Für viele im Ausland geborene Personen, die in den Vereinigten Staaten leben, ist der Besitz eines Hauses einer der Grundpfeiler des amerikanischen Traums. Aber es gibt eine Vorstellung unter einigen Nicht-U. S. Bürger, dass es keine Möglichkeit gibt, sie eine Hypothek zu erhalten, wodurch eine riesige Barriere für dieses Ziel geschaffen wird. In der Tat schätzt die National Association of Realtors, dass 60% der von internationalen Käufern gekauften Häuser reine Bargeldtransaktionen waren, im Gegensatz zu nur einem Drittel der Inlandsverkäufe.

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Sicherlich kann der Kauf eines Eigenheims bestimmte Herausforderungen darstellen, wenn Sie kein Staatsbürger sind. Aber die Realität ist, dass viele Kreditgeber bereit sind, Kredite an Nicht-Bürger zu vergeben - manchmal ohne Kreditgeschichte in den Vereinigten Staaten. Nicht-Staatsbürger können sich sogar für staatlich versicherte Hypotheken qualifizieren, die den Vorteil haben, geringe Anzahlungen zu verlangen.

Ein Punkt, an den man denken sollte, ist, dass die Voraussetzungen für die Gewährung eines Wohnungsbaudarlehens in hohem Maße vom Aufenthaltsstatus abhängen. Die meisten Kreditnehmer fallen in eine der folgenden Gruppen:

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• Ständige Einwohner mit einer Green Card (Formular I-551)
• Nichtständige Einwohner mit einem gültigen Arbeitsvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 und G1- G4)
• "Ausländische Staatsangehörige", deren Hauptwohnsitz nicht in den USA liegt.

Im Allgemeinen ist es viel einfacher, einen Kredit zu erhalten, wenn Sie in eine der ersten beiden Kategorien fallen. Das liegt daran, dass die Hypotheken-Giganten Fannie Mae und Freddie Mac, die die Mehrheit der Wohnungsbaudarlehen auf dem Sekundärmarkt kaufen, die gleichen Richtlinien für Greencard- und Arbeitsvisa-Inhaber wie alle anderen haben. Der Hauptvorbehalt ist, dass der Kreditgeber den legalen Wohnsitz des Antragstellers überprüfen muss. (Siehe Getting A US Visum für Unternehmer & Investoren für einige Wege zu einem legalen Wohnsitz.)

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Allerdings entsprechen ausländische Staatsangehörige nicht den Standards von Fannie oder Freddie, so dass Kreditgeber diese Kredite auf ihren eigenen Büchern behalten müssen. Da die Bank auf diese Weise mehr Risiken eingeht, ist es wahrscheinlicher, dass sie eine erhebliche Anzahlung verlangt.

Denken Sie daran, dass die Federal Housing Administration, die relativ niedrige Kredit-Score-Anforderungen hat und darauf besteht, nur 3, 5% nach unten, ist eine weitere Option für Nicht-U. S. Bürger. Es bietet die gleichen Darlehensbedingungen wie für andere Käufer, sofern der Kreditnehmer einen dauerhaften Wohnsitz in den USA nachweist (siehe Understanding FHA Loans ).

Wenn Sie nicht permanent ansässig sind und eine FHA-Hypothek beantragen, müssen Sie das Haus als Hauptwohnsitz nutzen und eine gültige Sozialversicherungsnummer sowie ein Beschäftigungsbewilligungsdokument vorlegen. Dies bedeutet, dass die Agentur Hypotheken nicht an Nicht-Residenten auszahlt, die nur gelegentlich das Haus nutzen wollen.

Dokumentationshürden

Das Haupthindernis für eine Hypothek ist es, dem Kreditgeber zu beweisen, dass er seinem Risikoprofil entspricht.Das bedeutet, Ihre Anstellungsgeschichte, Kreditgeschichte und Einkommensnachweis zu liefern. Für US-Bürger ist dies ein relativ einfacher Prozess, da die meisten in den Vereinigten Staaten eine Kreditsuche und einen Rückstand an W-2-Formularen und Steuererklärungen haben, die ihre Einnahmen über die Jahre zeigen.

Aber für jemanden, der nicht so lange im Land war oder nicht in den USA lebt, wird es etwas schwieriger. Zum Beispiel, wie beweisen Sie Ihre Kreditwürdigkeit, wenn Sie keine Kreditauskunft von den drei großen Büros haben: Equifax, TransUnion und Experian?

Sie haben einen definitiven Vorteil, wenn Sie eine bestehende Beziehung zu einer internationalen Bank mit Niederlassungen in den USA haben. Sie werden bereits eine Bilanz Ihrer Finanzen haben, so dass Sie eher bereit sind, auf Sie zu wetten, auch ohne einen Amerikaner. Kreditbericht. Glücklicherweise wird die Hypothekenbranche von großen, globalen Banken dominiert, so dass die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass Sie in der Vergangenheit Konten mit einem von ihnen hatten.

Außerdem könnten einige Kreditgeber bereit sein, internationale Kreditauskünfte als Ersatz für die drei großen US-Büros zu bestellen. Dies kann jedoch ein kostspieliger Prozess sein, der normalerweise nur für Einwohner von Kanada, Großbritannien und Irland verfügbar ist.

Wenn Sie in den USA keine Kredithistorie haben, haben Sie einen weiteren Grund, FHA-Darlehen zu überlegen. Die FHA benötigt keine Kreditauskunft und akzeptiert Nicht-U. S. Steuererklärungen als Beschäftigungsnachweis.

Kreditgeber zu berücksichtigen

Einige Kreditgeber werden Kreditnehmer durch mehr Reifen als andere zu gehen, um ein Darlehen zu bekommen, so dass Sie eine Menge Kopfschmerzen beseitigen können durch die Identifizierung von denen, die häufig mit Nicht-U arbeiten. S. Bürger. Wenn Sie mit einer internationalen Bank, die hier tätig ist, Geschäfte gemacht haben, dann ist dies wahrscheinlich der richtige Anfang.

Wenn nicht, können Sie sich mit einer Community Bank in einem Gebiet mit einer großen Einwandererbevölkerung in Verbindung setzen. In der Regel wird diese Art von Bank mehr Erfahrung haben, um Kunden zu helfen, alternative Wege zu finden, um ihren finanziellen Status zu demonstrieren.

Kreditgenossenschaften sind eine weitere Alternative. Diese gemeinnützigen Finanzdienstleister bieten tendenziell äußerst wettbewerbsfähige Tarife und können je nach Standort spezielle Kreditprogramme für Inhaber von Green Cards und Visa anbieten.

The Bottom Line

Viele Banken und Hypothekenbanken bieten konventionelle und FHA Wohnungsbaudarlehen an Nicht-U-Banken an. S. Bürger, sofern sie ihren Aufenthaltsstatus, ihre Arbeitsgeschichte und ihre finanzielle Erfolgsbilanz nachweisen können. Kreditgeber, die mit dieser Population arbeiten, sind in der Regel flexibler mit der Dokumentation, die Sie benötigen. Weitere Informationen zur Funktionsweise von US-Hypotheken finden Sie im Tutorial von Investopedia Mortgage Basics .