Eine verwirrende Vielfalt von Hypotheken kann verfügbar sein, aber für die meisten Hauskäufer gibt es in der Praxis nur eine.

Die 30-jährige Festhypothek ist praktisch ein amerikanischer Archetyp, der Apfelkuchen von Finanzinstrumenten. Es ist der Weg, den Generationen von Amerikanern zum ersten Wohneigentum genommen haben. Laut der Mortgage Bankers Association beantragt die Mehrheit der Personen, die Hypotheken beantragen, 30-jährige Hypotheken. Aber vielen dieser Käufer wäre vielleicht besser gedient worden, wenn sie sich stattdessen für eine 15-jährige Festhypothek entschieden hätten; die 30 Jahre jüngeren und weniger populären Geschwister. Die Darlehen sind strukturell ähnlich - der Hauptunterschied ist der Begriff. (Siehe auch Ein Leitfaden zum Kauf eines Hauses in den USA )

Ein kürzerfristiger Kredit bedeutet eine höhere monatliche Zahlung, was die 15-jährige Hypothek erschwinglich erscheinen lässt. Aber in der Tat macht die kürzere Laufzeit das Darlehen an mehreren Fronten billiger - über die gesamte Laufzeit eines Kredits kostet eine 30-jährige Hypothek mehr als das Doppelte der 15-Jahres-Option.

Wie sich der Begriff auf die Kosten auswirkt

Die Hauptursache für höhere Kosten ist die Zeit. Bei einer Hypothek handelt es sich einfach um eine bestimmte Art von Darlehen - eines, das durch Grundbesitz gesichert ist -, und bei einem befristeten Kredit zahlt der Kreditnehmer Zinsen, die jährlich auf den ausstehenden Darlehensbetrag angerechnet werden. Sowohl der Zinssatz als auch die monatliche Zahlung sind festgesetzt.

Da die monatliche Zahlung fix ist, ändert sich der Teil, der die Zinsen zahlt, und der Teil, der den Kapitalbetrag bezahlt, im Laufe der Zeit. Am Anfang, weil der Darlehenssaldo so hoch ist, ist der größte Teil der Zahlung Zinsen. Mit sinkenden Salden sinkt jedoch auch der Zinsanteil der Zahlung, und der zum Principal gehende Anteil erhöht sich. (Weitere Erklärungen finden Sie im Tutorial von Investopedia Mortgage Basics .)

In einem 30-Jahres-Darlehen schrumpft diese Balance natürlich viel langsamer - effektiv leihen Sie die gleiche Geldsumme mehr als doppelt so lange. (Es ist mehr als doppelt so lang, nicht nur doppelt so lang, weil bei einer 30-jährigen Hypothek der Hauptsaldo nicht so schnell sinkt wie bei einem 15-jährigen Darlehen.) Wenn der Zinssatz 4% beträgt , ein Kreditnehmer zahlt tatsächlich fast 2. 2 mal mehr Zinsen, um die gleiche Menge an Kapital über 30 Jahre im Vergleich zu einem 15-Jahres-Darlehen zu leihen.

Unterschiede bei den Zinssätzen

Da 15-jährige Kredite für Banken weniger risikoreich sind als 30-jährige Kredite, und weil Banken weniger kurzfristige Kredite als längerfristige Kredite erhalten, zahlen Verbraucher weniger Zinssatz für eine 15-jährige Hypothek - irgendwo von einem Viertel Prozent bis zu einem vollen Prozent (oder Punkt) weniger. Und die von der Regierung unterstützten Agenturen, die die meisten Hypotheken finanzieren, erheben zusätzliche Gebühren, sogenannte Kreditpreisanpassungen, die 30-jährige Hypotheken verteuern.

Fannie Mae und Freddie Mac berechnen Preisanpassungen an Kreditnehmer, die niedrigere Kreditpunkte haben oder weniger Geld ausgeben.

"Einige der auf einer 30-jährigen Laufzeit bestehenden Preisanpassungen bestehen bei einer 15-jährigen Laufzeit nicht", sagt James Morin, Senior Vice President Retail Lending bei Norcom Mortgage in Avon, Connecticut. zu Morin, rollen diese Gebühren in ihre Hypothek für eine höhere Rate, anstatt sie direkt zu bezahlen.

Stellen Sie sich dann ein Darlehen in Höhe von 300 000 Dollar vor, das für 30 Jahre bei 4% oder für 15 Jahre bei 3,25% verfügbar ist. Die kombinierte Wirkung der schnelleren Amortisation und des niedrigeren Zinssatzes bedeutet, dass die Kreditaufnahme für nur 15 Jahre $ 79, 441 kosten würde, verglichen mit $ 215, 609 über 30 Jahre oder fast zwei Drittel weniger.

Der Rub ist natürlich die monatliche Zahlung. Der Preis für die Einsparung von so viel Geld auf lange Sicht ist ein viel höherer monatlicher Aufwand: Die Zahlung für unser hypothetisches 15-Jahres-Darlehen beträgt $ 2, 108 oder fast 50% mehr als die monatliche Zahlung für das 30-jährige Darlehen. 432).

Wenn Sie sich zur Ruhe setzen

Wenn Sie die höhere Zahlung leisten können, ist es in Ihrem Interesse, mit dem kürzeren Darlehen zu gehen, insbesondere wenn Sie sich dem Ruhestand nähern, wenn Sie von einem festen Einkommen abhängig sind.

Für einige Experten ist die Tatsache, dass sie sich die höhere Zahlung leisten können, ein verregneter Tagesfonds, der versteckt ist - laut Bob Walters, Chefökonom von Quicken Loans, sollten Ihre flüssigen Ersparnisse mindestens ein Jahreseinkommen betragen. Was Finanzplanern über die 15-jährige Hypothek gefällt, ist, dass sie effektiv "Zwangssparen" ist, in Form von Eigenkapital in einem Vermögen, das normalerweise wertschätzt. (Obwohl wie andere Aktien, Häuser steigen und fallen im Wert.)

Wiegen College und Retirement Savings Goals

Es gibt einige Fälle, in denen ein Kreditnehmer Anreize haben könnte, das Geld anderswo zu speichern und zu investieren, wie in einem 529 Konto für College-Studiengebühren oder ein 401 (k) Altersvorsorgekonto, bei dem ein Arbeitgeber den Beiträgen des Kreditnehmers entspricht. Und bei so niedrigen Hypothekarzinsen könnte ein Kreditnehmer sich theoretisch dazu entscheiden, mit einer 30-jährigen Schuldverschreibung zu leihen und die Differenz zwischen dieser niedrigeren monatlichen Zahlung und dem höheren Betrag zu investieren, den er jeden Monat auf der 15-jährigen Basis gezahlt hätte. Hypothek.

Im vorherigen Beispiel betrug eine 15-jährige monatliche Kreditzahlung 2 $ 108, und die 30-jährige monatliche Kreditzahlung betrug 1 432 $. Ein Kreditnehmer konnte die Differenz von 676 $ anderswo investieren.

Bei der "Back-of-the-Envelope" -Berechnung handelt es sich um den Betrag (oder ob) die Rendite der externen Investition abzüglich der Kapitalertragssteuer, die Sie schulden, über dem Zinssatz der Hypothek nach Berücksichtigung der Hypothekenzinsen. Abzug. (Für jemanden in der 25% -Steuergruppe könnte der Abzug den effektiven Hypothekenzins von beispielsweise 4% auf 3% senken.)

Dieser Schachzug verlangt jedoch eine Neigung zum Risiko, so Shashin Shah, zertifizierter Finanzplaner in Dallas, da der Kreditnehmer in volatilen Aktien investieren muss.

"Derzeit gibt es keine festverzinslichen Anlagen, die eine hohe Rendite bringen würden, um diese Arbeit zu leisten", sagt Shah.Es erfordert auch die Disziplin, systematisch das Äquivalent dieser monatlichen Unterschiede zu investieren und die Zeit, sich auf die Investitionen zu konzentrieren, die, wie Schah sagt, den meisten Menschen fehlen.

(Weitere Informationen zu den besonderen Aspekten einer Hypothek in verschiedenen Lebensphasen finden Sie unter Eine Hypothek in Ihren 20ern erhalten und Eine Hypothek in Ihren 50ern erhalten .)

Eine Best-of-Both-World-Option?

Den meisten Kreditnehmern mangelt es offenbar auch - oder zumindest vermuten sie, dass ihnen das Geld fehlt - das nötige Kleingeld, um die höheren Zahlungen für eine 15-jährige Hypothek zu leisten. Aber es gibt eine einfache Lösung für 30-jährige Kreditnehmer, um einen Großteil der Einsparungen der kürzeren Hypothek zu erfassen: Nehmen Sie einfach die größeren Zahlungen von einem 15-Jahres-Zeitplan für Ihre 30-jährige Hypothek, vorausgesetzt, die Hypothek hat keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Sie sind berechtigt, die zusätzlichen Zahlungen an den Auftraggeber zu leiten, und wenn Sie die Zahlungen konsequent durchführen, zahlen Sie die Hypothek in 15 Jahren ab. Wenn die Zeiten knapp werden, können Sie immer auf die normalen, niedrigeren Zahlungen des 30-Jahres-Plans zurückgreifen.

(Siehe auch Die Vor-und Nachteile einer 15-Jahres-Hypothek und Die Vor- und Nachteile einer 30-Jahres-Hypothek.)

Die Bottom Line

Viele Käufer würden gut gewartet werden, wenn sie sich für eine 15-jährige festverzinsliche Hypothek anstelle einer 30-jährigen Hypothek entschieden haben. Ein niedriger Zinssatz und eine kürzere Laufzeit bedeuten, dass Sie für Ihr Darlehen deutlich weniger zahlen werden. Machen Sie die Mathematik selbst mit dem Hypothekenrechner von Investopedia.

Und wie Shah sagt: "Es gibt keinen einzigen Klienten, den wir haben, der sein Haus bezahlt hat, der sich jemals schlecht darüber gefühlt hat. "Der Haken ist die höhere monatliche Zahlung, und es ist sinnvoll, den Wert einer weniger kostspieligen Hypothek gegen andere Sparprioritäten wie College, Ruhestand und einen Regentag zu wägen.

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