Gewerbeimmobilien (CRE) sind einkommensschaffende Immobilien, die ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden, wie z. B. Einkaufszentren, Bürokomplexe, Hotels und Wohnungen. Die Finanzierung - einschließlich des Erwerbs, der Entwicklung und des Baus dieser Immobilien - erfolgt in der Regel über gewerbliche Immobilienkredite: Hypothekendarlehen, die durch Pfandrechte an gewerblichen und nicht an Wohnimmobilien gesichert sind.

Ebenso wie bei Wohnkrediten sind Banken und unabhängige Kreditgeber aktiv an der Gewährung von Krediten für Gewerbeimmobilien beteiligt. Auch Versicherungen, Pensionskassen, private Investoren und andere Kapitalquellen, darunter das 504 Loan-Programm der US Small Business Administration, vergeben Kredite für Gewerbeimmobilien.

Hier werfen wir einen Blick auf gewerbliche Immobilienkredite: Wie unterscheiden sie sich von Wohnkrediten, ihren Eigenschaften und was Kreditgeber suchen.

Einzelpersonen vs. Unternehmen

Während Wohnimmobilienhypotheken in der Regel an einzelne Kreditnehmer vergeben werden, werden gewerbliche Immobilienkredite häufig an Unternehmen (z. B. Unternehmen, Entwickler, Partnerschaften, Fonds und Trusts) vergeben. .. Diese Einheiten werden oft für den speziellen Zweck des Besitzes von Gewerbeimmobilien gegründet.

Ein Unternehmen verfügt möglicherweise nicht über eine finanzielle Erfolgsbilanz oder eine Kredithistorie. In diesem Fall kann der Kreditgeber verlangen, dass die Auftraggeber oder Eigentümer des Unternehmens das Darlehen garantieren. Dies versorgt den Kreditgeber mit einer Einzelperson (oder einer Gruppe von Individuen) mit einer Kredithistorie und / oder einer finanziellen Erfolgsgeschichte - und von wem sie sich im Falle eines Kreditausfalls erholen können. Wenn diese Art von Garantie nicht vom Kreditgeber gefordert wird, und das Eigentum das einzige Mittel der Verwertung im Falle eines Kreditausfalls ist, wird das Darlehen als Non-Recourse-Darlehen bezeichnet, was bedeutet, dass der Kreditgeber keinen Rückgriff gegen irgendjemanden oder irgendetwas anderes hat. als die Eigenschaft.

Darlehensrückzahlungspläne

Bei einer Wohnungshypothek handelt es sich um eine Art abgeschriebenes Darlehen, bei dem die Schulden über einen bestimmten Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt werden. Das beliebteste Wohnungshypothekenprodukt ist die 30-jährige Festhypothek.

Wohnungskäufer haben auch andere Optionen, einschließlich 25-jähriger und 15-jähriger Hypotheken. Längere Amortisationszeiten beinhalten typischerweise kleinere monatliche Zahlungen und höhere Gesamtzinskosten über die gesamte Laufzeit des Kredits, während kürzere Amortisationszeiten im Allgemeinen höhere monatliche Zahlungen und niedrigere Gesamtzinskosten mit sich bringen. Wohnungskredite werden über die Laufzeit des Darlehens abgeschrieben, so dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt ist. Ein Kreditnehmer mit einer 30-jährigen Festzinshypothek von 200.000 Dollar und 5% würde zum Beispiel 360 Monatszahlungen in Höhe von 1 073.64 leisten, nach denen der Kredit vollständig zurückgezahlt würde.

Im Gegensatz zu Wohnungsbaudarlehen reichen die Konditionen für gewerbliche Kredite typischerweise von fünf Jahren (oder weniger) bis zu 20 Jahren, und die Amortisationsdauer ist oft länger als die Laufzeit des Kredits. Ein Kreditgeber könnte zum Beispiel einen kommerziellen Kredit für eine Laufzeit von sieben Jahren mit einer Amortisationszeit von 30 Jahren vergeben. In dieser Situation würde der Investor Zahlungen für sieben Jahre leisten, basierend auf der Auszahlung des Darlehens über 30 Jahre, gefolgt von einer letzten "Ballon" -Zahlung des gesamten Restbetrags des Darlehens. Zum Beispiel würde ein Investor mit einem $ 1 Million kommerziellen Darlehen bei 7% monatliche Zahlungen von $ 6, 653. 02 für sieben Jahre, gefolgt von einer letzten Ballonzahlung von $ 918, 127. 64, die das Darlehen in vollem Umfang auszahlen würde.

Die Länge der Kreditlaufzeit und die Amortisationszeit beeinflussen die Rate, die der Kreditgeber berechnet. Je nach Kreditstärke des Anlegers können diese Bedingungen verhandelbar sein. Im Allgemeinen gilt: Je länger der Kreditrückzahlungsplan, desto höher der Zinssatz.

Loan-to-Value-Ratios

Ein anderer Weg, den kommerzielle und private Kredite unterscheiden, ist das Loan-to-Value-Ratio (LTV): eine Kennzahl, die den Wert eines Kredits mit dem Wert der Immobilie misst. Ein Kreditgeber berechnet den LTV, indem er den Darlehensbetrag durch den geringeren geschätzten Wert oder den niedrigeren Kaufpreis der Immobilie dividiert. Zum Beispiel würde der LTV für ein $ 90, 000 Darlehen auf einem $ 100, 000 Eigentum 90% sein ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0. 9, oder 90%).

Sowohl bei gewerblichen als auch bei Wohnkrediten können Kreditnehmer mit niedrigeren LTVs günstigere Finanzierungsraten erhalten als solche mit höheren LTVs. Der Grund: Sie haben mehr Eigenkapital (oder Stake) in der Immobilie, was in den Augen des Kreditgebers weniger Risiko bedeutet.

Für bestimmte Wohnungshypotheken sind hohe LTVs zulässig: Für VA- und USDA-Kredite sind bis zu 100% LTV zulässig; bis zu 96,5% für FHA-Darlehen (Kredite, die von der Federal Housing Administration versichert sind); und bis zu 95% für herkömmliche Kredite (die von Fannie Mae oder Freddie Mac garantiert werden).

Gewerbliche Kredit-LTVs liegen dagegen im Allgemeinen zwischen 65% und 80%. Während einige Kredite zu höheren LTVs gemacht werden können, sind sie weniger üblich. Der spezifische LTV hängt oft von der Kreditkategorie ab. Zum Beispiel kann ein maximaler LTV von 65% für rohes Land gewährt werden, während ein LTV von bis zu 80% für eine Mehrfamilienkonstruktion akzeptabel sein könnte. Es gibt keine VA- oder FHA-Programme im kommerziellen Kreditgeschäft und keine private Hypothekenversicherung. Daher sind Kreditgeber nicht versichert, um den Ausfall des Kreditnehmers zu decken und müssen sich auf die als Sicherheit verpfändete Immobilie verlassen.

Hinweis: Private Hypothekenversicherungen (PMI) sind eine Art von Versicherungspolice, die Kreditgeber vor dem Risiko von Zahlungsausfällen und Zwangsvollstreckungen schützt, so dass Käufer, die nicht in der Lage sind, eine signifikante Anzahlung zu leisten zu erschwinglichen Preisen. Wenn ein Kreditnehmer eine Wohnimmobilie kauft und weniger als 20% anlegt, wird der Kreditgeber sein Risiko minimieren, indem er den Kreditnehmer auffordert, eine Versicherung von einer PMI-Gesellschaft zu kaufen. Siehe Wie man von einer privaten Hypothekenversicherung befreit wird.

Debt-Service Coverage Ratio

Kommerzielle Kreditgeber betrachten auch die Debt-Service Coverage Ratio (DSCR), die das jährliche Netto-Betriebsergebnis (NOI) einer Immobilie mit ihrem jährlichen Hypotheken-Schuldendienst (einschließlich Kapital und Zinsen) vergleicht. Messung der Fähigkeit der Immobilie, ihre Schulden zu bedienen. Sie wird berechnet, indem die NOI durch den jährlichen Schuldendienst geteilt wird. Zum Beispiel hätte eine Immobilie mit $ 140, 000 in NOI und $ 100, 000 in jährlichen Hypotheken-Schuldendienst eine DSCR von 1. 40 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1. 4). Das Verhältnis hilft Kreditgebern, die maximale Darlehensgröße auf der Grundlage des von der Immobilie generierten Cashflows zu bestimmen.

Ein DSCR von weniger als 1 zeigt einen negativen Cashflow an. Zum Beispiel eine DSCR von. 92 bedeutet, dass es nur genügend NOI gibt, um 92% des jährlichen Schuldendienstes zu decken. Im Allgemeinen suchen kommerzielle Kreditgeber nach DSCRs von mindestens 1. 25, um einen angemessenen Cashflow sicherzustellen. Eine niedrigere DSCR kann für Kredite mit kürzeren Amortisationszeiträumen und / oder Immobilien mit stabilen Cashflows akzeptabel sein. Höhere Quoten können für Immobilien mit volatilen Cashflows erforderlich sein - zum Beispiel für Hotels, denen die langfristigen (und daher besser vorhersagbaren) Mieterleasingverträge fehlen, die bei anderen Arten von Gewerbeimmobilien üblich sind.

Zinssätze und Gebühren

Die Zinssätze für gewerbliche Kredite sind im Allgemeinen höher als bei Wohnkrediten. Darüber hinaus beinhalten gewerbliche Immobilienkredite in der Regel Gebühren, die zu den Gesamtkosten des Darlehens beitragen, einschließlich Beurteilungen, Recht, Kreditantrag, Kreditvergabe und / oder Erhebungsgebühren. Einige Kosten müssen im Voraus bezahlt werden, bevor das Darlehen genehmigt (oder abgelehnt) wird, während andere jährlich gelten. Zum Beispiel kann ein Darlehen eine einmalige Kreditvergabegebühr von 1% haben, fällig zum Zeitpunkt des Abschlusses, und eine jährliche Gebühr von einem Viertel von einem Prozent (0. 25%), bis das Darlehen vollständig bezahlt ist. Ein Darlehen von 1 Million US-Dollar könnte beispielsweise eine 1% -ige Kreditentstehungsgebühr in Höhe von 10 000 US-Dollar vorausbezahlen, wobei eine Gebühr von 0,25 US-Dollar pro Jahr (zusätzlich zu den Zinsen) gezahlt wird.

Vorauszahlung

Bei einem gewerblichen Immobilienkredit kann es zu Einschränkungen bei der Vorauszahlung kommen, um den erwarteten Kreditertrag des Kreditgebers zu erhalten. Wenn die Anleger vor dem Fälligkeitsdatum des Kredits eine Schuld begleichen, müssen sie wahrscheinlich Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen. Es gibt vier Haupttypen von Ausstiegsstrafen für die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens:

• Vorauszahlungsstrafe . Dies ist die einfachste Vorfälligkeitsentschädigung, die durch Multiplikation des aktuellen ausstehenden Betrags mit einer bestimmten Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.

• Zinsgarantie . Der Darlehensgeber hat Anspruch auf einen bestimmten Betrag von Zinsen, auch wenn der Kredit vorzeitig zurückbezahlt wird. Zum Beispiel kann ein Darlehen für einen Zeitraum von 60 Monaten eine 10% ige Zinsgarantie haben, danach eine Ausstiegsgebühr von 5%.

• Sperrung . Der Kreditnehmer kann das Darlehen nicht vor einem bestimmten Zeitraum, wie zum Beispiel einer 5-jährigen Aussperrung, zurückzahlen.

• Defeasance . Eine Substitution von Sicherheiten. Anstatt Bargeld an den Kreditgeber zu zahlen, tauscht der Kreditnehmer neue Sicherheiten (in der Regel Staatsanleihen) gegen die ursprünglichen Kreditsicherheiten aus.Hohe Strafen können an diese Methode der Auszahlung eines Darlehens angehängt werden.

Die Vorauszahlungsbedingungen sind in den Darlehensdokumenten angegeben und können zusammen mit anderen Darlehensbedingungen in gewerblichen Immobilienkrediten ausgehandelt werden. Optionen sollten im Voraus verstanden und bewertet werden, bevor ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird.

The Bottom Line

Bei Gewerbeimmobilien handelt es sich in der Regel um einen Investor (häufig eine Geschäftseinheit), der die Immobilie erwirbt, Flächen vermietet und von den Unternehmen, die innerhalb der Immobilie tätig sind, Miete bezieht: Die Investition soll eine einkommensschaffende Eigenschaft sein.

Bei der Bewertung von gewerblichen Immobilienkrediten berücksichtigen Kreditgeber die Sicherheiten des Kredits; die Kreditwürdigkeit des Unternehmens (oder der Auftraggeber / Eigentümer), einschließlich drei bis fünf Jahresabschlüsse und Einkommensteuererklärungen; und Finanzkennzahlen wie die Beleihungsquote und die Schuldendienstquote. Lesen Sie für weitere Informationen 7 Schritte zu einem Hot-Commercial-Immobilien-Deal und Finden Sie Glück in Gewerbeimmobilien .