Stratosphärische Immobilienpreise in der Bay Area haben Marktanalysten in eine heftige Debatte darüber verstrickt, ob sich eine weitere Immobilienblase in der Region zusammenbraut. Argumente für eine Blase verweisen auf das Verhältnis des mittleren Hauspreises zum mittleren Haushaltseinkommen, eine Zahl, die anzeigt, dass ein typischer Bay Area Hauskäufer Schwierigkeiten hat, sich ein typisches Haus zu leisten. Blase-Befürworter zitieren auch die Fülle von Einhörnern, oder Silicon Valley-Unternehmen mit hohen Bewertungen, die nicht von zugrunde liegenden Fundamentaldaten unterstützt werden. Analysten, die glauben, dass keine Blase im Spiel ist und die Preise nachhaltig sind, bieten als Beweis anhaltend niedrige Lagerbestände und den anhaltenden Fluss ausländischer Investitionsgelder in Bay Area Immobilien an.

Bay Area Booms und Büsten

Während der Internetblase der 90er Jahre erlebte der Bay Area Wohnungsmarkt einen der größten Preisanstiege im ganzen Land. Als Silicon Valley zu Tausenden hochqualifizierte, hoch bezahlte Arbeitsplätze hinzufügte, kamen wohlhabende Fachleute aus der ganzen Welt in dieses Gebiet, um Wurzeln in dem aufstrebenden Technologiezentrum zu schlagen. Infolgedessen folgte eine sprunghafte Nachfrage nach Wohnraum, und es wurde sehr wenig durch Einkommensbeschränkungen von Käufern gemildert, von denen die meisten viel Geld auszugeben hatten.

In den nächsten zehn Jahren brach die Rezession des Jahres 2001, die sich auf die Bay Area und die Rezession von 2008 konzentrierte und damit besonders hart war, die Immobilienblase der Region aus. Nach 2008 kam der wirtschaftliche Aufschwung für die Hochverdiener, insbesondere für Arbeiter und Unternehmer in High-Tech-Bereichen, stark an, was zu einem weiteren wirtschaftlichen Aufschwung im Silicon Valley und in der Bay Area führte. Der März-Median-Hauspreis der Bay Area von 643, 250 USD, ein Anstieg von 4,5% im Februar und ein höherer Preis als der Median des Vormonats im 48. Monat in Folge, spiegelte die sprudelnde Wirtschaft der Region wider.

Es erzeugte auch vertraute Gefühle von denen, die in der Region vorherige Boom-and-Bust-Zyklen durchlebt hatten. Analysten, die ihre Wohnungspreistendenzen studieren, um zu überleben, sind gespalten, ob die Preise für die Bay Area 2016 nachhaltig sind.

Preis-zu-Einkommens-Verhältnis

Der mittlere Preis des Median-Haushaltseinkommens ist einer der zuverlässigsten Indikatoren dafür, ob der Wohnungsmarkt einer Region überhitzt ist. Laut Haushaltsfinanzierungsexperten stellt das dreifache jährliche Haushaltseinkommen die obere Grenze dessen dar, was eine Familie sich leisten kann, für ein Haus zu zahlen. Wenn die Immobilienpreise auf diesem Niveau geblieben sind, waren wilde Schwankungen selten. Während der Blase von 2000 überstiegen die Durchschnittspreise in vielen Gebieten jedoch das fünffache des mittleren Haushaltseinkommens, ein Niveau, das 2007 und 2008, als die Preise fielen, nicht mehr haltbar war.

2014 lag das mittlere Haushaltseinkommen der Bay Area bei knapp über 80.000 US-Dollar oder rund einem Achtel des Median-Hauspreises der Region von 643.502 US-Dollar.Hauspreise sind selten nachhaltig, wenn die mittlere Familie so unfähig ist, das mittlere Haus zu erwerben.

Silicon Valley Unicorns

Hohe Gehälter im Silicon Valley halten die Immobilienpreise für Immobilien überhöht. Eine wachsende Zahl von Unternehmen, die diese Gehälter anbieten, werden jedoch als Einhörner eingestuft, was bedeutet, dass sie einen Wert von mehr als einer Milliarde Dollar haben, aber nicht genug Gewinn generieren, um diese Zahl zu rechtfertigen. Eine ähnliche Dynamik entstand in den späten 1990er und frühen 2000er Jahren, kurz bevor die Dotcom-Blase zusammenbrach.

Solange Tech-Unternehmen ihre Bay Area-Angestellten weiterhin zu den höchsten Gehältern im Land zählen können, gibt es Unterstützung für die hohen Immobilienpreise in der Region. Sollten einige dieser Unternehmen jedoch implodieren, könnten sich daraus resultierende Arbeitsplatz- und Einkommensverluste kurzfristig auf die Flächenpreise auswirken.

Geringer Lagerbestand

Die Knappheit der Lagerbestände, vor allem von hochwertigen, bezugsfertigen Fertighäusern, charakterisiert weiterhin den Bay Area Wohnungsmarkt. Engpässe bleiben in San Francisco, wo die begrenzte Landmasse die Entwicklungskapazitäten begrenzt, weit verbreitet. Solange das Angebot niedrig ist und die Nachfrage nicht nachlässt, sollten erhöhte Preise ein Merkmal des Marktes bleiben. Analysten merken an, dass Käufer, wenn die Nachfrage unter exorbitanten Preisen zu kühlen beginnt, Käufer selektiver und schneller werden, um Häuser mit Mängeln zu entlassen. Allerdings bedeutet der Mangel an hochwertigen Häusern in der Region, dass Käufer weiterhin für die wenigen verfügbaren Häuser konkurrieren.

Overseas Investment

Ausländische Investoren, insbesondere solche aus China, die versuchen, Dollar vom überbauten Markt ihres Landes abzuziehen, haben sich auf San Francisco konzentriert und nicht nur Häuser und Eigentumswohnungen gekauft, sondern auch Wohnungsbauprojekte unterstützt. Diese Art von Außeninvestitionen kann grelle Unterschiede zwischen Hauspreisen und Einkommensniveau in der Region stützen. Sollten sich ausländische Käufer in der Bay Area abkühlen - wie sie laut einer Studie von 2015 bei einer anderen Stadt, die bei ausländischen Investoren beliebt ist, Miami - haben, könnte dies Probleme für einen Markt mit Preisen darstellen, die nicht nur mit dem Geld lokaler Käufer nachhaltig sind. an den Tisch bringen.