Das Immobilien-Crowdfunding hat seit der Verabschiedung des Jumpstart-Gesetzes für Unternehmensgründungen im Jahr 2012 begonnen, und der Markt wird voraussichtlich weiter expandieren. Im Oktober 2015 hat die SEC ihre endgültige Entscheidung über die Titel-III-Bestimmungen des JOBS-Gesetzes getroffen, die nicht akkreditierten Anlegern die Teilnahme an Crowdfunding-Immobiliengeschäften neben akkreditierten Investoren ermöglicht.

Die Investition in Immobilien über eine Crowdfunding-Plattform hat gewisse Vorteile gegenüber REITs oder direktem Eigentum an Immobilien. Einer dieser Vorteile ist die Möglichkeit, zwischen Fremd- und Eigenkapital zu wählen. Bevor Sie den Sprung in Immobilien-Crowdfunding wagen, ist es hilfreich zu wissen, wie sich die beiden unterscheiden und welche Risiken bestehen. (Mehr zu den Grundlagen von Immobilien-Crowdfunding finden Sie unter Immobilien und Crowdfunding: Ein neuer Weg für Investoren.)

Wie Debt Investments funktioniert

Bei der Investition in Immobilien-Schuldtitel fungiert der Investor als Kreditgeber für den Immobilieneigentümer oder den Deal-Sponsor. Das Darlehen wird durch die Immobilie selbst gesichert, und die Anleger erhalten eine feste Rendite, die sich nach dem Zinssatz des Kredits und der Höhe der Investition richtet. In einer Schuldenvereinbarung befindet sich der Investor am unteren Ende des Kapitalstapels, was bedeutet, dass er Vorrang hat, wenn es darum geht, eine Auszahlung von der Immobilie zu fordern. (Weitere Informationen finden Sie im Lernprogramm: Erforschung von Immobilieninvestitionen.)

Profis:

• Kürzere Haltezeit -Die Anlageinvestitionen sind am häufigsten mit Entwicklungsprojekten verbunden. Infolgedessen haben sie im Vergleich zu Aktienanlagen typischerweise eine kürzere Haltedauer. Je nach Art des Geschäfts kann die Haltezeit zwischen sechs und 24 Monaten betragen. Das ist ein Plus für Anleger, die es sich nicht leisten können, Vermögenswerte langfristig zu binden.
• Geringeres Risiko - Aufgrund der Art und Weise, wie Geschäfte strukturiert sind; Anleger nehmen bei Fremdkapitalanlagen weniger Risiko auf sich. Das Darlehen ist durch die Immobilie gesichert, die als Rückzahlungsversicherung dient. Im Falle von Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers oder Sponsors haben Anleger die Möglichkeit, den Verlust ihrer Investition durch eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme auszugleichen.
• Stabiles Einkommen - Die Investitionen in Schuldtitel sind hinsichtlich der Höhe und Häufigkeit der Rückzahlungen besser vorhersagbar. Obwohl jeder Deal anders ist, ist es nicht ungewöhnlich, dass Anleger Renditen erzielen, die zwischen 8% und 12% pro Jahr liegen. Diese Erträge werden normalerweise monatlich oder vierteljährlich gezahlt.

Contra:

• Capped-Renditen - Schuldtitel sind weniger risikobehaftet, aber ein großer Nachteil ist die Tatsache, dass die Erträge durch den Zinssatz des Kredits begrenzt sind. Anleger müssen sich darüber klar sein, ob sie bereit sind, das Potenzial zu opfern, um im Gegenzug für eine sicherere Wette höhere Renditen zu erzielen.
• Höhere Gebühren - Während die meisten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen den Anlegern nichts berechnen, um ein Konto zu schaffen und Schuldverschreibungen zu recherchieren, ist in der Regel eine Art von Gebühr für die Teilnahme an einem Geschäft erforderlich. Die Crowdfunding-Plattform nimmt in der Regel einen Prozentsatz von der Oberseite weg, bevor irgendwelche Zinsen ausgezahlt werden, die in Ihre Rückkehr essen können. Es kann auch eine separate Kreditentstehungsgebühr geben, die an die Investoren weitergegeben wird. (Für mehr über Immobilien-Crowdfunding-Plattformen, lesen Sie: Top 5 Immobilien-Crowdfunding-Unternehmen .)

Equity Investment Basics

Die meisten Immobilien-Crowdfunding-Transaktionen beinhalten Kapitalbeteiligungen. In diesem Szenario ist der Investor Aktionär einer bestimmten Immobilie und sein Anteil steht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Betrag, den er investiert hat. Die Renditen werden in Form eines Anteils an den Mieteinnahmen erzielt, die die Immobilie generiert, abzüglich der an die Crowdfunding-Plattform gezahlten Servicegebühren. Anleger können auch einen Anteil am Wertzuwachs erhalten, wenn die Immobilie verkauft wird.

Pros:

• Keine Renditebegrenzung - Aktienanlagen bieten einen breiteren Horizont hinsichtlich des Ertragspotenzials. Es ist möglich, annualisierte Renditen von 18% bis 25% zu sehen. Da es jedoch keine Obergrenze gibt, ist der Himmel aus Investorensicht wirklich die Grenze.
• Steuervorteile - Ein Teil des Besitzes einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist in der Lage, bestimmte mit ihrem Eigentum verbundene Kosten wie Abschreibungen und Reparaturkosten abzuziehen. Bei Equity-Crowdfunding werden Transaktionen normalerweise über eine LLC strukturiert, die für Zwecke der Besteuerung als Flow-Through-Einheit behandelt wird. Das bedeutet, dass Anleger die Vorteile des Abschreibungsabschlags nutzen können, ohne Eigentum direkt besitzen zu müssen.
• Niedrigere Gebühren - Kapitalbeteiligungen können im Falle von Gebühren günstiger sein. Anstatt Vorauszahlungen und monatliche Servicegebühren zu zahlen, können Anleger eine einmalige jährliche Gebühr zahlen, um ihre Position in der Immobilie zu erhalten. Die Gebühr wird als Prozentsatz des investierten Gesamtbetrags berechnet und liegt häufig zwischen 1% und 2%.

Nachteile:

• Mehr Risiko - Crowdfunding mit Eigenkapital kann den Anlegern mehr Geld einbringen, bedeutet aber ein größeres Risiko. Investoren stehen an zweiter Stelle, wenn es darum geht, eine Amortisation ihrer Investition zu erhalten, und wenn die Immobilie ihren Leistungserwartungen nicht gerecht wird, kann dies leicht zu einem Verlust führen.
• Längere Haltedauer - Aktienanleger sehen im Vergleich zu Anleiheninvestoren einen viel längeren Zeitraum. Haltezeiten können sich über fünf oder sogar zehn Jahre erstrecken. Dies ist eine wichtige Überlegung, wenn Sie daran interessiert sind, ein hohes Maß an Liquidität in Ihrem Portfolio aufrechtzuerhalten.

The Bottom Line

Crowdfunding ist eine attraktive Option für Anleger, die kostengünstig in private Immobiliengeschäfte investieren möchten. Die Mindestinvestition mit vielen Plattformen reicht von 5.000 bis 10.000 US-Dollar, was ein relativ geringer Preis ist, um Zugang zu dieser Anlageklasse zu erhalten. Sowohl Aktien- als auch Fremdkapitalanlagen haben ihre guten und schlechten Seiten, die versierten Anleger müssen sich die Zeit nehmen, sorgfältig abzuwägen.Wenn Sie verstehen, was Sie im Vergleich zu dem, was Sie riskieren, gewinnen, können Sie leichter entscheiden, ob eine oder beide Arten von Anlagen für Ihr Portfolio geeignet sind.