Kaufen oder Leihen in der San Francisco Bay Area ist ein Rätsel. Wenn eine Stadt den Spitzenplatz auf einer Liste verdient, möchte sie, dass diese Rangliste für etwas Beneidenswertes steht, wie "Beste Städte in den USA" (Charleston, SC, Travel + Leisure), "Fitteste Städte in Amerika" (Washington, DC). , American Fitness Index) oder "Amerikas beste Städte für Feinschmecker" (Houston, Travel + Leisure). Während San Francisco zweifellos viele "Best" -Listen führt, hat es zweifellos den ersten Platz auf der Liste "10 Städte mit den höchsten Renten" von ApartmentList. com (lesen Sie den Bericht). Die mittlere Miete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern beträgt $ 4. 550 pro Monat in der Stadt an der Bucht, die zu (Schluck) $ 54, 600 pro Jahr kommt - fast das Vierfache der nationalen Rate.

Die Stadt ist auch für Käufer teuer. Der mittlere Hausverkaufspreis beträgt 1 $. 18 Millionen, nach Angaben des Immobilienaggregators Trulia. Zum Vergleich: Der Median-Verkaufspreis für bestehende Häuser in den USA beträgt 234, 900 US-Dollar - etwa 20% von San Francisco. Bei hohen Preisen ist es schwierig zu wissen, ob das Mieten oder Kaufen am sinnvollsten ist. Hier sind einige Überlegungen, die Ihnen helfen, eine Entscheidung zu treffen. (Weitere Informationen finden Sie unter Wie viel Geld müssen Sie in San Francisco leben? )

Kauf- und Mietüberlegungen: Preis-Rent-Verhältnis

Das Preis-Miet-Verhältnis gibt Aufschluss darüber, ob eine Vermietung oder ein Kauf in einem bestimmten Immobilienmarkt finanziell sinnvoller ist. Berechnen Sie den Median-Verkaufspreis durch die durchschnittliche Jahresmiete eines vergleichbaren Eigenheims. Im Allgemeinen begünstigt der Markt Käufer, wenn das Verhältnis weniger als 15 beträgt, und Mieter, wenn das Verhältnis mehr als 20 beträgt (Verhältnisse zwischen 15 und 20 können in beide Richtungen gehen). Unter Verwendung der obigen Zahlen würde das Preis-zu-Miete Verhältnis in San Francisco 21. 6 sein ($ 1. 18 Million geteilt durch $ 54, 600) und bedeutet, daß es besser ist zu mieten. Während das Preis-zu-Miete Verhältnis ein guter Ausgangspunkt ist, erzählt es nicht die ganze Geschichte.

Zeitliche Angelegenheiten

Finanziell gesehen ist vielleicht die wichtigste Überlegung, wie lange Sie im Haus bleiben wollen. Als allgemeine Regel ist es sinnvoll zu kaufen, wenn Sie mindestens fünf bis sieben Jahre dort sind - die Zeit, die Sie brauchen, um Ihre Vorlaufkosten für eine Hypothek und die Backend-Kosten für den Verkauf des Hauses zu decken. Weniger als fünf Jahre und Sie werden wahrscheinlich am Ende Geld verlieren.

Hypothekarzinsen

Sogar eine geringfügige Änderung der Hypothekenzinsen kann die Gesamtkosten für den Kauf eines Hauses stark beeinflussen. Zum Beispiel kostet eine $ 500, 000, 30-jährige Hypothek mit 4% Zinsen $ 287, 478 über die Laufzeit des Darlehens. Mit einem Zinssatz von 5% zahlen Sie $ 373, 023 Zinsen - mehr als $ 90, 000 mehr. Offensichtlich wird der Hypothekenzins, den Sie erhalten können, ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung sein, ob Sie mieten oder kaufen wollen.

Miet- oder Kaufrechner

Der Miet- oder Kaufrechner von Trulia hilft Ihnen bei der Entscheidung, ob es besser ist, zu mieten oder zu kaufen, indem Sie die Gesamtkosten vergleichen. Benutzer können die Ergebnisse anpassen, indem sie die monatliche Zielmiete, den Zielhauspreis, die Zeitdauer im Haushalt, den Einkommensteuersatz und den Hypothekenzins eingeben. Das Ändern eines Parameters kann das Ergebnis beeinflussen und die Skala von Miete zu Kauf oder umgekehrt verschieben. Nehmen wir zum Beispiel eine monatliche Zielmiete von 4 550 US-Dollar (San Francisco-Durchschnittsmiete für eine Zwei-Zimmer-Wohnung), einen Zielpreis von 1 US-Dollar. 18 Millionen (der mittlere Verkaufspreis der Stadt), 25% Einkommenssteuer und 4.15% Hypothekenzinsen. Ändern Sie nur den Zeitparameter, zeigt der Rechner, dass es 6% günstiger zu vermieten ist, wenn Sie planen, drei Jahre lang im Haus zu leben, während es 22% günstiger ist zu kaufen, wenn Sie für sieben Jahre bleiben wollen.

New Kid im Block

Eine neue Wohnungsoption kommt in die San Francisco Bay Area, die die Flexibilität der Vermietung und die langfristigen Vorteile des Besitzens kombiniert. Das in San Francisco ansässige Startup Verbhouse lanciert ein Programm, bei dem Programmteilnehmer ("Verbees") in ihre Traumimmobilien einziehen können, mit der Option (aber nicht verpflichtet), später zu kaufen. Verbees bindet Miete und Kaufpreis für bis zu fünf Jahre ein, zahlt monatliche Zahlungen und baut Eigenkapital in Eigentumsform auf, wodurch die Notwendigkeit einer hohen Anzahlung bei der Finanzierung entfällt.

Das Programm richtet sich an aufstrebende Hausbesitzer, für die keine Anzahlung geleistet wurde oder die über kleine Kreditprobleme verfügen, die innerhalb der nächsten Jahre behoben werden können. "Verbhouse glaubt, dass die emotionalen, sozialen und finanziellen Vorteile des Eigenheimbesitzes für alle erreichbar sein sollten", sagt Verbhouse-CEO Marjorie Scholtz. "Eigenheimbesitz ist für viele Städter unerreichbar, deshalb hat Verbhouse eine dringend benötigte Lösung entwickelt. "

Verbhouse ist eine San Francisco-Übernahme der Immobilienoption" Miete zu Eigentum ". Rent-to-Own Homes: Wie der Prozess funktioniert wird Ihnen mehr über diese Kategorie verraten.

The Bottom Line

Auch wenn die San Francisco Bay Area teuer ist, sollte die Entscheidung zum Mieten oder Kaufen nicht nur auf Finanzen, sondern auch auf Ihren Vorlieben basieren. Einige der nichtfinanziellen Vorteile einer Vermietung sind eine größere Flexibilität, Annehmlichkeiten, die Sie sich wahrscheinlich nicht leisten können (Swimmingpool, Tennisplätze, Fitnessräume, Dachterrassen usw.), und ein Vermieter, der sich um die meisten kümmert. die Reparaturen und Wartung. Zu den Vorteilen des Besitzes zählen andererseits Faktoren wie größere Stabilität, die Möglichkeit, Ihr Zuhause zu personalisieren und mehr Privatsphäre.

Zusätzlich zu den finanziellen Faktoren ist es wichtig, über diese Elemente nachzudenken und zu entscheiden, was für Sie am besten ist: Flexibilität oder Stabilität, Ausstattung oder Anpassung, weniger Arbeit oder Privatsphäre. Wenn Sie sich noch nicht entscheiden können, kann es hilfreich sein, sich mit einem erfahrenen Immobilienmakler zu beraten, der Ihnen helfen kann, die Vor- und Nachteile des Mieten und Kauens in der San Francisco Bay Area zu bewerten.(Für mehr, sehen Sie zu mieten oder zu kaufen? Es gibt mehr als Geld .)