Mortgage-Terminologie hat Sie runtergeholt? Ärgern Sie sich nicht: Alle komplizierten Phrasen und Vokabeln wie "Amortisation" und "Ausleihe" herauszuarbeiten, reicht aus, um jeden Kreditnehmer einzuschüchtern. Und wenn Sie daran denken, Ihre Hypothek zu refinanzieren, bereiten Sie sich darauf vor, einige neue Begriffe kennenzulernen: "Auszahlungskredit" und eine "Zins- / Laufzeit-Refinanzierung". Lass uns dich vorstellen.

Die Grundlagen

Denken Sie zuerst an eine Refinanzierung als Ersatz einer bestehenden Hypothek durch eine andere oder an die Konsolidierung eines Hypothekenkredits in einen einzigen Kredit. (Weitere Informationen zu letzterem, Siehe Soll ich zwei Hypotheken zu einem kombinieren? ) Hinaus mit dem Alten (Hypothek) und mit dem Neuen, wie sie sagen. Sobald Sie refinanzieren, wird Ihr altes Darlehen ausgezahlt und ein neues an seine Stelle gesetzt.

Es gibt viele Gründe für eine Refinanzierung. Geld sparen ist das Offensichtliche. Im August 2008 hatte die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek einen Zinssatz von 6,52%. Nach der Finanzkrise wurden die Zinssätze für die gleiche Art von Hypothek praktisch um die Hälfte gekürzt. Mit einer potenziellen Einsparung von, sagen wir, $ 500 pro Monat auf einem $ 250, 000 Haus, machte die Refinanzierung für viele Menschen Sinn. Dies führte zu einer Refinanzierungswelle, die sich nun, einige Jahre später, fortsetzt. Sogar ein Ein-Punkt-Unterschied in Ihrer Rate könnte eine 150 $ Reduktion in Ihrer Zahlung darstellen. (Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter: Sollten Sie Ihre Hypothek refinanzieren, wenn die Zinsen fallen?)

Die Refinanzierung kann auch die Möglichkeit bieten, eine Hypothek mit variablem Zinssatz in eine festverzinsliche Hypothek umzuwandeln, um niedrig verzinste Zahlungen zu erhalten, insbesondere wenn die Zinssätze nach oben tendieren.

Zwei Arten von Darlehen

Es gibt zwei grundlegende Refinanzierungsdarlehen. Am einfachsten und einfachsten ist die Zins- / Laufzeitrefinanzierung (refi). In diesem Fall wechselt kein eigentliches Geld den Besitzer, und zwar außerhalb der mit dem Darlehen verbundenen Gebühren. Die Größe der Hypothek bleibt gleich; Sie tauschen einfach Ihre aktuellen Hypothekenkonditionen gegen neuere (vermutlich bessere) Konditionen ein. Im Gegensatz dazu ist die neue Hypothek bei einem Auszahlungskredit, auch bekannt als Cash-Out-Refinanzierung, größer als die alte. Zusammen mit neuen Darlehenskonditionen werden Sie auch dazu angehalten, Geld in Form von Bargeld oder zur Begleichung anderer Schulden aus Ihrem Haus zu nehmen.

Sie können sich für eine Rate / Term Refi mit einem höheren Beleihungswert qualifizieren. (Es ist einfacher, den Kredit zu bekommen, mit anderen Worten, selbst wenn Sie ein schlechteres Kreditrisiko haben.) Ausleihkredite haben härtere Bedingungen. Wenn Sie etwas von dem Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus in Form von Bargeld aufgebaut haben, wollen, wird es Sie wahrscheinlich kosten - wie viel hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben und Ihre Kredit-Score.

Wenn beispielsweise der FICO-Wert eines Kreditnehmers 700 beträgt, der Beleihungswert 76% beträgt und der Kredit als Auszahlung gilt, könnte der Kreditgeber 0 hinzufügen.750 Punkte auf die Vorlaufkosten des Darlehens. (Jeder Kreditgeber ist anders.) Wenn der Darlehensbetrag beispielsweise $ 200, 000 wäre, würde der Kreditgeber $ 1.500 zu den Kosten hinzufügen. Alternativ könnte der Kreditnehmer einen höheren Zinssatz zahlen - 0. 125% bis 0. 250% mehr, abhängig von den Marktbedingungen.

Warum die härteren Begriffe? Da Auszahlungskredite ein höheres Risiko für den Kreditgeber tragen, laut Casey Fleming, Hypothekenberater, C2 Financial Corporation und Autor von "The Loan Guide: Wie man die bestmögliche Hypothek. "" Statistisch gesehen ist es viel wahrscheinlicher, dass ein Kreditnehmer von zu Hause weggeht, wenn er in Schwierigkeiten gerät, wenn er bereits Eigenkapital herausgezogen hat. Es ist besonders wahr, wenn er mehr herausgezogen hat, als er anfangs in die Anzahlung investiert hat. Folglich wird jedes Darlehen, das als Auszahlung betrachtet wird, höher bewertet, um dieses Risiko zu reflektieren, bis es so viel Eigenkapital gibt, dass der Kreditnehmer wahrscheinlich nicht mehr weggehen wird. "

Aber ein höherer Kredit-Score und ein niedrigeres Loan-to-Value-Verhältnis können die Zahlen deutlich zu Ihren Gunsten verschieben. Zum Beispiel zahlt ein Kreditnehmer mit einer Kredit-Punktzahl von 750 und einer Beleihungsquote von weniger als 60% keine zusätzlichen Kosten für ein Auszahlungsdarlehen, weil er oder sie nicht mit höherer Wahrscheinlichkeit mit dem Darlehen in Verzug gerät als wenn er oder sie eine Rate / Begriff refi tat.

Ihr Darlehen kann ein Auszahlungsdarlehen sein, selbst wenn Sie kein Bargeld zurückerhalten. Wenn Sie Kreditkarten, Autokredite oder irgendetwas anderes, das ursprünglich nicht Teil Ihrer Hypothek war, zahlt der Kreditgeber wahrscheinlich es eine Auszahlung Darlehen. Wenn Sie zwei Hypotheken zu einer konsolidieren und eine ursprünglich ein Auszahlungskredit war, wird der neue konsolidierte Kredit auch eine Auszahlung sein.

Mehr Amerikaner entscheiden sich für Cash-Out-Refinanzierung

Auch wenn viele persönliche Finanzexperten davon abraten würden, ihr Eigenkapital in einer Auszahlung zu refinanzieren, zeigen jüngste Daten von Freddie Mac, dass die Amerikaner diesen Kredittyp zu Preisen wählen, die nicht seit der Finanzkrise gesehen.

Fast die Hälfte der Kreditnehmer wählte die Auszahlungsoption im ersten Quartal 2017 - deutlich unter dem Niveau von 90% kurz vor der Finanzkrise, aber deutlich höher als 2012, als die Niveaus auf 12% fielen. Warum der Anstieg? Nicht nur, dass die Hypothekenzinsen trotz des steigenden Zinsumfelds niedrig bleiben, haben sich die Hauspreise in vielen Gebieten des Landes bis zu dem Punkt erhöht, an dem Eigenheimbesitzer genug Eigenkapital haben, um eine Auszahlung refinanzieren zu können, die die Kosten wert ist. Diese höheren Beleihungsquoten und die verbesserten persönlichen Bilanzen der Amerikaner erleichtern die Qualifizierung.

Ein interessantes Schlupfloch

Mit Hilfe Ihres Hypothekenmaklers können Sie aus Ihrer Refinanzierung ein wenig Bargeld generieren, ohne dass dies als Auszahlungskredit angesehen wird (und die damit verbundenen zusätzlichen Gebühren generieren). Im Grunde genommen funktioniert es, indem man die Überschneidung der Mittel am Ende eines Darlehens und am Anfang eines anderen ausnutzt. Fleming beschreibt es wie folgt:

"Sie dürfen Abschlusskosten in einer Rate / Term Refi finanzieren. Die meisten Kreditgeber erlauben, dass diese Abschlusskosten vorab bezahlte Ausgaben beinhalten, wie z. B. vorausbezahlte Zinsen, die nicht aufgelaufenen aufgelaufenen Zinsen auf Ihre bestehende Hypothek, das zur Vorfinanzierung Ihres Treuhandkontos erforderliche Geld und sogar Grundsteuern und Versicherungen, wenn Sie es richtig machen. ..

"Wenn Sie sich refinanzieren, zahlen Sie die aufgelaufenen Zinsen auf Ihre bestehende Hypothek bis zu dem Tag, an dem sie ausgezahlt werden. Sie zahlen Ihre Zinsen für Ihr neues Darlehen ab dem Tag, an dem Sie bis zum ersten des nächsten Monats investieren, und dann machen Sie im nächsten Monat keine Zahlungen mehr und haben daher einen Monat Zinsen auf Ihre Hypothek innerhalb des neuen Darlehens finanziert.

"Wenn Sie ein Inkassokonto haben, um Versicherungen und Steuern zu bezahlen. Hypothek, dann hält Ihre bestehende Kreditgeber etwas von Ihrem Geld - mindestens ein paar Monate der Steuern und Versicherungen jeweils. Wenn Sie refinanzieren, benötigt Ihr neuer Kreditgeber etwas Geld zur Hand, wenn Ihre Steuer- und Versicherungsrechnungen fällig sind, damit sie im Voraus um etwas Geld bitten. Sie können dies normalerweise finanzieren.

"Dann, nachdem Ihr Darlehen geschlossen wurde, sendet Ihnen Ihr alter Darlehensgeber, der ein Teil Ihres Geldes hält, einen Scheck in Höhe des Restbetrags Ihres Treuhandkontos, wenn Sie diesen Kredit getilgt haben. Bargeld!

" Auch weil Einige der Gebühren ändern sich ein wenig bis zur Finanzierung, die meisten Kreditgeber erlauben ein wenig Kissen - bis zu $ ​​2, 000 in bar zurück in Escrow, ohne dass das Darlehen als Auszahlung betrachtet wird.

"Was all dies bedeutet, ist, dass Sie 'Kosten' finanzieren können, die nicht wirklich die Kosten für die Entstehung des Darlehens sind, sondern die Kosten für das Darlehen darstellen. Auf einem $ 200, 000 Zinssatz / Es wäre sehr machbar, etwa 4.000 Dollar in bar zu verdienen - die richtigen Umstände, wenn sie sorgfältig strukturiert wären - ohne eine Auszahlungsstrafe zu bezahlen. "

Die letzte Zeile

Ihre Aufgabe als Kreditnehmer ist es, genug Wissen zu haben. Optionen mit Ihrem Kreditgeber zu diskutieren.Für die meisten Menschen ist die Vermeidung der zusätzlichen Kosten eines Auszahlungskredits die beste finanzielle Bewegung.Wenn Sie einen bestimmten Grund haben, Geld aus Ihrem Haus zu nehmen, kann ein Auszahlung Darlehen wertvoll sein, aber denken Sie daran, dass der zusätzliche Geldbetrag, den Sie über die Laufzeit des Darlehens in Zinsen zahlen, eine schlechte Idee sein kann.