Es gibt zwei kolossale Institutionen in der Hypothekenindustrie der USA: Fannie Mae und Freddie Mac. Die meisten Leute haben von ihnen gehört, aber wenige verstehen, was sie tun oder die wichtige Rolle spielen, die sie bei der Finanzierung von amerikanischem Wohneigentum spielen. Die meisten Menschen verstehen auch nicht das potenzielle systematische Risiko, das sie für unser gesamtes Finanzsystem darstellen. In diesem Artikel werden wir uns mit ihnen beschäftigen, was sie tun, ihren staatlich geförderten Unternehmensstatus (GSE), ihre öffentlichen Missionen und wie sie davon profitieren. Wir werden dann untersuchen, welche Gefahr diese Giganten für den US-amerikanischen Hypothekenmarkt darstellen könnten, wenn sie ihr Risiko nicht wirksam managen würden. Denken Sie daran, wenn die Riesen fallen, sind es die Bauern, die gequetscht werden.

Was sie tun
Fannie Mae und Freddie Mac kaufen und garantieren Hypotheken über den sekundären Hypothekenmarkt. Sie stammen nicht von Hypotheken.

Hypotheken-Originatoren verkaufen Hypotheken direkt an Fannie Mae und Freddie Mac oder tauschen Hypothekenpools gegen Hypotheken-besicherte Wertpapiere (Mortgage Backed Securities, MBS) ein, die durch dieselben Hypotheken gedeckt sind, aber die zusätzliche Garantie für die fristgerechte Zahlung von Kapital und Interesse für den Wertpapierinhaber. Wenn Hypotheken-Originatoren Hypotheken an Fannie Mae oder Freddie Mac verkaufen oder die ihnen ausgegebenen MBS verkaufen, gibt dies wiederum die Mittel frei, die für die Entstehung dieser Hypotheken verwendet wurden, damit die Originatoren dann noch mehr Hypotheken schaffen können. Fannie Mae und Freddie Mac investieren auch stark in ihre eigenen MBSs in so genannten zurückbehaltenen Portfolios.

Kurz gesagt, erleichtern sie den Geldfluss von der Wall Street zur Main Street.

SIEHE: Hinter den Kulissen Ihrer Hypothek

Von der Regierung gesponserte Unternehmen
Fannie Mae und Freddie Mac sind GSEs. Beide wurden durch Akte des Kongresses geschaffen; Fannie Mae im Jahr 1938 und Freddie Mac im Jahr 1970. Beide sind börsennotierte Unternehmen, die für eine öffentliche Mission gechartert sind. Ihre Aktien werden an der NYSE unter den Symbolen FNM bzw. FRE gehandelt. Während sie börsennotierte Unternehmen sind, haben sie aufgrund ihrer Chartas folgende Verbindungen zur Bundesregierung:

• Beide Unternehmen haben einen Vorstand mit 18 Mitgliedern, von denen fünf vom Präsidenten der Vereinigten Staaten ernannt werden.
• Um ihre Liquidität zu unterstützen, ist der Finanzminister berechtigt, aber nicht verpflichtet, bis zu 2 $ zu kaufen. 25 Milliarden Wertpapiere von jedem Unternehmen.
• Beide Unternehmen sind von staatlichen und lokalen Steuern befreit.

Wegen dieser Verbindungen tendiert der Markt dazu, zu glauben, dass die von Fannie Mae und Freddie Mac ausgegebenen Wertpapiere die implizite Garantie der US-Regierung tragen. Mit anderen Worten, der Markt glaubt, dass, wenn irgendetwas bei Fannie Mae oder Freddie Mac schiefgehen sollte, die US-Regierung eingreifen würde, um sie aus der Patsche zu holen.Diese implizite Garantie spiegelt sich darin wider, wie billig sie Zugang zu Finanzmitteln haben. Fannie Mae und Freddie Mac sind in der Lage, Unternehmensanleihen, sogenannte "Agency-Schuldverschreibungen", mit niedrigeren Renditen als andere Institute auszugeben.

Öffentlicher Zweck und Mission von Fannie Mae und Freddie Mac
Gemäß ihren Urkunden soll der öffentliche Zweck von Fannie Mae und Freddie Mac darin bestehen, den stetigen Fluss von kostengünstigen Hypothekenkrediten zu erleichtern.

Zu ​​ihren Urkunden gehören:

• Ihr eigentlicher Schwerpunkt ist der Wohnungshypothekenmarkt. Sie dürfen keine anderen Geschäftszweige eingehen oder die Unterstützung für den Wohnungsbaufinanzierungsmarkt einstellen.
• Die Hypotheken, die sie kaufen und garantieren, müssen unter einem vom Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) festgelegten Betrag liegen.
• Sie dürfen nicht in das Geschäft anderer Baufinanzierungsfirmen eintreten, zum Beispiel in die Hypothekenvergabe.
• Sie müssen jährliche Ziele erfüllen, die vom Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) festgelegt wurden. Diese Ziele konzentrieren sich auf ein niedriges und moderates Wohnungsniveau und Wohnraum für Minderheiten.
• Sie unterliegen risikobasierten und Mindestkapitalanforderungen und jährlichen Prüfungen durch OFHEO.

Die Website von Freddie Mac besagt, dass es ihre Aufgabe ist, dem Immobilienmarkt Liquidität, Stabilität und Erschwinglichkeit zu bieten. Die Website von Fannie Mae besagt, dass es ihre Mission ist, erschwinglichen Wohnraum zu erweitern und globales Kapital in lokale Gemeinden zu bringen, um den US-Wohnungsmarkt zu bedienen. (Um weiter über Immobilien zu lesen, lesen Sie Investieren in Immobilien , Intelligente Immobilientransaktionen und unser Exploring Real Estate Investments Tutorial.)

Gewinn- Driven Companies mit einer öffentlichen Mission
Machen Sie keinen Fehler - Fannie Mae und Freddie Mac sind von Gewinnen getrieben, wie es ihre Aktionäre verlangen. Während sie ihren öffentlichen Auftrag erfüllen, erzielen sie ihren Profit hauptsächlich auf zwei Arten: Einnahmen aus Garantiegebühren und zurückbehaltene Portfolios.

1. Lassen Sie uns zuerst die Garantiegebühreneinnahmen oder "g-Gebühren" abdecken. Fannie Mae und Freddie Mac behalten einen bestimmten Prozentsatz von jeder Hypothekenzahlung für jede Hypothek, die sie eine fristgerechte Zahlung des Kapitals und der Zinsen zu einem MBS Inhaber (Investor) garantiert haben. Zum Beispiel kann jede monatliche Hypothekenzahlung in Kapital und Zinsen aufgeteilt werden.

   Kapital und Zinsen, wie von einem Hypothekenpfleger gesammelt, werden an eines der beiden Unternehmen weitergegeben, sagen wir Fannie Mae. Fannie Mae gibt dann den Kapitalbetrag und das Interesse an den Inhaber der hypothekenbesicherten Wertpapiere weiter; Es behält jedoch einen bestimmten Prozentsatz der Zinsen als Garantiegebühr - in der Regel zwischen 0.12% und 0.50% jährlich. Betrachten Sie es als eine Versicherungspolice. Hoffentlich sammelt Fannie Mae mehr Einnahmen aus Garantiegebühren ein, als sie an Inhaber von hypothekenbesicherten Wertpapieren aufgrund von Ausfällen des Kreditnehmers zahlt. Es ist eine sehr große Versicherungspolice. Zum Jahresende 2006 hatten die beiden Unternehmen Kreditgarantien in Höhe von 2 USD. 9 Billionen MBS, nach Angaben des Finanzministers Robert K. Steel (15. März 2007 Zeugnis vor dem U.S. House Financial Services Ausschuss für GSE Reform).

2. Zweitens haben Fannie Mae und Freddie Mac riesige Portfolios von Hypotheken und MBSs. Sie investieren stark in ihre eigenen - und ihre - Wertpapiere. Aufgrund ihrer impliziten Bundesgarantie können sie, wie bereits erwähnt, Schuldtitel zu niedrigeren Renditen als andere Unternehmen ausgeben, um ihre zurückbehaltenen Portfolios zu finanzieren. Mit anderen Worten: Sie sind in der Lage, aufgrund ihres Finanzierungsvorteils Spreads in ihren Portfolios zu erzielen, die potenziell größer sind als bei anderen Instituten. Zu sagen, die Größe ihrer Portfolios ist riesig, ist eine Untertreibung. Die kombinierten Hypothekenportfolios der beiden Unternehmen beliefen sich 2006 auf 1 US-Dollar. 4 Billionen, wieder nach Steel (15. März 2007).

Oversight Over Fannie Mae und Freddie Mac
Fannie Mae und Freddie Mac werden von der OFHEO und der HUD reguliert. OFHEO regelt die finanzielle Sicherheit und Solidität von Fannie Mae und Freddie Mac, einschließlich der Implementierung, Durchsetzung und Überwachung ihrer Kapitalstandards und der Begrenzung ihrer zurückbehaltenen Portfolios. OFHEO legt auch die jährlichen konformen Kreditlimits fest. HUD ist verantwortlich für die Wohnungsmission von Fannie Mae und Freddie Mac. Alle neuen Kreditprogramme, an denen sie teilnehmen können (Kauf und / oder Garantie), müssen von HUD genehmigt werden. Darüber hinaus legt HUD jährliche Ziele für Fannie Mae und Freddie Mac fest, um ihre Wohnungsmission durchzuführen. Diese Ziele konzentrieren sich auf Niedrig- und Mäßigverdienerhaushalte und Unterkünfte für Minderheiten.

Zu ​​viel Risikokonzentration in zwei Unternehmen mit Bundesverflechtungen?
Es besteht kein Zweifel daran, dass Fannie Mae und Freddie Mac wichtige Rollen in unserem Wohnbaufinanzierungssystem spielen. Es besteht jedoch die Gefahr, dass sich nur in zwei Unternehmen so viel Risiko konzentriert. Sie verwalten ein immenses Kredit- und Zinsrisiko. Wenn mit ihren Risikomanagement- und / oder Portfoliomanagement-Praktiken etwas schief gelaufen ist, gibt es keinen Zweifel, dass Schmerz und Stress überall auf den Finanzmärkten spürbar sein würden. Viele Kritiker sind der Meinung, dass sie aufgrund ihrer Größe und der Komplexität der Verwaltung von Hypothekenrisiken ein zu großes systematisches Risiko für unsere Wirtschaft darstellen. Darüber hinaus glauben einige, dass Fannie Mae und Freddie Mac einen unfairen Vorteil haben, weil sie eine implizite Bundesgarantie haben, die es ihnen erlaubt, Kredite zu Zinssätzen auszugeben, die anderen Unternehmen nicht zur Verfügung stehen - insbesondere, dass Fannie Mae und Freddie Mac diese implizite Garantie haben. so groß werden.

Vereinfacht ausgedrückt, besteht die Gefahr, dass die beiden Unternehmen bei den potenziellen Kosten des amerikanischen Steuerzahlers zu viel Risiko eingehen dürfen. Um die Dinge in die richtige Perspektive zu rücken, hatten Fannie Mae und Freddie Mac laut Finanzministerin Steel Ende 2006 etwa 4 Dollar. 3 Billionen Hypothekenkreditengagements, das waren etwa 40% der gesamten ausstehenden Hypothekenschulden in den USA (15. März 2007). Oder anders betrachtet haben die beiden Unternehmen 5 Dollar. 2 Billionen von ausstehenden Verbindlichkeiten und MBS-Verpflichtungen, die die 4-Dollar-Grenze überschreiten. 9 Billionen von öffentlich gehaltenen Schulden der U.Regierung, so der Vorsitzende der US-Notenbank, Ben Bernanke (April 2007).

Darüber hinaus hat niemand jemals behauptet, dass das Kreditrisiko oder das Zinsänderungsrisiko einer Hypothek durch den Einsatz von Derivaten einfach gehandhabt oder gemindert werden kann.

Fazit
Im Sommer 2007 kam der Markt für alle Hypotheken mit Ausnahme der von Fannie Mae und Freddie Mac garantierten vollständig zum Erliegen, was die Bedeutung der Rollen der beiden Unternehmen unterstreicht. Im Herbst 2007 schockierte Freddie Mac den Markt mit der Ankündigung großer kreditbedingter Verluste und nährte das Feuer für das Argument, dass die beiden Unternehmen ein enormes Risiko für das gesamte Finanzsystem darstellen. Werden die Vorteile, die Fannie Mae und Freddie Mac für den amerikanischen Hausbesitzer schaffen, die Risiken überwiegen, die sie für unser gesamtes Finanzsystem und den amerikanischen Steuerzahler darstellen? Nur die Zeit kann es verraten.

Weitere Informationen zu diesen beiden Institutionen finden Sie unter Profit aus Hypothekenschulden mit MBS .