Der Kauf eines Hauses ist vielleicht die größte und wichtigste finanzielle Entscheidung Ihres Lebens und wird wahrscheinlich eine Hypothek erfordern, um den Kauf zu finanzieren. Mit dem Fortschreiten der Technologie für den Kauf von Wohneigentum kann der Prozess der Suche nach den besten Hypothekenraten online durchgeführt werden - mit praktischen Instrumenten wie dem Hypothekenrechner-Tool unten. Diese Art von Rechner ist ein guter Weg, um sich mit dem Hypothekenmarkt in Ihrer Gegend vertraut zu machen - die Typen, Konditionen und Preise.

Ah, aber die Zahlen zu kennen ist nur der erste Schritt. Sie sollten auch verstehen, was sie beeinflusst und ob sie ein gutes Geschäft für Sie darstellen oder nicht. Also, nachdem Sie berechnet haben, lesen Sie weiter, um die verschiedenen Kategorien von Hypotheken zu verstehen, sowie einige Einkaufstipps darüber, wie Sie ein qualitativ hochwertiges Darlehen snag.

Finden der besten Hypotheken mit unserem Taschenrechner

Der Taschenrechner enthält mehrere Faktoren, die Ihnen helfen, die für Ihre speziellen Bedürfnisse am besten geeigneten Optionen einzuschränken. Sie können Zahlungen zwischen kurzen und langen Kontrakten vergleichen, einen niedrigeren anfänglichen Zinssatz für eine variabel verzinsliche Hypothek ("ARM") im Vergleich zu einer traditionelleren festverzinslichen Option bewerten oder ob eine "Nur-Zinsen" ("IO") Hypothek Sinn für dich.

Nachstehend finden Sie eine Liste von Begriffen, die Ihnen bei der Verwendung des Hypothekenrechners wahrscheinlich begegnen:

Kreditpunktzahl : Der Kreditwert ist der numerische Ausdruck der Kreditwürdigkeit einer Person.

Standort : Sie müssen den Status auswählen, in dem die Hypothek aufgenommen wird, und dann den Standort entweder durch die nächstgelegene Stadt oder die Postleitzahl einschränken.

Darlehensbetrag : Dies entspricht dem geschätzten Wert des Eigenheims oder dem Restbetrag Ihrer bestehenden Hypothek, die Sie refinanzieren möchten.

Hypothekenpunkte : Ein Hypothekenpunkt entspricht einem Prozent des Gesamtbetrags einer Hypothek. Es gibt zwei Arten von Punkten: Rabattpunkte, die im Voraus bezahlte Zinsen auf eine Hypothek darstellen; und Ursprungspunkte, bei denen es sich um eine Gebühr handelt, die der Hypothekengeber einem Kreditnehmer in Rechnung stellen kann.

Prozent nach unten : Wird auch als Anzahlung oder erste Zahlung bezeichnet, wenn etwas auf Kredit gekauft wird.

Produkte : Die Art der Hypothek, an der Sie interessiert sind, z. B. eine traditionelle Festhypothek, eine ARM oder eine I-O-Hypothek. Die ARM-Option zeigt ein Verhältnis wie "7/1" an, das die Anzahl der Jahre darstellt, für die die Hypothek einen festen Zinssatz hat. Nach der voreingestellten Anzahl von Jahren (in diesem Fall 7) passt sich der Zinssatz einmal an. Jahr (die 1) für die restliche Laufzeit des Darlehens, nach drei Faktoren: das Niveau des Index, der die Hypothek gebunden ist, wie der LIBOR, die ARM Margin bei Beginn des Darlehens und die Hypothek Cap

Kauf oder Refinanzierung: Kaufhypotheken werden verwendet, um den Kauf eines Eigenheims zu finanzieren.Refinanzierungen werden verwendet, um ein älteres Darlehen durch ein neues Darlehen zu ersetzen, das bessere Konditionen bietet, und zwar gegen eine Gebühr.

Arten von Hypotheken: Können Sie die beste Rate erhalten?

Abhängig von Faktoren wie Ihrem Kredit-Score, Ihrer Anstellungshistorie und Ihrem Schulden-Einkommen-Verhältnis kann der Taschenrechner einen Hypothekenkredit, eine Subprime-Hypothek oder irgendetwas dazwischen anbieten. eine "Alt-A" Hypothek genannt. Lassen Sie uns einen kurzen Blick auf die verschiedenen Hypothekenkategorien werfen und sehen, was sich darauf auswirkt, wofür Sie sich qualifizieren.

Prime Mortgages

Prime-Hypotheken erfüllen die Qualitätsstandards, die von Fannie Mae (Federal Federal Mortgage Association) und Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), den beiden staatlich geförderten Unternehmen, die einen Sekundärmarkt für Haushypotheken durch den Kauf von Krediten von ursprünglichen Kreditgebern. Nach Angaben der Federal Reserve ist eine erstklassige Wohnungshypothek "eine Hypothek für einen Kreditnehmer, dessen Kredit-Scores 740 oder höher sind, dessen Schulden-Einkommen-Verhältnis unter dem Durchschnitt liegt und dessen Hypothek den üblichen Tilgungsplan gemeinsam mit einem festen Zinssatz aufweist. oder eine variabel verzinsliche Hypothek. "

Kandidaten für erstklassige Hypotheken müssen auch eine beträchtliche Anzahlung leisten - normalerweise 10% bis 20% - für den Wohnsitz. Die Idee ist, dass wenn Sie Haut im Spiel haben, Sie weniger wahrscheinlich in Verzug geraten. Da Kreditnehmer mit besseren Kredit-Scores und Schulden-zu-Einkommen-Verhältnissen tendenziell ein geringeres Risiko haben, werden ihnen die niedrigsten Zinssätze angeboten - derzeit etwa 4% für eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek - die Zehntausende von Dollar über die Leihdauer.

Subprime-Hypotheken

Subprime-Hypotheken werden Kreditnehmern angeboten, die niedrigere Kreditratings und FICO-Kreditbewertungen unterhalb von etwa 640 aufweisen, wobei der genaue Cutoff vom Kreditgeber abhängt. Aufgrund des erhöhten Risikos für Kreditgeber weisen diese Kredite höhere Zinssätze auf, beispielsweise 8% bis 10%.

Es gibt verschiedene Arten von Subprime-Hypothekenstrukturen. Am gebräuchlichsten ist die variabel verzinsliche Hypothek (ARM), die zunächst eine "Teaser-Rate" mit fester Verzinsung berechnet und dann für den Rest des Darlehens auf eine variable Verzinsung plus Marge umschaltet. Ein Beispiel für einen ARM ist ein 2/28-Darlehen, bei dem es sich um eine 30-jährige Hypothek handelt, für die in den ersten zwei Jahren ein fester Zinssatz festgelegt wurde, bevor sie angepasst wird. Während diese Kredite oft mit einem vernünftigen Zinssatz beginnen, steigen die Hypothekenzahlungen erheblich an, sobald sie auf die höhere variable Rate wechseln.

Alt-A-Hypotheken

Alt-A-Hypotheken fallen irgendwo zwischen die Prime- oder Subprime-Kategorien. Eines der bestimmenden Merkmale einer Alt-A-Hypothek ist, dass es sich in der Regel um einen Low-Doc- oder No-Doc-Kredit handelt, was bedeutet, dass der Kreditgeber nicht viel Dokumentation benötigt, um die Erträge, Vermögenswerte oder Ausgaben eines Kreditnehmers nachzuweisen. Dies öffnet die Tür zu betrügerischen Hypothekenpraktiken, da sowohl Kreditgeber als auch Kreditnehmer Zahlen übertreiben könnten, um eine größere Hypothek zu sichern (was mehr Geld für den Kreditgeber und mehr Haus für den Kreditnehmer bedeutet).In der Tat, nach der Subprime-Hypotheken-Krise von 2007-08, wurden sie als "Lügner Darlehen" bekannt, weil Kreditnehmer und Kreditgeber in der Lage waren, Einkommen und / oder Vermögenswerte zu übertreiben, um den Kreditnehmer für eine größere Hypothek zu qualifizieren.

Während Alt-A-Kreditnehmer typischerweise einen Kredit-Score von mindestens 700 aufweisen - weit über dem Cutoff für Subprime-Kredite -, erlauben diese Kredite relativ niedrige Anzahlungen, höhere Beleihungsausläufe und mehr Flexibilität, wenn es um die Schuldverschuldung des Kreditnehmers. Diese Zugeständnisse ermöglichen es bestimmten Kreditnehmern, mehr Haus zu kaufen, als sie sich vernünftigerweise leisten können, was die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls erhöht. Abgesehen davon können Low-Doc- und No-Doc-Kredite hilfreich sein, wenn Sie tatsächlich ein gutes Einkommen haben, es aber nicht nachweisen können, weil Sie es sporadisch verdienen (zum Beispiel, wenn Sie selbstständig sind).

Da Alt-As als etwas riskant angesehen werden (irgendwo zwischen Prime und Subprime fallen), sind die Zinssätze tendenziell höher als jene von erstklassigen Hypotheken, aber niedriger als Subprime - irgendwo um 5,5% bis 8%, je nach dem Kreditgeber und die Situation des Kreditnehmers. Siehe Alt-A Hypotheken: Wie sie funktionieren .

Den besten möglichen Hypotheken-Deal erhalten

Je höher der Zinssatz, desto mehr zahlen Sie jeden Monat und desto mehr zahlen Sie letztendlich für Ihr Zuhause. Um zu vergleichen, werfen wir einen Blick auf eine 30-jährige Festhypothek für $ 200, 000.

Bei der Prime Rate - 4% in diesem Beispiel - wäre Ihre monatliche Zahlung 955 $. Über die Laufzeit des Darlehens würden Sie $ 143, 739 an Zinsen zahlen - also würden Sie insgesamt 343, 739 zurückzahlen.

Nehmen Sie jetzt an, Sie erhalten die gleiche 30-jährige Festhypothek für $ 200, 000, aber dieses Mal wird Ihnen eine Subprime-Rate von 6% angeboten. Ihre monatliche Zahlung wäre $ 1, 199, und Sie würden insgesamt $ 231, 677 an Zinsen zahlen, was den Gesamtbetrag, den Sie zurückzahlen, auf $ 431, 677 bringt. Diese scheinbar kleine Zinsänderung kostet Sie $ 87, 938.

Was ist wichtig zu realisieren ist dies: Nur weil ein Kreditgeber bietet Ihnen eine Hypothek mit einem Alt-A oder Subprime-Rate bedeutet nicht, dass Sie nicht für eine Prime-Rate-Hypothek mit einem anderen Kreditgeber qualifizieren würde. Kreditgeber und Hypothekenmakler können wettbewerbsfähig sein, aber sie sind in der Regel nicht verpflichtet, Ihnen das beste Angebot anzubieten. Es ist die Mühe wert, sich umzusehen: Die Zeit zu nehmen, um einen besseren Zinssatz zu finden, kann Ihnen Zehntausende von Dollars im Verlauf eines Darlehens sparen.

Tipps für die Suche nach den besten Hypothekenzinsen

Dies ist nicht die Zeit, jemand anderes die Einkäufe für Sie erledigen zu lassen. Wie wir gerade gesehen haben, können die Bedingungen, die Sie bekommen, einen beträchtlichen Unterschied in dem ausmachen, was Sie zahlen, um die gleiche Menge an Geld zu leihen.

Wie vermeidest du es, mehr zu zahlen, als du für deine Hypothek benötigst? Sicher, vergleichen Sie die Angebote, die Sie erhalten, indem Sie sie durch Ihren on-line-Hypothekenrechner laufen lassen, um zu sehen, was Ihre Zahlungen und Interesse sind. Und wie Sie es tun - oder sogar bevor Sie das tun - folgen Sie den Schritten unten.

1. Beginnen Sie früh mit Vorbereitungen

Wenn Sie gerade ein Zuhause suchen, kann es schwierig sein, Ihre Finanzen in guter Verfassung zu bekommen.Versuche also vorauszudenken; vielleicht sogar die Haussuche aufschieben, bis Sie Ihr Finanzhaus säubern können.

Im Allgemeinen benötigen Sie einen hervorragenden Kredit. (Siehe Was ist ein guter Kredit-Score? ) Bevor Sie überhaupt für eine Hypothek in Betracht gezogen werden, suchen konventionelle Kreditgeber nach einem Kredit-Score von mindestens 700 und, wie oben erwähnt, einer von 740 für eine Prime Rate Hypothek. FHA-Darlehen kommen mit entspannteren Standards, aber strengeren Bedingungen. Tun Sie also, was Sie können, um diese Kerbe zu erhalten, indem Sie diese Kreditkartenguthaben und andere persönliche Schulden soweit wie möglich auszahlen.

Sogar ein 20-Punkte-Unterschied in Ihrer Punktzahl könnte Ihre Rate um mehr als 0,25% nach oben oder unten bewegen. Auf einem $ 250, 000 Haus könnte ein Viertel eines Punktes ein Extra $ 12, 000 oder mehr bedeuten, die in Interesse über die Lebensdauer des Darlehens gezahlt werden.

Zweitens, sparen Sie! Je mehr Sie absetzen können, desto geringer ist Ihre Hypothekenzahlung und desto weniger Zinsen werden Sie im Laufe der Zeit bezahlen. Eine höhere Anzahlung könnte sogar einen niedrigeren Zinssatz bedeuten. Wenn Sie beispielsweise eine Anzahlung von 30% (im Vergleich zu herkömmlichen 20%) leisten, könnte Ihre Rate um mehr als 0,5% sinken.

2. Betrachten Sie nicht einmal den Zinssatz

Der Zinssatz ist wichtig, aber es gibt noch mehr zu vergleichen. Gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie sich irgendwann für eine Refinanzierung entscheiden? Wie hoch sind die gesamten Abschlusskosten? Die Abschlusskosten betragen in der Regel 2% bis 5% des Wohnungspreises. Wenn Ihr Haus $ 150, 000 kostet, erwarten Sie $ 3.000 bis $ 7.500 in Kosten. Das ist eine große Auswahl, daher sollten Sie wissen, was ein Kreditgeber normalerweise verlangt.

3. Verstehen Sie PMI

Obwohl sie zu den Gesamtkosten Ihrer Hypothek zählen, sind die Abschlusskosten ein einmaliger Treffer. Aber es gibt einen weiteren Biss, der weiter beißt. Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt, gelten Sie als höheres Risiko und müssen eine PMI- oder private Hypothekenversicherung durchführen. Das macht Sie sicherer für den Kreditgeber; Das Problem ist, Sie sind derjenige, der dafür bezahlt, in Höhe von 0,5% bis 1% des gesamten Darlehens pro Jahr. Das kann Tausende von Dollar zu dem hinzufügen, was es kostet, das Darlehen zu tragen. Wenn Sie am Ende für PMI zahlen müssen, stellen Sie sicher, dass es stoppt, sobald Sie genügend Eigenkapital in Ihrem Haus durch Ihre Hypothekenzahlungen erworben haben, um förderfähig zu sein (siehe Wie man von einer privaten Hypothekenversicherung loswird ).

4. Lock and Load

Nehmen wir an, Sie erhalten die beste Hypothek. Herzlichen Glückwunsch, aber schnell. Der Zinssatz - und möglicherweise andere Bedingungen - sind für eine bestimmte Zeitspanne gesperrt. Sie müssen innerhalb der Sperrfrist schließen oder riskieren, den Deal zu verlieren. Zögere nicht auf.

The Bottom Line

Die meiste Arbeit, um die niedrigste Hypothekenzahl zu erhalten, geschieht lange bevor Sie sich bewerben können. Eine hervorragende Kredit-Score und eine beträchtliche Anzahlung sind die besten Möglichkeiten, um Ihre Rate zu senken.

Aber vertrauen Sie nicht blind Ihrer Bank, Makler oder Hypothekenmakler, um die besten Bedingungen zu erhalten. Sie können einen finanziellen Anreiz haben, Sie in eine bestimmte Richtung zu lenken. Machen Sie Ihre eigenen Einkäufe, berechnen Sie Hypotheken und vergleichen Sie diese. Denken Sie auch daran, dass nur, weil Sie für X-Betrag der Hypothek qualifizieren, es gibt nichts, das sagt, dass Sie haben so viel zu leihen.