As House Prices .)

Steuereffekte
Eine REX-Vereinbarung ähnelt einem Terminkontrakt mit einer Einlage (außer sie hat kein Fälligkeitsdatum), da es sich um einen nicht ausgeführten Kontrakt vor der Kündigung handelt.

Die steuerliche Behandlung wird wie bei einer Option angewendet. Wenn der Vertrag mit dem Verkauf des Hauses endet, wird die Vorauszahlung als Teil der Verkaufserlöse betrachtet und die Endabrechnung vom Hauseigentümer an REX & Co. gleicht die erhaltenen Verkaufserlöse aus. Solange also der gesamte Veräußerungsgewinn innerhalb des ausschließlichen Betrags am Hauptwohnsitz liegt, wird der Gewinn aus der Absicherung nicht besteuert.

Es gibt keine definitive Behandlung unter dem aktuellen Steuerkennzeichen, wenn der Hauseigentümer die REX-Vereinbarung vor einem Verkauf kündigt. Eine Nettozahlung von REX & Co. an den Hausbesitzer (d. H. Nach der fünfjährigen Vertragsstrafe) würde jedoch sicherlich als ordentliches Einkommen besteuert. Eine Zahlung vom Hauseigentümer an REX & Co. bei Kündigung würde höchstwahrscheinlich als Kapitalverlust behandelt werden, genauso wie der Abschluss eines Optionskontrakts.

Breakeven-Analyse
Da der Hausbesitzer nicht für die Abschreibung von Eigenheimpreisen kassieren kann, wenn der Vertrag in den ersten fünf Jahren endet, ist der Vertrag nur für eine langfristige Absicherung nützlich. Dennoch kann sogar eine Zwei- oder Dreijahresvereinbarung rentabel sein, wenn die Vorauszahlungen eine gute Rendite erzielen. Sie benötigen nur kumulative Nachsteuererklärungen auf das Geld, um die Strafe zu überschreiten, um herauszukommen. Abbildung 1 zeigt die maximale Aufwertungsrate, für die der Gewinn des Eigenheimbesitzers während der ersten sechs Jahre genau Null ist - unter der Annahme einer 50% igen REX-Vereinbarung und 6% Nachsteuerrendite auf die von der Hauseigentümerin erhaltenen Vorauszahlungen. ( Anmerkung : Diese Berechnungen gehen davon aus, dass die Zahlungen an REX & Co. nicht steuerlich absetzbar sind.)

Abbildung 1: Alle Beträge in Prozent des Hauswerts ausgedrückt

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Bei dieser Kapitalrendite gibt die Tabelle an, dass Sie die REX-Vereinbarung nicht eingeben sollten, es sei denn, Sie beabsichtigen, das Haus länger als zwei Jahre zu behalten. Nach zwei Jahren sind Sie selbst dann noch in der Lage, wenn Sie die Strafe für eine vorzeitige Kündigung zahlen, solange die Wertsteigerung des Hauses unter den hier angezeigten Werten liegt.Angesichts der hohen Wahrscheinlichkeit, dass die Preise in den nächsten fünf Jahren sinken, sollten Hausbesitzer, die nicht verkaufen wollen, von einer REX-Vereinbarung profitieren.

Numerisches Beispiel
Während die Vorteile des Risikomanagements bei der Verwendung der REX-Vereinbarung als Absicherung klar sind, sollte ein Hauseigentümer die gesamte Bandbreite möglicher finanzieller Ergebnisse verstehen. Dazu müssen wir die Ergebnisse für die verschiedenen Kombinationen von Barrenditen und potenziellen Veränderungen der Hauswerte analysieren. Unter der Annahme, dass die REX-Vereinbarung für fünf Jahre plus einen Tag aussteht, vermeidet der Hausbesitzer die Zahlung der Vertragsstrafe und wird für jede Preisabschreibung bezahlt.

Abbildung 2 unten zeigt die Bandbreite der Ergebnisse für einen Zeitraum von fünf Jahren - unter der Annahme der maximalen 50% -Abteilung. Diese Tabelle kann auf das Teilen von Vereinbarungen mit kleineren Prozentsätzen der gemeinsamen Nutzung extrapoliert werden, indem die Ergebnisse entsprechend verkleinert werden (d. H. Ein Anteil von 20% beträgt 2/5 des Tabellenergebnisses). In Bezug auf tatsächliche Dollars würden Sie diese Prozentsätze mit dem ursprünglichen Wert des Hauses zu Beginn der REX-Vereinbarung multiplizieren.

Abbildung 2

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Jede Spalte der Auszahlungstabelle zeigt, wie viel Sie in fünf Jahren mit einer REX-Vereinbarung gewinnen (oder verlieren) würden, vorausgesetzt, Ihre Einnahmen aus der erhaltenen Vorauszahlung entsprechen der oben in der Spalte angegebenen Rate. Die Zeilen entsprechen Annahmen über die kumulativen Fünf-Jahres-Hauspreisänderungen, wie in der linken Spalte gezeigt. Nehmen Sie zum Beispiel an, dass Sie eine 50% -Anteilungsvereinbarung eingegeben haben, als Ihr Haus eine Million US-Dollar wert war, und Sie haben die Vorauszahlung zu einem Satz von 6,80% nach Steuern reinvestiert. Wenn das Haus am Ende von fünf Jahren auf einen Wert von $ 900, 000 (minus 10%) sank, dann würde Ihr Gewinn aus der REX-Vereinbarung $ 106, 000 (10. 6% von $ 1 Million) betragen.

Standpunkt von REX
An diesem Punkt sollte man sich fragen, warum REX & Co. diesen Deal anbieten würden. Aufgrund der langen Vorlaufzeiten bei der Entwicklung solcher Finanzprodukte ist es wahrscheinlich, dass dies konzipiert und konzipiert wurde und die Finanzierungsverpflichtungen eingegangen wurden, bevor sich der Wohnimmobilienmarkt 2007 abkühlte. Das Produkt kann schließlich zurückgezogen werden, wenn die Finanzierungsquellen ausreichend pessimistisch werden. über die Wohnungspreise. (Erfahren Sie mehr über die 2007 Hypothekenschmelze in Der Treibstoff, der Subprime Meltdown .)

Vorteile für institutionelle Investoren
Grundsätzlich hat das Konzept viel Anreiz für institutionelle Investoren, weil diese Investoren sehen werden die REX-Vereinbarung Investitionen als eine Diversifizierungsmöglichkeit bieten. Dies entspricht ihren treuhänderischen Pflichten, da sie sich an einem Grundsatz der modernen Portfoliotheorie orientieren, der besagt, dass die Diversifizierung sehr wichtig ist, um das Risiko für eine gegebene Rendite zu minimieren. (Um mehr zu erfahren, lesen Sie Moderne Portfolio-Theorie: Ein Überblick .)

Mit extrem langen Anlagehorizonten bieten Home-Equity-Anlagen eine neue Möglichkeit zur Diversifizierung in eine Anlageklasse, auf die sie vorher nicht zugreifen konnten. Sie erwarten eine sehr niedrige Korrelation der Renditen mit ihren anderen Anlagen.Daher sollte es theoretisch das Gesamtrisiko des Portfolios reduzieren. Ob dies ein schlechtes Markttiming ist, wird ihnen erst nachträglich bekannt sein. Institutionelle Anleger geben solchen Themen oft geringere Priorität als der Verbesserung ihrer Anwendung der Portfoliotheorie. (Lesen Sie weiter über Diversifizierung in Einführung in die Diversifizierung und Die Bedeutung der Diversifizierung .)

Ein weiterer erwähnenswerter Punkt ist, dass die REX-Vereinbarung ihnen effektiv eine gehebelte Investition in Wohnraum bietet: Sie erhalten die Rechte an einem größeren Prozentsatz der Wertänderung des Hauses, als sie im Voraus bar bezahlen müssen. Die Vereinbarung entpuppt sich als Gegenleistung dafür, dass der Eigentümer einen Teil seines Anteils an REX & Co. gegen eine kostenlose Miete auf REX und Co.s Anteil an dem Haus ausleiht. Diese relativ günstige Hebelwirkung würde sehr gute Renditen bringen, wenn die Häuser ihre historischen langfristigen Zinsen schätzen.

Fazit
Aus der Sicht eines Hausbesitzers kann die REX-Vereinbarung eine effektive Möglichkeit sein, sich gegen einen Rückgang der Hauspreise abzusichern. Dieses Tool bietet eine Möglichkeit, Kapital zu schützen und die Risiken von Wohneigentum zu reduzieren, ohne Ihr Haus zu verkaufen. Um den Vorteil auszunutzen, müssen Sie jedoch mindestens zwei Jahre in Ihrem Haus bleiben und die Barmittel sinnvoll anlegen.